Μέχρι πρόσφατα, ήταν αδύνατο να αγοράσετε ένα διαμέρισμα χωρίς συμβολαιογράφο. Σε υποχρεωτική συμβολαιογραφική επικύρωση υπάγονταν απολύτως όλες οι συμβάσεις που αφορούσαν ακίνητα – αγοραπωλησίες, δωρεές και άλλου είδους εκποιήσεις.
Ερωτήματα σχετικά με την απλούστευση της διαδικασίας για τη σύναψη γραπτών συμφωνιών στις συναλλαγές στέγασης έχουν τεθεί επανειλημμένα. Ωστόσο, λόγω κάποιων νομικών δυσκολιών, το σχετικό νομοσχέδιο τροποποιείται συνεχώς. Τελικά, στις 31 Ιουλίου 2019, τέθηκαν σε ισχύ οι τελικές τροποποιήσεις του νόμου 218-FZ, σύμφωνα με τις οποίες κατέστη δυνατή η εγγραφή ακινήτων χωρίς συμβολαιογράφο, με εξαίρεση ορισμένες αμφιλεγόμενες και νομικά περίπλοκες καταστάσεις.
Εγγραφή συναλλαγής ακινήτου χωρίς συμβολαιογράφο
Σύμφωνα με αλλαγές στην κείμενη νομοθεσία, συναλλαγή ακινήτων χωρίς συμβολαιογράφο πραγματοποιείται με απλή γραπτή μορφή, υπό ορισμένες υποχρεωτικές προϋποθέσεις:
- το ακίνητο είναι στην αποκλειστική ή κοινή ιδιοκτησία ενηλίκων·
- τα μερίδια των ιδιοκτητών στο σπίτι ή το διαμέρισμα είναι σαφώς καθορισμένα.
- όλοι οι ιδιοκτήτες συμμετέχουν στην προετοιμασία της σύμβασης και συμφωνούν στη συναλλαγή ακινήτων·
- Η εγγραφή, παρά τον αριθμό των συμμετεχόντων στη συναλλαγή, πραγματοποιείται ως ενιαίο έγγραφο.
Έτσι, είναι δυνατή η επισημοποίηση της αγοραπωλησίας διαμερίσματος χωρίς συμβολαιογράφο, εάν όλοι οι ιδιοκτήτες που συμμετέχουν στη συναλλαγή δώσουν τη συγκατάθεσή τους και δεν αντιταχθούν στην επισημοποίηση της συναλλαγής γραπτώς. Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι δικηγόροι συμβουλεύουν ωστόσο να καταχωρήσετε τη συναλλαγή σε συμβολαιογράφο. Για παράδειγμα, όταν υπάρχουν φόβοι ότι κάποιος στο μέλλον μπορεί να αμφισβητήσει αυτήν τη συναλλαγή.
Σε περίπτωση αποξένωσης ενυπόθηκου διαμερίσματος ή παρουσία κοινόχρηστου στεγαστικού δανείου, ο νόμος επιτρέπει επίσης να μην καταχωριστεί μια τέτοια συναλλαγή εάν οι συμμετέχοντες δεν θέλουν να συνάψουν χωριστές συμφωνίες για καθένα από αυτά.
Είναι κερδοφόρο να αγοράσετε ένα διαμέρισμα χωρίς συμβολαιογράφο;
Παρά το γεγονός ότι πολλοί φοβούνται τέτοιες νομοθετικές αλλαγές, δεν μπορεί κανείς να μην παραδεχτεί ότι η κατάργηση της υποχρεωτικής συμβολαιογραφικής εγγραφής των συμβάσεων έχει σημαντικά πλεονεκτήματα.
Το πρώτο είναι το οικονομικό όφελος. Οι συναλλαγές ακινήτων χωρίς συμβολαιογράφο δεν περιλαμβάνουν το κόστος που αναπόφευκτα αντιμετωπίζουν όσοι συμβολαιογραφούν έγγραφα. Αυτές οι δαπάνες περιλαμβάνουν:
- τιμολόγιο για συναλλαγές, το ποσό των οποίων ποικίλλει, ανάλογα με τον βαθμό συγγένειας μεταξύ των συμμετεχόντων στη συναλλαγή ή την απουσία της, καθώς και με το κόστος στέγασης.
- πληρωμή για υπηρεσίες για την αξιολόγηση ενός αντικειμένου πώλησης ακινήτων ·
- τεχνικά σημεία.
Τελικά, το ύψος των σχετικών δαπανών κατά τη συμβολαιογραφική εγγραφή της συναλλαγής γίνεται αρκετά απτό για τη μέση οικογένεια. Ταυτόχρονα, τέτοιες δαπάνες είναι υποχρεωτικές και για τους πλησιέστερους συγγενείς κατά τη σύναψη συμβάσεων, η νομιμότητα των οποίων δεν αμφισβητείται.
Το δεύτερο συν της απλοποιημένης εκτέλεσης συμφωνιών χωρίς τη συμμετοχή συμβολαιογράφου είναι η εξοικονόμηση χρόνου. Όπως δείχνει η πρακτική, χρειάζεται πολύς χρόνος για να διευθετηθούν οι γραφειοκρατικές διατυπώσεις. Μερικές φορές αυτή η διαδικασία διαρκεί αρκετούς μήνες, κάτι που, ακόμη και σε περίπτωση μη επείγουσας πώλησης ή αγοράς ακινήτου, είναι πολύ ενοχλητικό για τους συμμετέχοντες.
Μια συμφωνία που δεν υπόκειται σε εγγραφή σε συμβολαιογράφο είναι εύκολο να σχηματιστεί και να υπογραφεί χωρίς να φύγετε από το σπίτι. Στη συνέχεια, μπορεί να σταλεί ηλεκτρονικά για εγγραφή στο Rosreestr. Στη σύγχρονη πραγματικότητα, όταν δεν υπάρχει πάντα αρκετός χρόνος, αυτό είναι ένα μεγάλο πλεονέκτημα.
Πότε χρειάζεται συμβολαιογράφος;
Η καταχώρηση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας χωρίς συμβολαιογράφο είναι δυνατή μόνο όταν όλοι οι συμμετέχοντες στην έρευνα είναι απολύτως βέβαιοι για τη νομιμότητα, τη διαφάνεια και το αδιαμφισβήτητο. Διαφορετικά, αξίζει τον κόπο να καταχωρίσετε επιπλέον τη συναλλαγή για να της προσδώσετε επιπλέον βάρος και να επιβεβαιώσετε τη νομική της ισχύ. Η επικοινωνία με έναν συμβολαιογράφο μπορεί να μειώσει τους κινδύνους, για παράδειγμα, απάτης, σχεδόν στο μηδέν, καθώς η συμβολαιογραφική πράξη ισοδυναμεί με εγγύηση της νομιμότητας της σύμβασης.
Επιπλέον, κατά τη συμβολαιογραφική εγγραφή, δεν χρειάζεται να επικοινωνήσετε ανεξάρτητα με τις αρχές της Rosreestr. Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, ένας συμβολαιογράφος που έχει καταχωρίσει τη διαδικασία μεταβίβασης της κυριότητας ακίνητης περιουσίας είναι υποχρεωμένος να στείλει όλα τα απαραίτητα έγγραφα ηλεκτρονικά στη Rosreestr. Αυτή η πρόσθετη υπηρεσία είναι δωρεάν.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, που ορίζονται στον νόμο 218-FZ, η συμμετοχή συμβολαιογράφου σε συναλλαγή ακινήτων είναι υποχρεωτική. Τέτοιες περιπτώσεις περιλαμβάνουν τα ακόλουθα:
- Ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος που πωλείται είναι ανήλικος ή ανίκανος. Σε μια τέτοια κατάσταση, δεν έχει σημασία αν ολόκληρο το διαμέρισμα ή μόνο το μερίδιό του βρίσκεται στην κατοχή ενός τέτοιου ατόμου — η σύμβαση απαιτεί υποχρεωτική συμβολαιογραφική επικύρωση. Επιπλέον, για συναλλαγές που αφορούν ανήλικους ιδιοκτήτες, απαιτείται άδεια από την κηδεμονία και την κηδεμονία. Αν όμως ανήλικος ή άτομο με περιορισμένη δικαιοπρακτική ικανότητα αγοράσει σπίτι, η συμμετοχή συμβολαιογράφου δεν είναι υποχρεωτική.
- Κάθε μερίδιο του ακινήτου πωλείται χωριστά. Εάν το διαμέρισμα έχει πολλούς ιδιοκτήτες και όλοι συμφωνούν με την πώληση, αλλά ταυτόχρονα θέλουν να συντάξουν ξεχωριστά συμβόλαια για κάθε ιδιοκτήτη, απαιτείται επίσης συμβολαιογράφος. Αυτό ισχύει επίσης για εκείνες τις περιπτώσεις όπου ένας από τους ιδιοκτήτες αποξενώνει το μερίδιό του και ο δεύτερος όχι, αλλά ταυτόχρονα δεν έχει αντιρρήσεις για την αποξένωση.
- Η ακίνητη περιουσία αποκτάται από συζύγους σε κοινή ιδιοκτησία. Η διαδικασία για την αποσαφήνιση του μεγέθους του μεριδίου στην αγορασμένη κατοικία αποκτά νομική ισχύ μόνο μετά από συμβολαιογραφική επικύρωση. Εάν αυτό δεν γίνει, το ακίνητο θα θεωρείται ακίνητο από κοινού αποκτηθείσα. Στην πράξη, για την υλοποίηση μιας κοινής αγοράς από τους συζύγους, συνάπτεται σύμβαση γάμου, η οποία καταχωρείται σε συμβολαιογράφο και στη συνέχεια αποστέλλεται στη Rosreestr.
Αυτού του είδους οι συναλλαγές είναι οι πιο περίπλοκες και γι’ αυτό πρέπει να συνάπτονται παρουσία και με τη συμμετοχή συμβολαιογράφου. Πρέπει επίσης να έχει:
- πληρεξούσιο, συμπεριλαμβανομένου ενός γενικού, για τη διενέργεια πράξεων και συναλλαγών που εμπίπτουν στην κατηγορία του υποχρεωτικού μεριδίου συμβολαιογράφου·
- συναλλαγές που συνάπτονται για λογαριασμό προσώπων που, για σωματικούς ή ψυχικούς λόγους, δεν είναι σε θέση να υπογράψουν έγγραφα από μόνα τους·
- συμβάσεις στις οποίες ένας κηδεμόνας ενεργεί για λογαριασμό του νόμιμου ιδιοκτήτη·
- πρόσθετη συμφωνία για τη φύση της διαίρεσης της κοινής ακίνητης περιουσίας των συζύγων·
- συμφωνίες, καθώς και σχετικά έγγραφα που θα αποσταλούν στις αρχές της Rosreestr μέσω ταχυδρομείου.
- μικτή σύμβαση, ένα από τα μέρη της οποίας υπόκειται σε συμβολαιογραφική επικύρωση· Σε αυτήν την περίπτωση, αυτός ο κανόνας ισχύει για ολόκληρο το έγγραφο.
Είναι ασφαλές να αγοράσετε ένα διαμέρισμα χωρίς συμβολαιογράφο;
Η αγορά ακινήτων χωρίς συμβολαιογράφο είναι μια γρήγορη και απολύτως ασφαλής διαδικασία εάν τα μέρη μοιράζονται πληροφορίες ανοιχτά και ειλικρινά, και η διαδικασία μεταβίβασης ιδιοκτησίας από το ένα μέρος στο άλλο δεν είναι γεμάτη παγίδες. Ωστόσο, για ένα απλό γραπτό συμβόλαιο, αξίζει να προσλάβετε δικηγόρο ή μεσίτη. Πρώτα απ ‘όλα, είναι απαραίτητο να συμπεριληφθούν στην τυπική συμφωνία ρήτρες που θα βοηθήσουν στην περαιτέρω διασφάλιση της συναλλαγής.
Επίσης, απαιτείται επαγγελματική ματιά κατά τη μελέτη εγγράφων για ακίνητα προς πώληση. Αυτό μπορεί επίσης να το χειριστεί ένας μεσίτης ή ένας δικηγόρος που ξέρει τι να αναζητήσει και ποιες αποχρώσεις πρέπει να ειδοποιήσει.
Διαβάστε το άρθρο στο περιοδικό της Kylie: https://qayli.com/journal/registraciya-nedvijimosti-kogda-nujen-notarius-pri-pokupke-kvartiry/