Η συζήτηση για την ψήφιση νόμου για την απαγόρευση της ανέγερσης διαμερισμάτων συνεχίζεται από την εποχή περίπου που αυτό το είδος ακίνητης περιουσίας κέρδισε δημοτικότητα. Το κύριο εμπόδιο σε ερωτήσεις σχετικά με τα διαμερίσματα είναι το νομικό τους καθεστώς. Στην πραγματικότητα, πρόκειται για ένα μη οικιστικό κτίριο που χρησιμοποιείται για μόνιμη κατοικία και συχνά χτίστηκε αρχικά για αυτόν ακριβώς τον σκοπό.
Η έγκριση του νομοσχεδίου του 2021, που αποσκοπεί στην οριστική επίλυση του προβλήματος του νομικού καθεστώτος τέτοιων διαμερισμάτων, έχει αναβληθεί επανειλημμένα από την αρχή του έτους. Η απαγόρευση των διαμερισμάτων αυτή καθαυτή δεν εξετάζεται σε αυτό — μιλάμε για τρόπους να τους εκχωρήσετε το καθεστώς μιας κατοικίας. Παράλληλα, σχεδιάζεται να περιοριστεί ο αριθμός των υπό κατασκευή συγκροτημάτων διαμερισμάτων, θέτοντας για αυτά τους ίδιους όρους όπως και για τις πολυκατοικίες κατοικιών.
Γιατί είναι κερδοφόρο να χτίζεις διαμερίσματα;
Η πιθανή απαγόρευση της κατασκευής διαμερισμάτων στη Ρωσία δεν σημαίνει την πλήρη κατάργηση των ακινήτων αυτού του είδους. Σύμφωνα με το νομοσχέδιο, εάν εγκριθεί, θα εμφανιστεί στην αγορά ακινήτων ένας ριζικά νέος τύπος κατοικιών — πολυλειτουργικά κτίρια. Αυτό σημαίνει ότι ένα κτίριο θα περιέχει τόσο οικιστικούς όσο και εμπορικούς χώρους.
Φυσικά, όλες οι τεχνικές, κοινωνικές και υποδομές απαιτήσεις για πολυλειτουργικά κτίρια θα αντιστοιχούν σε εκείνες για τις οποίες κατασκευάζονται κτίρια κατοικιών. Πρώτα απ ‘όλα, αυτό θα επηρεάσει αρνητικά τους προγραμματιστές, καθώς το κόστος τους θα αυξηθεί σημαντικά. Ως αποτέλεσμα, οι ειδικοί προβλέπουν: πρώτον, αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων και, δεύτερον, μείωση του αριθμού τους.
Για τις εταιρείες ανάπτυξης, η κατασκευή διαμερισμάτων είναι ευεργετική από πολλές πλευρές, γεγονός που εξηγεί εν μέρει τον μεγάλο αριθμό προτάσεων που υπάρχουν σήμερα. Τα οικόπεδα που προορίζονται για την ανέγερση κτιρίων κατοικιών είναι πολύ πιο ακριβά, ενώ ο αριθμός τους είναι περιορισμένος. Οι απαιτήσεις για γη κατάλληλη για την κατασκευή εμπορικών κτιρίων δεν είναι τόσο αυστηρές.
Για το λόγο αυτό, οι προγραμματιστές που θέλουν να σχεδιάσουν ειδικά οικιστικούς χώρους, εξοικονομώντας παράλληλα τον προϋπολογισμό, κάνουν μια επιλογή για διαμερίσματα. Θεωρητικά, σχεδόν κάθε οικόπεδο μπορεί να μετατραπεί σε οικιστική κατάσταση, αλλά στην πράξη αυτή είναι μια πολύ χρονοβόρα και πολύ δαπανηρή διαδικασία.
Ο δεύτερος λόγος για τον οποίο είναι πολύ κερδοφόρο για τις κατασκευαστικές εταιρείες να δημιουργούν συγκροτήματα διαμερισμάτων αφορά επίσης κανόνες και απαιτήσεις, αλλά αυτή τη φορά τεχνικές. Καθιερώνονται πρότυπα τόσο για την τοποθέτηση του κτιρίου, όσο και για όλα τα στάδια κατασκευής του. Ένα κτίριο κατοικιών δεν μπορεί να βρίσκεται κοντά σε μεγάλους αυτοκινητόδρομους και βιομηχανικές επιχειρήσεις. πρέπει να σχεδιαστεί ένα επαρκές επίπεδο ηχομόνωσης σε αυτό και όλες οι επικοινωνίες μηχανικής πρέπει να συμμορφώνονται με τις υγειονομικές απαιτήσεις.
Για ένα εμπορικό κτίριο, αυτοί οι περιορισμοί είναι πιο ήπιοι: μπορεί να βρίσκεται ακόμη και σε βιομηχανική περιοχή και να μην έχει τις πρόσθετες ανέσεις που είναι εξοπλισμένες με κτίρια κατοικιών. Όλες αυτές οι αποχρώσεις οδηγούν και πάλι στο γεγονός ότι είναι φθηνότερο η κατασκευή εμπορικών κτιρίων με διαμερίσματα.
Ο τρίτος λόγος, που εξοικονομεί και τον προϋπολογισμό του προγραμματιστή, είναι η απουσία ανάγκης συμμετοχής στην ανάπτυξη της υποδομής της μικροπεριφέρειας. Αυτός είναι ένας από τους παράγοντες που απαγορεύτηκε η ανέγερση διαμερισμάτων σε ορισμένες περιοχές, σύμφωνα με την εντολή των δημοτικών αρχών.
Γεγονός είναι ότι ο αυξανόμενος αριθμός κατοικιών αυξάνει αυτόματα το φορτίο στις υποδομές της πόλης. Εάν ο κύριος του έργου έχτιζε συγκροτήματα κατοικιών, θα ήταν υποχρεωμένος να δημιουργήσει ταυτόχρονα τις απαραίτητες μονάδες υποδομής, πρωτίστως κοινωνικές. Στην περίπτωση των διαμερισμάτων, προτιμώνται οι χώροι αγορών και ψυχαγωγίας και οι κοινωνικές εγκαταστάσεις, εφόσον δημιουργηθούν, είναι ήδη σε εμπορική βάση. Δεν μπορούν να αντισταθμίσουν πλήρως το έλλειμμα υποδομών, αφού, για παράδειγμα, δεν μπορεί κάθε οικογένεια να αντέξει οικονομικά ένα εμπορικό νηπιαγωγείο ή σχολείο.
Γιατί να αλλάξετε το καθεστώς των διαμερισμάτων;
Η ουσία όλων των συζητήσεων σχετικά με τέτοια ακίνητα δεν είναι καθόλου η απαγόρευση της ανέγερσης διαμερισμάτων, αλλά η ρύθμιση του νομικού τους καθεστώτος. Μέχρι σήμερα, τα διαμερίσματα αποτελούν ένα είδος ενδιάμεσου συνδέσμου μεταξύ συνηθισμένων διαμερισμάτων και χώρων που προορίζονται για προσωρινή διαμονή. Η ξενοδοχειακή κατάσταση ορισμένων εξ αυτών περιπλέκει περαιτέρω την κατάσταση, εισάγοντας σύγχυση και αβεβαιότητα.
Ωστόσο, υπάρχουν αρκετά δικαιολογημένοι και αντικειμενικοί λόγοι για τους οποίους τα διαμερίσματα πρέπει να μετατραπούν σε οικιστικό απόθεμα. Αυτοί οι λόγοι οφείλονται στα κύρια μειονεκτήματα τέτοιων χώρων, μεταξύ των οποίων εμφανίζονται συχνότερα:
- Εγγραφή. Για τους κατοίκους, ακόμη και για τους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, είναι διαθέσιμη μόνο προσωρινή εγγραφή. Επιπλέον, αυτό ισχύει μόνο για χώρους ξενοδοχειακού τύπου ή για αυτούς που εξυπηρετούνται από εταιρεία διαχείρισης. Στα διαμερίσματα των επαγγελματικών ή βιομηχανικών κτιρίων, όσο καλά και αν είναι εξοπλισμένα για μόνιμη κατοικία, δεν θα μπορείτε να εγγραφείτε καθόλου.
- Έλλειψη υποδομών. Τα περισσότερα κτίρια εμπορικών και γραφείων, τα οποία, μεταξύ άλλων, περιλαμβάνουν και διαμερίσματα, βρίσκονται σε ανεπτυγμένες περιοχές οικισμών. Παρόλα αυτά, η έλλειψη των πιο απαραίτητων υποδομών σε αυτά θα γίνει αισθητή πολύ έντονα. Σε άμεση γειτνίαση μπορεί να υπάρχουν μεγάλα εμπορικά και ψυχαγωγικά κέντρα και καταστήματα εστίασης, αλλά είναι πιθανό να χρειαστεί να φτάσετε σε σχολείο ή κλινική με μεταφορικό μέσο. Οι πιθανότητες να αντισταθμίσει ο κύριος του έργου αυτό το μειονέκτημα, στην περίπτωση των διαμερισμάτων, είναι εξαιρετικά μικρές.
- Μη συμμόρφωση με τα υγειονομικά πρότυπα. Σε διαμερίσματα, ακόμη και ευρύχωρα σε μέγεθος, σπάνια μπορείτε να βρείτε μπαλκόνι ή χαγιάτι. Δεδομένου ότι οι απαιτήσεις για εμπορικά κτίρια δεν είναι τόσο αυστηρές, δεν είναι ασυνήθιστο η δυσάρεστη γειτνίαση με γειτονικά κτίρια, στα οποία μπορεί κανείς να φτάσει κυριολεκτικά με το χέρι. Επιπλέον, η μόνωση είναι χειρότερη στα διαμερίσματα και δεν τηρείται πάντα το απαιτούμενο καθεστώς θερμοκρασίας.
- Φόροι και λογαριασμοί κοινής ωφέλειας. Για τους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, οι επιδοτήσεις και άλλα προνομιακά προγράμματα που παρέχονται από το κράτος για την πληρωμή των κοινοχρήστων δεν είναι διαθέσιμα. Επιπλέον, τα τιμολόγια για μη οικιστικούς χώρους είναι πολύ υψηλότερα. Επίσης, οι πρόσθετες δαπάνες των ιδιοκτητών διευκολύνονται από το ποσό του φόρου ακίνητης περιουσίας που μπορεί να ανέλθει έως και το 2% της κτηματολογικής αξίας των χώρων. Για σύγκριση, αυτό το ποσοστό για τα συνηθισμένα διαμερίσματα κυμαίνεται από 0,1 έως 0,5%.
Το κύριο μειονέκτημα τέτοιων κατοικιών είναι ότι η έννοια των «διαμερισμάτων» δεν κατοχυρώνεται νομικά σε κανένα κανονιστικό έγγραφο και είναι μόνο ένας καθομιλούμενος ορισμός ενός αρχικά μη οικιστικού χώρου, ο οποίος προσαρμόστηκε για διαμονή.
Αξίζει να επενδύσετε σε ένα διαμέρισμα;
Παρά μια σειρά από ελλείψεις, τα διαμερίσματα έχουν μεγάλη ζήτηση από τους επενδυτές. Αυτό οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στο χαμηλό κόστος τέτοιων χώρων, οι οποίες είναι φθηνότερες σε σύγκριση με διαμερίσματα της ίδιας περιοχής. Μερικές φορές αυτή η διαφορά μπορεί να φτάσει το 20-30% και, παρά την υψηλή φορολογία και το κόστος των κοινοχρήστων, είναι μια κερδοφόρα επένδυση.
Προκειμένου να επενδυθούν χρήματα, τα διαμερίσματα αγοράζονται συχνά για μελλοντική ενοικίαση. Μεταξύ των ενοικιαστών, μια τέτοια κατοικία είναι δημοφιλής επειδή, όπως ήδη αναφέρθηκε, βρίσκεται κυρίως όχι σε ήσυχες κατοικημένες περιοχές, αλλά σε ανεπτυγμένες, συχνά κεντρικές, περιοχές της πόλης. Η ασυνήθιστη διάταξη, που επίσης συναντάται συχνά σε διαμερίσματα, αυξάνει επίσης τη ζήτηση για αυτά.
Ωστόσο, σε σχέση με το νομοσχέδιο για την απαγόρευση διαμερισμάτων σε εμπορικά και οικιστικά κτίρια, παρατηρείται κάποια πτώση στη δραστηριότητα των αγοραστών σήμερα. Συνδέεται με αβεβαιότητα και κινδύνους που απειλούν τους ιδιοκτήτες σε περίπτωση λήψης απόφασης.
Τι να περιμένουμε από τον νόμο απαγόρευσης διαμερισμάτων;
Η απαγόρευση κατασκευής διαμερισμάτων μπορεί να οδηγήσει σε συνέπειες που είναι δύσκολο να προβλεφθούν. Αυστηρά μιλώντας, μια απαγόρευση αυτή καθαυτή δεν πρέπει να αναμένεται, αλλά οι πιθανοί περιορισμοί μπορούν να αλλάξουν σε μεγάλο βαθμό τη θέση των διαμερισμάτων στην αγορά ακινήτων. Ένας από τους βασικούς στόχους του νομοσχεδίου είναι η μεταφορά τους σε καθεστώς κατοικίας.
Η εφαρμογή αυτού στην πράξη είναι αρκετά δύσκολη — η διαδικασία θα είναι μακρά και επίπονη. Ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα είναι εκείνα τα αντικείμενα, η κατασκευή των οποίων έχει ήδη συμφωνηθεί ή έχει ξεκινήσει. Στην πρώτη περίπτωση, για να συνεχίσουν οι εργασίες, οι κατασκευαστικές εταιρείες θα πρέπει να αλλάξουν από μόνες τους το καθεστώς του οικοπέδου. Αυτό είναι δύσκολο και αρκετά ακριβό, επομένως υπάρχει κίνδυνος διακοπής ή παγώματος πολλών έργων. Ακόμη και αν συνεχιστεί η κατασκευή, αναπόφευκτα θα οδηγήσει σε σημαντική αύξηση της τιμής των διαμερισμάτων, η οποία μπορεί να ξεπεράσει ακόμη και την τιμή των διαμερισμάτων.
Μια ελαφρώς διαφορετική προσέγγιση θα εφαρμοστεί σε σπίτια που βρίσκονται ήδη υπό κατασκευή. Ανάλογα με τη διαδικασία και τις απαιτήσεις για τη μετάβαση στο καθεστώς των χώρων που θα εγκριθούν, τέτοια κτίρια θα γίνουν είτε κατοικίες είτε κτίρια μικτής χρήσης. Αυτό θα καθοριστεί από τον βαθμό στον οποίο τα διαμερίσματα συμμορφώνονται με τους κανόνες και τις απαιτήσεις για χώρους διαβίωσης.
Ακόμη μεγαλύτερη αντιπαράθεση προκαλούν τα έτοιμα διαμερίσματα, τα οποία μετά την ψήφιση του νόμου δεν θα μπορούν επίσης να παραμείνουν σε αόριστο καθεστώς. Οι δυσκολίες αυτού του θέματος είναι ακριβώς ένας από τους λόγους που αναβάλλεται συνεχώς η τελική εξέταση του νομοσχεδίου, ενώ το ίδιο το έγγραφο ολοκληρώνεται.
Πιθανότατα, το μεγαλύτερο μέρος του κόστους μετατροπής των διαμερισμάτων σε οικιστικό απόθεμα θα πέσει στους ώμους των ιδιοκτητών. Θα πρέπει να συμμετάσχουν στην πληρωμή για την αντικατάσταση των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας, πιο κατάλληλες για κτίρια κατοικιών, και να συνεισφέρουν για την αναπόφευκτη γενική επισκευή. Σε σύγκριση με μια αλλαγή στο καθεστώς της στέγασης, η οποία θα μπορούσε να συμβεί με προσωπική πρωτοβουλία του ιδιοκτήτη και απαιτεί επίσης επενδύσεις, μια αναγκαστική μεταβίβαση μπορεί να είναι πιο ακριβή.
Φυσικά, δεν θα μεταφερθούν όλα τα διαμερίσματα στο οικιστικό απόθεμα. Ο αριθμός τους θα καθοριστεί, μεταξύ άλλων, από την εμβέλεια και τις ανάγκες του περιφερειακού προγράμματος αστικής ανάπτυξης. Ορισμένες εμπορικές εγκαταστάσεις δεν μπορούν να γίνουν κατ’ αρχήν οικιστικές, επομένως θα παραμείνουν εμπορικές. Επιπλέον, το νομοσχέδιο δεν ισχύει για την ανέγερση ξενοδοχείων, κέντρων γραφείων και συγκροτημάτων διαμερισμάτων, με κύριο άξονα τις επενδύσεις.
Πολλοί φόβοι προκαλούνται από την τύχη των κτιρίων, συχνά παλαιών, που προορίζονται για ανοικοδόμηση. Η φύση της διάταξής τους είναι τέτοια που δεν καθιστά δυνατή την ανάπλαση που πληροί τα πρότυπα για διαμερίσματα κατοικιών. Είναι οικονομικά ασύμφορη η μετατροπή τέτοιων κατοικιών μόνο για γραφεία ή άλλα καθαρά εμπορικά κτίρια, επομένως, σε περίπτωση απαγόρευσης των διαμερισμάτων κατοικιών, ένα μεγάλο ποσοστό τέτοιων κτιρίων απλώς θα κατεδαφιστεί.
Σύμφωνα με τους ειδικούς, η έγκριση του σχεδίου νόμου μπορεί να οδηγήσει σε ένα από τα σενάρια: θετικό ή αρνητικό. Στην πρώτη περίπτωση, εάν παρόλα αυτά αναπτυχθούν αρμόδιες μέθοδοι επίλυσης αυτού του ζητήματος, οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων θα αποκτήσουν την ιδιότητα του ιδιοκτήτη διαμερισμάτων, με όλα τα οφειλόμενα προνόμια. Ταυτόχρονα, οι κατασκευαστικές εταιρείες θα λάβουν επίσης αρκετά σαφείς και σαφώς καθορισμένες απαιτήσεις σχετικά με τις εγκαταστάσεις τους. Εάν, μετά την ψήφιση του νόμου, τα κανονιστικά έγγραφα δεν ρυθμιστούν σωστά, αυτό μπορεί να οδηγήσει σε ακόμη μεγαλύτερη σύγχυση, αντιφάσεις και προβλήματα στην εγγραφή των ακινήτων.
Μπορείτε να διαβάσετε το άρθρο στο περιοδικό της Kylie: https://qayli.com/journal/zapret-na-stroitelstvo-apartamentov/