Η εγγραφή στο Rosreestr ενός διαμερίσματος ή άλλης ακίνητης περιουσίας είναι υποχρεωτική. Ο ιδιοκτήτης θα θεωρείται νόμιμος ιδιοκτήτης του ακινήτου μόνο εάν εγγράψει τον τίτλο του στο ακίνητο.
Σύμφωνα με τη νομοθεσία, ορισμένοι τύποι συναλλαγών, καθώς και τα δικαιώματα που προκύπτουν ως αποτέλεσμα τέτοιων συναλλαγών, υπόκεινται σε υποχρεωτική εγγραφή στο Rosreestr. Ταυτόχρονα, είναι απαραίτητο να γίνει διάκριση μεταξύ της εγγραφής της ακίνητης περιουσίας με την εγγραφή των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας και των ίδιων των συναλλαγών.
Το άρθρο 8 του νόμου 302-FZ ορίζει ότι οι συμβάσεις πώλησης, δωρεάς, ενοικίασης με επακόλουθη αποξένωση κατοικιών δεν υπόκεινται σε υποχρεωτική εγγραφή. Μέχρι το 2012, τέτοιες συμφωνίες καταγράφηκαν αναγκαστικά στο Rosreestr — τώρα θεωρείται ότι έχουν τεθεί σε ισχύ από τη στιγμή της υπογραφής από τα μέρη. Ταυτόχρονα, η εγγραφή της μεταβίβασης της κυριότητας του διαμερίσματος αποτελεί την οριστική επιβεβαίωση της αλλαγής ιδιοκτησίας της κατοικίας.
Σε ποιες περιπτώσεις είναι απαραίτητο να καταχωρίσετε ένα ακίνητο στο Rosreestr;
Τις περισσότερες φορές, η Rosreestr καταχωρεί τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας στο πλαίσιο συμφωνίας πώλησης και αγοράς. Αμέσως μετά την υπογραφή του, θα πρέπει να υποβληθούν έγγραφα για εγγραφή — χωρίς αυτή τη διαδικασία, ο νέος ιδιοκτήτης δεν έχει το δικαίωμα να διαθέτει ακίνητη περιουσία.
Επίσης, η υποχρεωτική κρατική εγγραφή είναι απαραίτητη σε περίπτωση λήψης κληρονομιάς ή δώρου. Σε γενικές γραμμές, η διαδικασία εγγραφής τέτοιων κατοικιών δεν διαφέρει από την αγορασμένη. Η μόνη προειδοποίηση είναι ότι αντί για συμφωνία αγοραπωλησίας, απαιτείται συμφωνία δωρεάς ή διαθήκη.
Μετά από αυτό, όλα τα δεδομένα θα εισαχθούν στο Ενιαίο Κρατικό Μητρώο Ακινήτων. Τα δεδομένα USRN είναι οι πληρέστερες πληροφορίες για κάθε συγκεκριμένη κατοικία, που περιέχουν πληροφορίες για όλους τους ιδιοκτήτες, καθώς και γενικά τεχνικά χαρακτηριστικά του ακινήτου.
Πρέπει να εγγραφώ στο Κτηματολόγιο;
Τώρα συνδυάζονται η διαδικασία για την καταχώριση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας για τη στέγαση και την εγγραφή της στο κτηματολόγιο. Εάν το ακίνητο δεν έχει προηγουμένως ληφθεί υπόψη, μπορεί να εγγραφεί στο κτηματολόγιο ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας.
Η υποχρεωτική εγγραφή υπόκειται σε εκείνους τους τύπους κατοικιών που δεν είχαν καταχωριστεί προηγουμένως στο USRN. Αυτά περιλαμβάνουν: νεόδμητες ιδιωτικές κατοικίες, αντικείμενα που σχηματίστηκαν με διαίρεση, καθώς και εκείνα τα ακίνητα που έπαψαν να υφίστανται.
Εάν τα τεχνικά χαρακτηριστικά της κατοικίας έχουν υποστεί σημαντικές αλλαγές, για παράδειγμα, μια ιδιωτική κατοικία έχει επεκταθεί και ολοκληρωθεί, αυτά τα σημεία αποτελούν επίσης μια άμεση σύσταση για την εγγραφή στο κτηματολόγιο.
Καταχώρηση συναλλαγών ακινήτων στο Rosreestr
Η εγγραφή των συναλλαγών ακινήτων δεν ισχύει για όλα τα είδη συμβάσεων, συνέπεια των οποίων είναι η αλλαγή ιδιοκτησίας. Οι ακόλουθες συμφωνίες υπόκεινται σε υποχρεωτική εγγραφή:
- μίσθωση, η οποία αφορά μη οικιστικό χώρο ή κτίριο, καθώς και οικόπεδο και συνάπτεται για περίοδο 1 έτους.
- Συμμετοχή στο μετοχικό κεφάλαιο·
- εκχώρηση δικαιωμάτων αξίωσης βάσει DDU·
- μίσθωση?
- χρήση αντικειμένων πολιτιστικής και αρχιτεκτονικής αξίας.
Μια συμφωνία που υπογράφεται κατά την αγορά και πώληση μη οικιστικών ή εμπορικών ακινήτων, μαζί με συνηθισμένα διαμερίσματα, δεν είναι επίσης εγγεγραμμένη στη Rosreestr.
Εγγραφή ακινήτων: οδηγίες βήμα προς βήμα
Η διαδικασία για την κρατική εγγραφή του δικαιώματος στην ακίνητη περιουσία δεν είναι ιδιαίτερα δύσκολη. Τα πιο σημαντικά είναι τα προπαρασκευαστικά βήματα από τα οποία εξαρτάται η επιτυχία και η ταχύτητα εγγραφής της ακίνητης περιουσίας. Σε γενικές γραμμές, αυτή η διαδικασία περιλαμβάνει διάφορα στάδια:
Στάδιο 1. Προετοιμάστε έγγραφα
Το περιεχόμενο του πακέτου των απαραίτητων εγγράφων εξαρτάται από το είδος της κατοικίας που ελήφθη στην κατοχή. Η λίστα με τα απαιτούμενα χαρτιά για διαμερίσματα δευτερογενούς αγοράς, νεόδμητα, καθώς και εκείνα στο στάδιο του pit, έχει τις δικές της διαφορές.
Η εγγραφή ακινήτου που αλλάζει τον ιδιοκτήτη του βάσει σύμβασης πώλησης ή δωρεάς περιλαμβάνει τα ακόλουθα έγγραφα:
- μια απόδειξη που επιβεβαιώνει την πληρωμή του κρατικού τέλους — κατά μέσο όρο, το μέγεθός του για ιδιώτες είναι περίπου 2.000 ρούβλια.
- σύμβαση δωρεάς ή DCT σε δύο αντίγραφα.
- έγγραφα που αποδεικνύουν την ταυτότητα των αιτούντων ή πληρεξούσιο εάν ο ιδιοκτήτης απουσιάζει για οποιονδήποτε λόγο·
- αίτηση για εγγραφή του δικαιώματος στην ακίνητη περιουσία ·
- δήλωση από τον πωλητή ή τον δωρητή σχετικά με τη μεταβίβαση του δικαιώματος ιδιοκτησίας·
- έγγραφο τίτλου του δότη ή του πωλητή·
- έγγραφο που επιβεβαιώνει την απουσία του δικαιώματος ιδιοκτησίας ενός συζύγου ή συζύγου: σύμβαση γάμου, δικαστική απόφαση κ.λπ.
- τη συναίνεση όλων των ιδιοκτητών σπιτιού, εάν είναι κοινή ιδιοκτησία, για τη μεταβίβαση της κυριότητας, επικυρωμένη από συμβολαιογράφο·
- άδεια από τις αρχές κηδεμονίας και κηδεμονίας για ιδιοκτήτες κάτω των 14 ετών·
- τεχνικό διαβατήριο ΔΔΠ και απόσπασμα κτηματογράφησης κατοικιών στο οποίο πραγματοποιήθηκε και νομιμοποιήθηκε η ανάπλαση.
Αυτά τα έγγραφα απαιτούνται μόνο για διαμερίσματα που έχουν χαρακτηριστεί ως δευτερεύουσα κατοικία. Όσον αφορά τα νέα κτίρια, στις περισσότερες περιπτώσεις, οι προγραμματιστές συντάσσουν εκ των προτέρων τον απαραίτητο κατάλογο εγγράφων στην Rosreestr που θα απαιτηθούν για την εγγραφή ιδιοκτησίας.
Στην περίπτωση της πρωτοβάθμιας κατοικίας η εγγραφή της στο κτηματολόγιο είναι υποχρεωτική. Ως αποτέλεσμα, στα παραπάνω έγγραφα θα πρέπει να προστεθεί κτηματολογικό διαβατήριο, καθώς και διμερώς υπογεγραμμένη πράξη αποδοχής και μεταβίβασης του διαμερίσματος.
Εάν το σπίτι στο οποίο βρίσκεται το διαμέρισμα δεν έχει ακόμη τεθεί σε λειτουργία και το κύριο έγγραφο για την καταχώριση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας είναι μια συμφωνία κοινής συμμετοχής, μια τέτοια ιδιοκτησία μπορεί επίσης να εγγραφεί στο Rosreestr. Επιπλέον, θα απαιτηθούν δεδομένα που περιέχουν τεχνικές λεπτομέρειες: επιφάνεια, δάπεδο και άλλα χαρακτηριστικά.
Κατά την εγγραφή στο κρατικό μητρώο κατοικιών που ελήφθη ως κληρονομιά, απαιτούνται τα ακόλουθα:
- απόδειξη πληρωμής τελών·
- δήλωση;
- έγγραφο ταυτότητας του αιτούντος ή πληρεξούσιο·
- πιστοποιητικό κληρονομιάς ακίνητης περιουσίας ·
- συμφωνία για την κατανομή της ακίνητης περιουσίας, εάν, σύμφωνα με τη διαθήκη ή δικαστική απόφαση, υπάρχουν περισσότεροι του ενός κληρονόμοι.
Η εγγραφή των δικαιωμάτων στέγασης, εάν αγοράζεται με υποθήκη, δεν είναι επίσης ιδιαίτερα δύσκολη, αν και απαιτεί πρόσθετα έγγραφα. Αντιπροσωπεύουν είτε γενική δήλωση του δανειολήπτη και του χρηματοπιστωτικού ιδρύματος που εξέδωσε το δάνειο είτε, εάν η υποθήκη έχει ήδη εγκριθεί και επικυρωθεί από συμβολαιογράφο, προσφυγή από τον ίδιο τον συμβολαιογράφο.
Στάδιο 2. Υποβάλετε αίτηση για εγγραφή δικαιωμάτων ιδιοκτησίας στη Rosreestr
Είναι απαραίτητο να υποβάλετε αίτηση για εγγραφή ακίνητης περιουσίας μαζί με τα συνημμένα έγγραφα απευθείας στο Rosreestr ή σε ένα από τα Πολυλειτουργικά κέντρα, συμπεριλαμβανομένων εκείνων που βρίσκονται σε άλλη τοποθεσία.
Αυτό μπορεί να γίνει αυτοπροσώπως, ταχυδρομικά ή ηλεκτρονικά. Κατά τη διάρκεια μιας προσωπικής επίσκεψης σε έναν κρατικό οργανισμό, ένα πακέτο εγγράφων μεταφέρεται στον γραμματέα — τον υπάλληλο που είναι υπεύθυνος για τη λήψη τέτοιων εγγράφων. Υποχρεούται να συντάξει απόδειξη κατά την παραλαβή των εγγράφων, η οποία πρέπει να αναφέρει: τον κατάλογο τους, ένα σήμα παραλαβής και τον ατομικό αριθμό που έχει εκχωρηθεί στην αίτηση. Χρησιμοποιώντας αυτόν τον αριθμό, είναι στη συνέχεια εύκολο να παρακολουθήσετε πώς εξελίσσεται η διαδικασία και πόσο απομένει να περιμένετε μέχρι να ολοκληρωθεί.
Μέσω ταχυδρομείου, τα έγγραφα αποστέλλονται με μια πολύτιμη επιστολή με μια λίστα περιεχομένων. Ο παραλήπτης υποδεικνύει το τμήμα αλληλογραφίας του κεντρικού γραφείου της Rosreestr. Το δέμα πρέπει να συνοδεύεται από απόδειξη παραλαβής. Επιπλέον, όλες οι υπογραφές του αιτούντος πρέπει να είναι συμβολαιογραφικές.
Ο ευκολότερος τρόπος για να υποβάλετε αίτηση για εγγραφή είναι να το γράψετε σε μια ειδική ενότητα στον ιστότοπο Rosreestr. Για να το κάνετε αυτό, θα χρειαστείτε επιπλέον σαρωμένα αντίγραφα όλων των εγγράφων, καθώς και βελτιωμένη ειδική ηλεκτρονική υπογραφή.
Στάδιο 3. Λάβετε απόδειξη ιδιοκτησίας
Δεν χρειάζεται πολύς χρόνος για την εγγραφή ενός ακινήτου και τη νομιμοποίηση των δικαιωμάτων ενός νέου ιδιοκτήτη σε αυτό. Τα γενικά όρια αυτής της περιόδου ποικίλλουν μεταξύ 5-12 ημερών για διαφορετικούς τύπους συναλλαγών που οδηγούν σε αλλαγή ιδιοκτησίας. Ταυτόχρονα, ο χρόνος υποβολής στο Rosreestr και στο Πολυλειτουργικό Κέντρο θα διαφέρει:
- τακτικά συμβόλαια — 7 ημέρες στο Rosreestr και 9 ημέρες στο MFC.
- συμβολαιογραφικές συμφωνίες — 1-3 ημέρες και 5 ημέρες, αντίστοιχα.
- κτηματογράφηση — 5 και 7 ημέρες.
- εγγραφή δικαιωμάτων, σε συνδυασμό με κτηματογράφηση — 10 και 12 ημέρες.
- ταυτόχρονη εγγραφή με κτηματογράφηση βάσει δικαστικής απόφασης — 5 ημέρες και στους δύο οργανισμούς.
- εγγραφή σύμβασης υποθήκης — 5 και 7 ημέρες.
- σύλληψη ακίνητης περιουσίας ή αφαίρεσή τους, καθώς και επιβολή διαφορετικής απαγόρευσης συναλλαγών με αυτή τη στέγαση — 5 ημέρες και στους δύο οργανισμούς.
Μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας εγγραφής, ο αιτών λαμβάνει ειδοποίηση για την ετοιμότητά του. Κατά την κρατική εγγραφή των δικαιωμάτων επί της ακίνητης περιουσίας, γίνεται αντίστοιχη εγγραφή στο USRN την ίδια ημέρα. Τα τελευταία χρόνια, ένα απόσπασμα από το USRN, σε έντυπη ή ηλεκτρονική μορφή, έχει χρησιμεύσει ως ισοδύναμο ανάλογο της επιβεβαιωμένης ιδιοκτησίας της κατοικίας. Αυτό το απόσπασμα δεν είναι ένα έγγραφο ανοιχτού τύπου που δεν έχει συνταγή. Ισχύει μόνο για ένα συγκεκριμένο, μεμονωμένα καθορισμένο χρονικό διάστημα. Μετά από αυτό, εάν είναι απαραίτητο, μπορεί να ληφθεί ξανά χωρίς προβλήματα.
Μπορούν να ανασταλούν οι εγγραφές ακινήτων;
Μερικές φορές, μετά την υποβολή αίτησης για εγγραφή δικαιωμάτων ιδιοκτησίας, οι νέοι ιδιοκτήτες κατοικιών αντιμετωπίζουν αιτιολογημένη άρνηση ή αποδεδειγμένο γεγονός ότι το διαμέρισμα τελεί υπό απαγόρευση. Όλοι οι νομικοί λόγοι για αυτό διευκρινίζονται στο FZ-218.
Τις περισσότερες φορές, η κρατική εγγραφή απορρίπτεται όταν:
- δεν είναι διαθέσιμα όλα τα απαραίτητα έγγραφα.
- οι παρεχόμενες πληροφορίες είναι αναξιόπιστες ή αντίθετες με το νόμο·
- το διαμέρισμα έχει κατασχεθεί ή υπάρχουν περιορισμοί διαφορετικού είδους.
- τα δικαιώματα που έχουν ήδη καταχωρηθεί έρχονται σε αντίθεση με αυτά που έχουν δηλωθεί.
- ασυμφωνία μεταξύ των παρεχόμενων πληροφοριών σχετικά με την ακίνητη περιουσία και των πληροφοριών που λαμβάνονται από το Ενιαίο Κρατικό Μητρώο Ακίνητης Περιουσίας·
- τα ζητούμενα στοιχεία λείπουν, για παράδειγμα, από την εφορία ή από συμβολαιογράφο.
- κατά την εγγραφή ιδιοκτησίας στο πλαίσιο DDU, δεν υπάρχουν δεδουλευμένα στο ταμείο.
- μεγάλα χρέη για πληρωμή στέγασης και κοινοτικών υπηρεσιών ·
- η παρουσία χρέους για δάνεια ·
- διαδικασία διαίρεσης ιδιοκτησίας·
- δήλωση δικαστηρίου?
- απαγόρευση του ιδιοκτήτη να καταχωρήσει τη μεταβίβαση κυριότητας.
Κατά κανόνα, η πλειοψηφία των συμμετεχόντων σε μια συναλλαγή ακινήτων μαθαίνει για την ύπαρξη απαγόρευσης ακόμη και στο στάδιο της εγγραφής της. Σε περίπλοκες περιπτώσεις, μια ειδοποίηση άρνησης μπορεί να έρθει απευθείας από τη Rosreestr μετά την υποβολή της αίτησης.
Μπορείτε να μάθετε για την παρουσία σύλληψης σε ακίνητα σε ειδική ενότητα στον ιστότοπο Rosreestr. Για να λάβετε αυτές τις πληροφορίες, χρειάζεστε μόνο τη διεύθυνση και τον αριθμό κτηματογράφησης του αντικειμένου.
Μόνο ένα δικαστήριο μπορεί να αφαιρέσει μια σύλληψη, απαγόρευση ή άλλου είδους βάρη που παρεμποδίζει την εγγραφή ενός διαμερίσματος. Μετά τη δικαστική αναγνώριση των λόγων για τον περιορισμό ως εξαλείφθηκαν, οι εκτελεστές αποστέλλουν αντίγραφο του πορίσματος σχετικά με την άρση των περιορισμών από το αντικείμενο στο Τμήμα Rosreestr.
Πώς να εισάγετε δεδομένα στο Rosreestr σχετικά με την απαγόρευση εγγραφής δικαιωμάτων στο διαμέρισμά σας;
Ο ιδιοκτήτης μπορεί ανεξάρτητα να απαγορεύσει την κρατική εγγραφή των οικιστικών ακινήτων που του ανήκουν. Αυτό γίνεται κυρίως για λόγους ασφαλείας, για παράδειγμα, σε περίπτωση μακράς απουσίας. Σύμφωνα με μια τέτοια απαγόρευση, η μεταβίβαση της κυριότητας είναι αδύνατη χωρίς την προσωπική παρουσία του ιδιοκτήτη, καθώς και χωρίς την προκαταρκτική άρση αυτής της απαγόρευσης από αυτόν.
Μια τέτοια λειτουργία, την οποία, δυστυχώς, δεν γνωρίζουν όλοι οι ιδιοκτήτες σπιτιού, είναι ένας καλός τρόπος για να προστατευτείτε από απατεώνες διαμερισμάτων. Τα περισσότερα από τα δόλια προγράμματα που πραγματοποιούνται εν αγνοία του νόμιμου ιδιοκτήτη της κατοικίας θα είναι άχρηστα, αφού τελικά δεν θα λειτουργήσει η πλήρης επανεγγραφή της κατοικίας.
Για να ορίσετε έναν τέτοιο περιορισμό, πρέπει να γράψετε μια εφαρμογή που θα εισαχθεί στο USRN. Στη συνέχεια, αυτή η απαγόρευση μπορεί να αρθεί ή να αποπληρωθεί, όπως αναφέρουν οι δικηγόροι. Ο περιορισμός της εγγραφής της μεταβίβασης της κυριότητας δεν ισχύει για διάφορες δικαστικές περιπτώσεις. Εάν το δικαστήριο αποφασίσει να αφαιρέσει ένα συγκεκριμένο ακίνητο από τον τρέχοντα ιδιοκτήτη ή να το μεταβιβάσει νόμιμα σε άλλο πρόσωπο, η απαγόρευση θα ακυρωθεί.
Πώς να αποφύγετε προβλήματα με την εγγραφή ενός διαμερίσματος στο Rosreestr;
Για να μην σταματήσει το τελικό στάδιο απόκτησης ακινήτων λόγω της απαγόρευσης του Rosreestr, θα πρέπει να ελέγξετε εκ των προτέρων όλες τις αποχρώσεις του σπιτιού ή του διαμερίσματος. Είναι καλύτερο να το κάνετε αυτό ακόμη και πριν υπογράψετε τη σύμβαση πώλησης, καθώς υπάρχουν τέτοιοι τύποι περιορισμών που θα είναι πολύ δύσκολο, αν όχι αδύνατο, να αφαιρεθούν.
Ένα απόσπασμα από το USRN μπορεί να πει πολλά. Όπως ήδη αναφέρθηκε, περιέχει πληροφορίες για όλους τους ιδιοκτήτες σπιτιού, καθώς και τρόπους μεταφοράς ακινήτων από τον έναν ιδιοκτήτη στον άλλο. Τα πιο σημαντικά σημεία που θα πρέπει να σας προειδοποιήσουν ή ακόμα και να σας κάνουν να αρνηθείτε να αγοράσετε:
- άλλους ιδιοκτήτες. Αυτό ισχύει για περιπτώσεις όπου το διαμέρισμα είναι από κοινού ιδιοκτησία. Σύμφωνα με το νόμο, για την πώλησή του απαιτείται η συναίνεση όλων ανεξαιρέτως των ιδιοκτητών — χωρίς αυτήν είναι αδύνατη οποιαδήποτε συναλλαγή ακινήτων. Ένας αγοραστής που έχει συντάξει μια σύμβαση πώλησης, έχει πληρώσει για ένα διαμέρισμα, μπορεί να έχει μετακομίσει, αλλά δεν έχει ακόμη χρόνο να καταχωρήσει το ακίνητο, απειλεί να βρεθεί σε μια πολύ δυσάρεστη κατάσταση. Μια τέτοια συναλλαγή μπορεί να ακυρωθεί αμέσως μετά από αίτημα των συνιδιοκτητών. Το καλύτερο που απομένει στον αγοραστή σε μια τέτοια κατάσταση είναι να προσφύγει στο δικαστήριο για να απαιτήσει τα χρήματά του από τον πωλητή, αν φυσικά βρεθεί.
- Βάρη. Σε αυτή την περίπτωση, ένας αδίστακτος πωλητής μπορεί να σιωπά όχι για άλλους ιδιοκτήτες, αλλά για την ύπαρξη σύλληψης ή άλλου είδους βαρών στο διαμέρισμα. Εάν πρόκειται για ενέχυρο πιστωτικών υποχρεώσεων ή έχει συλληφθεί λόγω μεγάλης οφειλής για επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας, πρόκειται για άμεση απαγόρευση εγγραφής μεταβίβασης κυριότητας. Και εδώ δεν μπορεί κανείς χωρίς δικαστήριο, ενώ υπάρχει κίνδυνος να χάσει και το διαμέρισμα και τα χρήματα.
- Ανάπλαση. Κάθε είδους ανάπλαση πρέπει να συμφωνηθεί, να νομιμοποιηθεί και να εγγραφεί στο κτηματολόγιο. Διαφορετικά, η κρατική εγγραφή τέτοιων ακινήτων θα ανασταλεί μέχρι να εξαλειφθεί η αιτία των περιορισμών. Περιττό να πούμε ότι στις περισσότερες περιπτώσεις, ο αγοραστής θα πρέπει να τα εξαλείψει με δικά του έξοδα.
Διαβάστε το άρθρο στο περιοδικό Kylie’s: https://qayli.com/journal/registraciya-nedvijimosti-v-rosreestre/