Οι λόγοι για τους οποίους ένα άτομο πουλά ένα διαμέρισμα για να αγοράσει ένα άλλο ταυτόχρονα είναι διαφορετικοί: μετακόμιση για εργασία σε άλλη πόλη, νέα οικογενειακή κατάσταση, γέννηση παιδιών. Σύμφωνα με μεσίτες, το 80% των συμβολαίων στη δευτερογενή αγορά κατοικίας είναι συναλλαγές όταν στόχος του ιδιοκτήτη είναι να αγοράσει άλλο ακίνητο. Ποια είναι η ιδιαιτερότητα της κατάστασης, αξίζει να εξεταστεί λεπτομερέστερα.
Οι συναλλαγές και τα χαρακτηριστικά τους
Πώς να πουλήσετε ένα διαμέρισμα και να αγοράσετε ένα άλλο ταυτόχρονα; Μερικές φορές είναι αδύνατο να πουληθεί η κατοικία στην επιθυμητή τιμή: οι αγοραστές επιθεωρούν, αλλά προσφέρουν να πουλήσουν για μικρότερο ποσό. Κάποιος είναι έτοιμος να αγοράσει με δόσεις για να μετακομίσει τώρα και να πληρώσει το κόστος σε ισόποσες δόσεις για αρκετούς μήνες. Και όσο μικρότερη είναι η πόλη, τόσο πιο επείγον είναι το πρόβλημα.
Οι μεσίτες έχουν μάθει να λύνουν το πρόβλημα χρησιμοποιώντας μια αλυσίδα συναλλαγών. Περιλαμβάνει 3 ή περισσότερα μέρη. Μερικοί από αυτούς λειτουργούν ταυτόχρονα ως πωλητής και ως αγοραστής. Μια εναλλακτική είναι μια τέτοια συναλλαγή, όπου οι συμμετέχοντες πωλούν και αγοράζουν ταυτόχρονα ένα διαμέρισμα. Δεν περνάνε χρήματα από τη μια πλευρά στην άλλη, αλλά δικαιώματα ιδιοκτησίας.
Ο όρος δεν καθορίζεται σε επίπεδο κανονιστικών εγγράφων. Μια εναλλακτική συναλλαγή είναι η ίδια ονομασία που χρησιμοποιείται από τους συμμετέχοντες στην αγορά ακινήτων ως ανταλλαγή ακινήτων.
Τύποι εναλλακτικών συμφωνιών
Στη διαδικασία κατά την οποία πωλούν και αγοράζουν αμέσως ένα διαμέρισμα, υπάρχουν 3 επιλογές για συναλλαγές:
- ισοδύναμος;
- άνιση με προσαύξηση?
- διαίρεση ή ένωση.
Σε ισότιμη ανταλλαγή, οι ιδιοκτήτες ανταλλάσσουν πανομοιότυπα διαμερίσματα. Για παράδειγμα, η κατοικία σε μια περιοχή της πόλης ανταλλάσσεται με κατοικία σε άλλη. Ταυτόχρονα, ο αριθμός των δωματίων, ο βαθμός φθοράς του στεγαστικού αποθέματος και η τιμή είναι περίπου τα ίδια.
Η πώληση γίνεται άνιση, στην οποία ένα σπίτι είναι πιο ακριβό από ένα άλλο. Ίσως ένα διαμέρισμα στα περίχωρα να ανταλλάσσεται με ένα διαμέρισμα στο κέντρο ή να ανταλλάσσονται διαμερίσματα σε κοντινές πόλεις με διαφορετική υποδομή τριγύρω. Ένα άτομο που πουλά ένα μεγάλο διαμέρισμα και το αγοράζει αμέσως περιμένει να λάβει μια επιπλέον χρέωση.
Η πιο δύσκολη ανταλλαγή είναι να χωρίσετε 1 μεγάλο διαμέρισμα σε 2 μικρότερα. Σε μια τέτοια συναλλαγή θα συμμετέχουν τουλάχιστον 3 μέρη.
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της ταυτόχρονης πώλησης και αγοράς ενός διαμερίσματος
Το κύριο πλεονέκτημα της πώλησης ενός παλιού διαμερίσματος και της αγοράς ενός νέου είναι ταυτόχρονα η οικονομική σκοπιμότητα. Δεν χρειάζεται να ξοδέψετε χρήματα για να νοικιάσετε ένα σπίτι για να ζήσετε κάπου ενώ το παλιό διαμέρισμα πωλείται και σχεδιάζεται η μετακόμιση σε νέο. Ο αριθμός των κινήσεων μειώνεται από δύο σε μία. Κατά τη μετακίνηση, τα πράγματα χάνονται ή σπάνε. Λιγότερες κινήσεις σημαίνει λιγότερες απώλειες.
Το κύριο μειονέκτημα είναι ο αυξημένος κίνδυνος. Η ασυνέπεια στις ενέργειες κατά την αγορά και πώληση ενός διαμερίσματος σε μια περίοδο, η κακή προετοιμασία εγγράφων από ένα από τα μέρη, οδηγούν σε αποτυχία ολόκληρης της συναλλαγής ή προβλήματα κατά την εγγραφή.
Πώς να πουλήσετε ένα διαμέρισμα και να αγοράσετε αμέσως ένα άλλο: χαρακτηριστικά
Το κύριο χαρακτηριστικό της συναλλαγής είναι η ταυτόχρονη υποβολή εγγράφων για εγγραφή στο Rosreestr. Ας πούμε ότι έχουν συγκεντρωθεί όλα τα κόμματα και όλα τα έγγραφα υποβάλλονται για εγγραφή. Αλλά η Rosreestr εξετάζει κάθε συναλλαγή ξεχωριστά, αν και ο μεσίτης μπορεί να αναφέρει διαφορετικά. Σύμφωνα με το νόμο, 10 ημέρες διατίθενται για εξέταση. Στην πραγματικότητα, είναι πιθανές τεχνικές βλάβες: ο υπάλληλος διαπίστωσε σφάλμα ή κάποιου είδους αντίφαση στα έγγραφα. Έχει το δικαίωμα να επιβραδύνει την εξέταση των εγγράφων μέχρι να αποσαφηνιστούν οι συνθήκες για μια περίοδο 30 ημερών. Ως αποτέλεσμα, ολόκληρη η αλυσίδα, που αγοράζει και πουλά διαμερίσματα ταυτόχρονα, σταματά και περιμένει το «κρεμασμένο διαμέρισμα». Ως εκ τούτου, είναι σκόπιμο να εμπλέκεται ένας δικηγόρος που ειδικεύεται στα ακίνητα στη σύνταξη εγγράφων, προκειμένου να μειωθούν οι κίνδυνοι.
Οι δικηγόροι συνιστούν οι συμβάσεις που υπογράφουν τα μέρη να ορίζουν το σημείο μεταβίβασης της κυριότητας. Καταγράφουν ότι η μεταβίβαση της κυριότητας μιας κατοικίας θα γίνει με την ταυτόχρονη εγγραφή μεταβιβάσεων δικαιωμάτων σε όλα τα διαμερίσματα που συμμετέχουν στην αλυσίδα. Αυτό γίνεται για να αποκλειστεί η κατάσταση όταν το διαμέρισμά σας ανήκει ήδη στον αγοραστή και αυτό που θα έπρεπε να είναι δικό σας δεν υπάρχει ακόμα, λόγω προβλημάτων με το Rosreestr.
Έγγραφα που απαιτούνται για την ολοκλήρωση της συναλλαγής
Η λίστα των εγγράφων που παρέχουν οι συμμετέχοντες είναι η ίδια. Το:
- στοιχεία διαβατηρίου όλων των μερών στη συναλλαγή: πωλητές και αγοραστές.
- αποσπάσματα από το USRN.
- έγγραφα που επιβεβαιώνουν το δικαίωμα ιδιοκτησίας ·
- πιστοποιητικά μη εκκρεμών λογαριασμών κοινής ωφέλειας.
Ξεχωριστά, αξίζει να σταθούμε στις άδειες. Σύμφωνα με το νόμο, χρειάζεστε τη συγκατάθεση της συζύγου του ιδιοκτήτη για τη λειτουργία του διαμερίσματος. Ακόμα κι αν οι σύζυγοι είναι διαζευγμένοι. Οι Ρώσοι συχνά παίρνουν διαζύγιο, αλλά δεν μοιράζουν την περιουσία. Η επιθυμία χωρισμού και μήνυση προκύπτει από έναν από τους συζύγους αργότερα. Ως αποτέλεσμα, το πωληθέν διαμέρισμα γίνεται αντικείμενο μακροχρόνιας δίκης. Για να αποφύγετε δυσκολίες, συνιστάται να λάβετε τη συγκατάθεση της συζύγου (συζύγου) του ιδιοκτήτη του διαμερίσματος προς πώληση.
Μια άλλη άδεια αφορά ανήλικους Ρώσους. Εάν ένα παιδί είναι εγγεγραμμένο στο διαμέρισμα, τότε απαιτείται η συγκατάθεση των αρχών κηδεμονίας. Για τέτοια διαμερίσματα, η πώληση πραγματοποιείται ταυτόχρονα με την αγορά. Μερικές φορές, για να αποφευχθούν προβλήματα με την επιμέλεια, οι άνθρωποι εγγράφουν το παιδί σε συγγενείς και πουλάνε το διαμέρισμα. Εάν στο μέλλον παραβιαστούν τα συμφέροντα του παιδιού, για παράδειγμα, οι γονείς δεν του διέθεσαν μερίδιο στο νέο διαμέρισμα, τότε το παιδί έχει το δικαίωμα να αμφισβητήσει τη συναλλαγή στο δικαστήριο ακόμη και μετά από 70 χρόνια. Η παραγραφή δεν ισχύει για αυτήν την περίπτωση. Ως εκ τούτου, η αγορά διαμερισμάτων στα οποία υπάρχουν παιδιά συνιστάται να αντιμετωπίζεται πολύ προσεκτικά.
Σύνταξη προσύμβασης
Αφού συζητήθηκαν όλες οι λεπτομέρειες, τα μέρη συντάσσουν προσύμφωνο για την πώληση του διαμερίσματος ταυτόχρονα με την αγορά. Υποχρεωτικά στοιχεία σε αυτό:
- αντικείμενο της σύμβασης·
- ακριβής περιγραφή των όρων της συναλλαγής·
- πληροφορίες για κάθε μέρος.
Υποχρεωτικό στοιχείο της σύμβασης είναι η προκαταβολή. Εφαρμόζεται στα συμβόλαια πώλησης, σύμφωνα με το άρθ. 457 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Η προπληρωμή θεωρείται νόμιμη απόδειξη της συναλλαγής. Ο πωλητής έχει το δικαίωμα να αρνηθεί να εκπληρώσει τις προϋποθέσεις μέχρι να λάβει την προκαταβολή. Αλλά αν γίνει, τότε η σύμβαση συνάπτεται και το διάλειμμα γίνεται αποτυχία εκπλήρωσης των όρων της συναλλαγής, γεγονός που συνεπάγεται τις κυρώσεις που προβλέπονται από τα μέρη στο έγγραφο.
Μην ξεχνάτε κάτι τέτοιο ως υπόσχεση. Εάν ο αγοραστής ενδιαφέρεται να πληρώσει όχι ολόκληρο το ποσό ταυτόχρονα, αλλά να το σπάσει σε πολλά μέρη, τότε είναι λογικό να λάβει μια κατάθεση από αυτόν. Διαφορετικά, το υπόλοιπο του ποσού μπορεί να αναμένεται για χρόνια. Το ενέχυρο εγγυάται ότι εάν ο αγοραστής δεν εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του, ο πωλητής θα μπορεί να επιστρέψει τα χρήματα.
Η σύμβαση ενεχύρου συντάσσεται χωριστά εγγράφως. Υπογεγραμμένο από τον πωλητή και τον αγοραστή. Εγγεγραμμένος σε συμβολαιογράφο. Τόσο η κινητή όσο και η ακίνητη περιουσία μπορούν να λειτουργήσουν ως εγγύηση.
Διενέργεια συναλλαγής με ταυτόχρονη πώληση και αγορά κατοικίας
Για την ταυτόχρονη πώληση και αγορά ενός διαμερίσματος, όλοι οι συμμετέχοντες συμφωνούν σχετικά με τον όρο μεταβίβασης της κυριότητας. Συζητούν τα σημεία της σύμβασης, συμπεριλαμβανομένης της περιόδου κατά την οποία τα διαμερίσματα θα εκκενωθούν και κάθε ένα από τα μέρη σχεδιάζει να μετακομίσει. Μετά υπογράφουν συμβόλαιο.
Μια ενιαία οδηγίες βήμα προς βήμα κατά την πώληση ενός διαμερίσματος με ταυτόχρονη αγορά αποτελείται από δύο σημεία:
- Συνάψτε σύμβαση πώλησης με συμβολαιογράφο. Στη συνέχεια, ο συμβολαιογράφος θα μεταφέρει τα έγγραφα για εγγραφή στο Rosreestr. Ή χρησιμοποιήστε τις υπηρεσίες ενός μεσίτη. Ένα μεσιτικό γραφείο, όπως ο συμβολαιογράφος, είναι υποχρεωμένο να ελέγχει τα έγγραφα και τη νομική καθαρότητα του διαμερίσματος.
- Η διαδικασία εγγραφής θα διαρκέσει 1-2 εβδομάδες. Όταν καταχωρηθούν όλες οι συμβάσεις, τα μέρη θα πρέπει μόνο να λάβουν έτοιμα έγγραφα από συμβολαιογράφο, να υπογράψουν τις πράξεις μεταβίβασης των διαμερισμάτων και να λάβουν τα ποσά που ορίζονται από τους όρους της συναλλαγής. Η υπογραφή της πράξης σημαίνει ότι τα μέρη δεν έχουν αξιώσεις μεταξύ τους.
Κίνδυνοι ταυτόχρονης αγοράς και πώλησης
Όσο περισσότερα μέρη σε μια συναλλαγή πολλαπλών συστατικών, τόσο μεγαλύτερος είναι ο κίνδυνος των συμμετεχόντων. Ο αγοραστής έχει τους περισσότερους κινδύνους, ειδικά αν σκοπεύει να πουλήσει το διαμέρισμα και να αγοράσει ένα καινούργιο ταυτόχρονα. Ας εξετάσουμε αναλυτικά τους κινδύνους:
- Άρνηση των μερών από τη συναλλαγή. Όσο μεγαλύτερη είναι η αναζήτηση επιλογών, η προετοιμασία των εγγράφων, τόσο μεγαλύτερος είναι ο κίνδυνος όσοι βιάζονται να βρουν άλλη επιλογή και να αρνηθούν να συμμετάσχουν. Για να καταλάβετε πόσο χρόνο θα χρειαστεί για να πουλήσετε ένα διαμέρισμα και να αγοράσετε ένα άλλο, μια προκαταρκτική ανάλυση αγοράς θα βοηθήσει. Πρέπει να πάρετε μια τοπική δημοσίευση, όπου δημοσιεύονται οι διαφημίσεις για την πώληση. Επιλέξτε ανάμεσα σε αυτά τα διαμερίσματα που είναι παρόμοια με αυτό που πωλείται και αυτά που αγοράζονται. Παρακολουθήστε τις αλλαγές για μια εβδομάδα, έναν μήνα ή δύο. Μάθετε πόσο γρήγορα πουλήθηκαν αυτά τα διαμερίσματα. Αυτό θα σας βοηθήσει να κατανοήσετε πόσο κοστίζει να περιμένετε για άλλους συμμετέχοντες στη συναλλαγή πριν προχωρήσετε στην ανάλυση μιας άλλης επιλογής.
- ΑΥΞΗΣΗ ΤΙΜΗΣ. Δυστυχώς, ο αγοραστής δεν είναι απρόσβλητος από τις επιθυμίες του πωλητή.
- Μερική εγγραφή της συναλλαγής. Αξίζει να συζητήσετε εκ των προτέρων τι πρέπει να κάνετε εάν τα έγγραφα για ένα από τα διαμερίσματα ανασταλούν στο Rosreestr και περιλαμβάνουν το αποτέλεσμα της συζήτησης στη σύμβαση πώλησης.
Εκτός από τους αναφερόμενους κινδύνους, υπάρχουν εκείνοι που «ελέγχονται» από δικηγόρους στο στάδιο της ανάλυσης εγγράφων: ένα διαμέρισμα με βάρος, ένας ψευδής ιδιοκτήτης, αμφιβολίες για την ικανότητα του πωλητή.
Επιβάλλονται φόροι για την πώληση και την αγορά ενός διαμερίσματος ταυτόχρονα;
Από τη σκοπιά του νόμου, ο αγοραστής που πούλησε ένα διαμέρισμα και αγόρασε ταυτόχρονα ένα άλλο έκανε δύο διαφορετικές συναλλαγές. Ως αποτέλεσμα της πώλησης έλαβε εισόδημα που υπόκειται σε φόρο εισοδήματος 13%. Ο πωλητής δεν υποχρεούται να πληρώσει φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων, εάν κατείχε το διαμέρισμα για περισσότερα από 3 χρόνια. Ο πωλητής απαλλάσσεται επίσης από τον φόρο, του οποίου το εισόδημα ήταν μικρότερο από 1 εκατομμύριο ρούβλια, ανεξάρτητα από το πόσο καιρό είχε το διαμέρισμα. Σε άλλες περιπτώσεις, ο φόρος πρέπει να καταβληθεί.
Διαβάστε ένα άρθρο στο περιοδικό της Kylie: https://qayli.com/journal/alternativnaya-sdelka-kak-prodat-kvartiru-i-kupit-druguyu-kvartiru/