Όποιος σκοπεύει να αγοράσει ένα διαμέρισμα ελπίζει ότι θα λάβει τα κλειδιά της πολυπόθητης κατοικίας χωρίς το παραμικρό πρόβλημα και σε ένα σαφώς καθορισμένο χρονοδιάγραμμα. Το πόσο πλήρως θα πραγματοποιηθεί αυτή η επιθυμία, με την τεχνική έννοια, εξαρτάται αποκλειστικά από τον προγραμματιστή, την ακεραιότητα, την ικανότητα και την ικανότητά του να διαχειρίζεται τον προϋπολογισμό.
Για να καταλάβετε χονδρικά τι χρόνο αναμονής να περιμένετε και για τι να προετοιμαστείτε, πρέπει να έχετε τις απαραίτητες πληροφορίες. Ποιες ερωτήσεις πρέπει να κάνετε σε έναν προγραμματιστή όταν αγοράζετε ένα νέο κτίριο πριν λάβετε μια απόφαση;
Είναι λογικό το πρώτο που τίθεται να ρωτήσω εάν η εταιρεία έχει το δικαίωμα να ασχοληθεί με αυτό το είδος δραστηριότητας; Είναι εύκολο να συλλέξετε τέτοια δεδομένα μόνοι σας κοιτάζοντας τις λίστες των προγραμματιστών της Rosreestr, προσδιορίζοντας την περίοδο ισχύος της άδειας και ελέγχοντας τον προγραμματιστή για πιθανούς χρεοκοπητές στις λίστες.
Εκτός από αυτά τα αυτονόητα δεδομένα, υπάρχει ένας μεγάλος αριθμός άλλων αποχρώσεων που στο μέλλον μπορεί να έχουν μικρές και πολύ σοβαρές συνέπειες.
Τι να ζητήσετε από τον προγραμματιστή όταν αγοράζετε ένα διαμέρισμα;
Οι σωστές ερωτήσεις προς τον προγραμματιστή, εάν ληφθούν ειλικρινείς και διαφανείς απαντήσεις, μπορούν να διευκρινίσουν σε μεγάλο βαθμό πολλά αμφιλεγόμενα και όχι εντελώς ξεκάθαρα σημεία για τον μέσο απλό άνθρωπο. Με το πόσο πρόθυμα επικοινωνεί ο προγραμματιστής και παρέχει τις πιο λεπτομερείς πληροφορίες για τη δουλειά του, μπορείτε επίσης να κρίνετε την ευπρέπειά του.
Πριν από τη σύναψη σύμβασης για την αγορά ενός διαμερίσματος, είναι απαραίτητο να ρωτήσετε για τις ακόλουθες λεπτομέρειες:
Έγγραφα γης
Εκτός από την οικοδομική άδεια που εκδίδεται από τη διοίκηση της πόλης, ο κύριος του έργου πρέπει επίσης να έχει το δικαίωμα ιδιοκτησίας ή χρήσης της γης. Το παραστατικό γης αποτελεί μέρος της δήλωσης έργου του αντικειμένου και δεν αποτελεί εμπορικό απόρρητο. Η δήλωση έργου δημοσιεύεται συχνά στον ιστότοπο του προγραμματιστή ή παρέχεται αντίγραφο κατόπιν αιτήματος του πελάτη.
Είναι επίσης απαραίτητο να διευκρινιστεί ποιος είναι ο προγραμματιστής σχετικά με τον ιστότοπο: τον ιδιοκτήτη ή τον ενοικιαστή; Στη δεύτερη περίπτωση, πρέπει να είστε προσεκτικοί σχετικά με τις προθεσμίες για τη μίσθωση — δεν πρέπει να τελειώνουν πριν τεθεί σε λειτουργία το σπίτι.
Τα όρια του οικοπέδου που έχει εκχωρηθεί στη δήλωση του έργου είναι διαθέσιμα στον ιστότοπο Rosreestr σε δημόσιο τομέα.
Τραπεζική διαπίστευση
Τραπεζική διαπίστευση σημαίνει πλήρη επαλήθευση της νομιμότητας των δραστηριοτήτων του προγραμματιστή από ένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα. Υποκείμενα σε έλεγχο είναι: άδεια ανέγερσης και χρήσης οικοπέδου, συμμόρφωση της δήλωσης έργου με καθιερωμένα πρότυπα, οικονομική κατάσταση της εταιρείας.
Η παρουσία διαπίστευσης σε μεγάλες, αξιόπιστες τράπεζες είναι σημάδι ότι η κατασκευή θα ολοκληρωθεί έγκαιρα και πλήρως. Επιπλέον, οι τράπεζες επιβλέπουν την πρόοδο της κατασκευής — εάν δεν πάει καλά, μπορεί να αποσυρθεί η διαπίστευση.
Μπορείτε να ελέγξετε τις διαβεβαιώσεις του προγραμματιστή ότι είναι διαπιστευμένος σε ένα συγκεκριμένο τραπεζικό ίδρυμα στον ιστότοπο της ίδιας της τράπεζας σε ειδική ενότητα. Εάν αυτή η εταιρεία δεν βρεθεί στις λίστες, αξίζει να αναζητήσετε άλλον προγραμματιστή.
Πηγές χρηματοδότησης
Η κατασκευή μπορεί να χρηματοδοτηθεί με δύο τρόπους: απευθείας και χρησιμοποιώντας μεσεγγυητικούς λογαριασμούς. Η άμεση χρηματοδότηση προέρχεται απευθείας από τις τράπεζες στις οποίες είναι διαπιστευμένος ο προγραμματιστής και στις οποίες έχει ανοιχτά δάνεια.
Ο δεύτερος τρόπος είναι λίγο πιο περίπλοκος. Ο μεσεγγυητικός λογαριασμός είναι ένας απαραβίαστος λογαριασμός που αποθηκεύει τα χρήματα των κατόχων μετοχών που καταβλήθηκαν κατά την εκτέλεση μιας συμφωνίας συμμετοχής σε μετοχές. Προηγουμένως, οι προγραμματιστές μπορούσαν να χρησιμοποιήσουν αυτά τα κεφάλαια απευθείας για την εκτέλεση κατασκευαστικών εργασιών, αλλά το καλοκαίρι του 2019, αυτή η πρακτική απαγορεύτηκε από την κυβέρνηση. Τώρα ο προγραμματιστής μπορεί να λάβει χρήματα από τον λογαριασμό μεσεγγύησης μόνο μετά την επίσημη θέση σε λειτουργία του σπιτιού.
Μια τέτοια απαγόρευση κατέστησε δυνατή τη μείωση του αριθμού των εξαπατημένων μετόχων και τη μείωση των περιπτώσεων υπερβολικής καθυστέρησης στην κατασκευή. Ορισμένες εταιρείες που έλαβαν άδεια για την ανέγερση κτιρίων κατοικιών πριν από το 2019 και ανέφεραν μεσεγγυητικούς λογαριασμούς ως πηγές χρηματοδότησης ενδέχεται να συνεχίσουν να χρησιμοποιούν αυτήν την πρακτική, ωστόσο, με την επιφύλαξη της τακτικής συσσώρευσης αποζημίωσης σε ξεχωριστό ταμείο.
Οικονομικές δηλώσεις
Όταν πρόκειται για τον έλεγχο των οικονομικών καταστάσεων του προγραμματιστή, εννοούμε τη δυναμική των κερδών του τα τελευταία τρία χρόνια. Εάν η δυναμική είναι θετική σε αυτό το χρονικό διάστημα, μπορούμε να πούμε ότι η κατασκευή θα φτάσει στη λογική της κατάληξη χωρίς καθυστέρηση και άλλες απρόβλεπτες καθυστερήσεις.
Εάν ο προγραμματιστής έχει εναλλασσόμενες περιόδους κέρδους και ζημίας, με την τελευταία να επικρατεί, υπάρχει μεγάλος κίνδυνος χρεοκοπίας στο εγγύς μέλλον. Θα πρέπει επίσης να συγκρίνετε το μέγεθος των κερδών και τις υποχρεώσεις του χρέους. Το πρώτο θα πρέπει να υπερβαίνει σημαντικά το ποσό που οφείλει ο προγραμματιστής στην τράπεζα.
Προηγούμενα έργα
Κατά κανόνα, ο ιστότοπος της εταιρείας προγραμματισμού περιέχει πάντα πλήρεις πληροφορίες σχετικά με προηγούμενα έργα, τις οποίες είναι πρόθυμη να μοιραστεί με πιθανούς πελάτες. Είναι μεγάλο πλεονέκτημα όταν μια εταιρεία έχει αρκετές παραγγελίες και, επιπλέον, κατειλημμένες κατοικίες, οι οποίες τέθηκαν σε λειτουργία εγκαίρως και χωρίς να εξαλειφθούν ελλείψεις.
Εάν ο προγραμματιστής απαντήσει ότι αυτό το έργο είναι το πρώτο του, αυτό δεν σημαίνει ότι η εταιρεία δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί, ειδικά εάν έχει όλα τα απαραίτητα έγγραφα και έχει θετική φήμη στις τράπεζες. Είναι πολύ χειρότερο όταν ο κύριος του έργου τηρεί σκόπιμα σιωπή για τα τελειωμένα κτίρια ή δίνει πάρα πολλές πληροφορίες για αυτά. Αυτό μπορεί να υποδηλώνει ότι υπήρχαν ή υπάρχουν σημαντικά προβλήματα με προηγούμενα έργα.
Πώς μπορείτε να παρακολουθήσετε την πρόοδο της κατασκευής;
Τις περισσότερες φορές, πληροφορίες σχετικά με την πρόοδο της κατασκευής δημοσιεύονται στον ιστότοπο του προγραμματιστή με τη μορφή τακτικών αναφορών φωτογραφιών. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μια πρακτική που κερδίζει δημοτικότητα αυτές τις μέρες, στο εργοτάξιο εγκαθίσταται κάμερα web με 24ωρη μετάδοση. Εάν είναι επιθυμητό, μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την παρακολούθηση της διαδικασίας της εργασίας σε πραγματικό χρόνο.
Η μέση ταχύτητα κατασκευής κατοικιών είναι δύο ή τρεις ορόφους το μήνα, ακόμη και για τις πιο απαιτητικές τεχνολογίες. Εάν, σύμφωνα με φωτογραφικά ρεπορτάζ ή μια προσωπική επίσκεψη, αποδειχθεί ότι είναι πολύ χαμηλότερο, αυτό μπορεί να υποδηλώνει ότι ο ρυθμός είναι πολύ αργός. Σε αυτή την περίπτωση, υπάρχει ευδιάκριτος κίνδυνος να μην παραδοθεί το σπίτι σε εύθετο χρόνο.
Προθεσμία
Απρόβλεπτες καταστάσεις μπορεί να συμβούν ακόμη και για τον πιο υπεύθυνο προγραμματιστή. Εάν οι προθεσμίες για την παράδοση του αντικειμένου αναβληθούν, πρέπει να ενημερώσει όλους τους μετόχους δύο μήνες νωρίτερα και να προτείνει την υπογραφή κατάλληλης συμφωνίας. Αυτό γίνεται για να μην καταβληθεί αποζημίωση, η οποία συνήθως είναι 0,01% της αξίας του αγορασμένου διαμερίσματος.
Ο μέτοχος δεν υποχρεούται καθόλου να δώσει τη γραπτή συγκατάθεσή του για την παράταση της κατασκευής και έχει το δικαίωμα να απαιτήσει πρόστιμο, ιδίως εφόσον η προσαύξησή του σε κάθε περίπτωση γίνεται μέσω δικαστηρίου.
Πόσες ουρές στην κατασκευή;
Αυτή η ερώτηση είναι σημαντική από την άποψη της προσωπικής άνεσης. Συχνά, οι προγραμματιστές χτίζουν ολόκληρα συγκροτήματα κατοικιών, πολλά κτίρια το χρόνο. Εάν η διαμόρφωση του συγκροτήματος δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί, είναι πιθανό οι κύριοι ήχοι που προέρχονται από το δρόμο να είναι ο θόρυβος του βαρέως κατασκευαστικού εξοπλισμού.
Η βελτίωση της περιοχής ξεκινά μόνο μετά την ολοκλήρωση όλων των τύπων εργασιών, οπότε σε αυτή την περίπτωση αξίζει να προετοιμαστείτε για τη σκόνη, τη βρωμιά, το θόρυβο και την έλλειψη καλών δρόμων.
Αλλαγή επιφάνειας διαμερίσματος
Η ακριβής περιοχή του διαμερίσματος είναι διαπραγματευμένη στο DDU. Μπορεί να αλλάξει εάν, κατά την κατασκευή του σπιτιού, έγιναν τροποποιήσεις στη δήλωση του έργου. Συνήθως αυτή η διαφορά δεν είναι πολύ σημαντική, αλλά οι αποχρώσεις μιας τέτοιας πιθανότητας συζητούνται καλύτερα εκ των προτέρων και επισημοποιούνται ανάλογα στη σύμβαση.
Η έκταση, η οποία είναι μικρότερη από τη δηλωθείσα, ο κύριος του έργου αποζημιώνει τον αγοραστή σε χρηματικούς όρους. Όταν το υλικό είναι μεγαλύτερο, ο μέτοχος πρέπει να πληρώσει. Το ποσοστό στο οποίο υπολογίζεται η προσαύξηση μπορεί να είναι διαφορετικό, επομένως αυτή είναι η στιγμή που θα πρέπει να περιλαμβάνεται στη σύμβαση υποδεικνύοντας ένα σταθερό επιτόκιο.
Φινίρισμα και δυνατότητα ανάπλασης
Μέχρι σήμερα, οι περισσότεροι προγραμματιστές προσφέρουν στους πελάτες τους διαφορετικές επιλογές για το φινίρισμα κατά την ενοικίαση διαμερισμάτων. Σε πολλές περιπτώσεις, οι λεπτομέρειές του μπορούν να διαπραγματευτούν εκ των προτέρων, προκειμένου να αποκτήσετε τελικά τη στέγαση της αρεσκείας σας.
Ωστόσο, η ανάπλαση προκαλεί τις περισσότερες δυσκολίες. Πρέπει να περιλαμβάνεται στον αριθμό των ερωτήσεων κατά την αγορά ενός διαμερίσματος από προγραμματιστές. Θα είναι ένα μεγάλο πλεονέκτημα εάν ο σχεδιασμός του σπιτιού συνεπάγεται τη λεγόμενη ελεύθερη διάταξη, όταν τα χωρίσματα εγκαθίστανται κατόπιν αιτήματος του ιδιοκτήτη. Εάν υπάρχει μια τέτοια δυνατότητα, είναι ακόμα καλύτερο να παραγγείλετε τη διάταξη από τον προγραμματιστή ή τον ανάδοχο, γιατί θα είναι πιο δύσκολο να το εκτελέσετε μετά την ανάθεση του σπιτιού.
κοινωνική υποδομή
Εάν η υποδομή της μικροπεριοχής είναι ανεπαρκώς ανεπτυγμένη, πρέπει να ρωτήσετε τον προγραμματιστή για τα σχέδιά του να αυξήσει το επίπεδό της. Για τις υπεύθυνες εταιρείες, το έργο του συγκροτήματος περιλαμβάνει όχι μόνο κτίρια κατοικιών, αλλά και τα κύρια αντικείμενα κοινωνικής και εμπορικής και ψυχαγωγικής υποδομής.
Εάν ο προγραμματιστής περιγράφει λεπτομερώς τι, πού και, κυρίως, πότε θα κατασκευαστεί και θα τεθεί σε λειτουργία, το σπίτι μπορεί να θεωρηθεί πολλά υποσχόμενο. Διαφορετικά, εάν η εταιρεία δεν σχεδιάζει να ασχοληθεί με τη δική της υποδομή, αλλά, για παράδειγμα, το αφήσει στη διακριτική ευχέρεια της διοίκησης της πόλης, μπορεί να χρειαστεί πολύς χρόνος για να αναπτύξει τη μικροπεριφέρεια σε ένα άνετο επίπεδο.
Διαβάστε ένα άρθρο στο περιοδικό της Kylie: https://qayli.com/journal/voprosy-k-zastroyshchiku-pri-pokupke-novostroyki/