Ένα διαμέρισμα που αγοράστηκε με στεγαστικό δάνειο, αν και θεωρείται ιδιοκτησία του αγοραστή, έχει βάρη μέχρι την πλήρη εξόφληση της οφειλής. Συνέπεια αυτού είναι μια σειρά νομικών δυσκολιών, οι οποίες εκδηλώνονται πιο ξεκάθαρα σε ερωτήματα: πώς μοιράζεται ένα διαμέρισμα σε υποθήκη, πώς διανέμονται οι μετοχές σε ακίνητα με ασφάλεια και πώς αντιδρούν οι τράπεζες σε ενδεχόμενη αλλαγή οφειλετών;
Τα περισσότερα προβλήματα προκύπτουν όταν η κατοικία που αγοράζεται με υποθήκη για 20-30 χρόνια γίνεται αντικείμενο διαίρεσης ιδιοκτησίας κατά τη διάρκεια ενός διαζυγίου. Δεν είναι λίγες οι φορές που οι σύζυγοι-δανειολήπτες αποφασίζουν τη λύση του γάμου πολύ πριν από τη λήξη της δανειακής σύμβασης. Σε αυτή την περίπτωση, οι μικρότερες αποχρώσεις της εκτέλεσης της σύμβασης είναι σημαντικές, καθεμία από τις οποίες μπορεί να είναι καθοριστική στο δικαστήριο.
Πότε κατανέμονται μετοχές σε ακίνητα με εξασφάλιση;
Κατά κανόνα, η κατανομή των μετοχών σε ένα ενυπόθηκο διαμέρισμα, εάν το επιθυμούν οι ιδιοκτήτες, πραγματοποιείται μετά την εξόφληση του δανείου. Ωστόσο, υπάρχουν περιπτώσεις όπου μια τέτοια κατανομή είναι απαραίτητη νωρίτερα — τις περισσότερες φορές αυτό το ζήτημα αφορά τον προσδιορισμό ενός μέρους της ακίνητης περιουσίας στην κυριότητα ανηλίκων. Ειδικότερα, εάν το κεφάλαιο μητρότητας συμμετείχε στην απόκτηση κατοικιών, μια τέτοια κατανομή είναι απλώς απαραίτητη — διαφορετικά το Ταμείο Συντάξεων θα αρνηθεί τη μεταφορά κεφαλαίων.
Από την άλλη, οι τράπεζες δεν επικροτούν πραγματικά τη διάθεση μεριδίου σε διαμέρισμα με υποθήκη πριν κλείσει. Η μόνη λύση που μπορεί να ικανοποιήσει ένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα και ταυτόχρονα να μην παραβιάσει με οποιονδήποτε τρόπο τα δικαιώματα των παιδιών μπορεί να είναι η συμβολαιογραφική υποχρέωση μεταβίβασης ενός συγκεκριμένου μέρους του ακινήτου στην κυριότητα ανηλίκων.
Οι φόβοι των τραπεζών συνδέονται, καταρχάς, με τον κίνδυνο μη αποπληρωμής του χρέους. Το πρωτόκολλο βάσει του οποίου ένα διαμέρισμα με χρέος δεσμεύεται και στη συνέχεια πωλείται σε πλειστηριασμό, παρουσία μετοχών ανηλίκων, μπορεί να είναι πολύ περίπλοκο. Γεγονός είναι ότι, σύμφωνα με το νόμο, όταν αποξενώνεται ακίνητη περιουσία από παιδί, πρέπει να του παρέχεται ισότιμη αντικατάσταση. Οι χρηματοοικονομικές εταιρείες δεν είναι έτοιμες να αναλάβουν αυτό το δύσκολο έργο. Επομένως, εάν η παραχώρηση των μετοχών είναι εξαιρετικά αναγκαία, είναι προτιμότερο να γίνει αυτή η διαδικασία με τη συμμετοχή άλλων πολύτιμων, κινητών ή ακίνητων περιουσιακών στοιχείων, ως εξασφάλιση.
Πώς χωρίζεται η στεγαστική στέγη σε ένα διαζύγιο;
Κάθε ακίνητο που αγοράζεται ή αποκτάται με οποιονδήποτε άλλο τρόπο κατά τη διάρκεια του γάμου θεωρείται κοινό. Μοναδική εξαίρεση αποτελεί το ακίνητο που εκδίδεται νόμιμα αρχικά σε συγκεκριμένο πρόσωπο. Όσον αφορά την ακίνητη περιουσία, τέτοιες εξαιρέσεις μπορεί να είναι δώρα ή κληρονομικά αντικείμενα και μόνο όταν ο δεύτερος σύζυγος παραιτείται εν γνώσει του από οποιαδήποτε αξίωση απέναντί τους.
Εάν η σύμβαση υποθήκης καταρτιστεί για έναν από τους συζύγους, ο δεύτερος γίνεται αυτόματα συνοφειλέτης για το δάνειο αυτό. Αντίστοιχα, σε περίπτωση διαζυγίου, η υποθήκη μοιράζεται μεταξύ του δανειολήπτη και του συνοφειλέτη, δηλαδή μοιράζεται τόσο το ίδιο το ακίνητο όσο και τα χρέη σε αυτό.
Είναι λάθος να πιστεύουμε ότι εάν ο δανειολήπτης σύμφωνα με τα έγγραφα είναι, για παράδειγμα, ο σύζυγος, τότε μετά το διαζύγιο η σύζυγος δεν θα χρειαστεί να πληρώσει την υποθήκη. Αυτό ισχύει ακόμη και για τις περιπτώσεις που δεν έχει επίσημο ή άλλο εισόδημα, συντηρείται πλήρως από τον σύζυγό της και δεν συμμετέχει ουσιαστικά στην πληρωμή στεγαστικού δανείου. Σε ένα διαζύγιο, ο σύζυγος έχει το δικαίωμα να διεκδικήσει το ήμισυ της περιουσίας, ενώ αναλαμβάνει το ήμισυ της ευθύνης για την αποπληρωμή του δανείου.
Με αυτήν την κατάσταση οι τράπεζες είναι πιο πρόθυμες να παρέχουν στεγαστικά δάνεια σε παντρεμένα ζευγάρια. Πιστεύεται ότι οι συνοφειλέτες, ως δυνητικά ικανοί πολίτες, είναι πιο πιθανό να ανταπεξέλθουν στις δανειακές τους υποχρεώσεις και να αποφύγουν τις καθυστερήσεις πληρωμών.
Τις περισσότερες φορές, η διαίρεση ενός στεγαστικού δανείου μετά από διαζύγιο γίνεται με δύο τρόπους. Το πρώτο έχει ως εξής. Εάν ο δανειολήπτης της ακίνητης περιουσίας είναι, ας πούμε, ένας σύζυγος που κάνει πληρωμές καθ’ όλη τη διάρκεια του χρόνου, τότε μετά τη λύση του γάμου, αυτός θα παραμείνει ο ιδιοκτήτης της βαρύνουσας περιουσίας. Παράλληλα, η σύζυγος διατηρεί το δικαίωμα να απαιτήσει υλική αποζημίωση, το ποσό της οποίας είναι το ήμισυ της αγοραίας αξίας του διαμερίσματος ή του σπιτιού. Είναι σημαντικό να θυμάστε ότι το ποσό του δανείου για την αγορά ακινήτων δεν παίζει κανένα ρόλο εδώ — η αποζημίωση καθορίζεται μόνο από την κτηματολογική αξία της κατοικίας.
Το δεύτερο σχήμα είναι πιο περίπλοκο. Σύμφωνα με αυτήν, μια σύμβαση υποθήκης, με όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις, μπορεί να επανεγγραφεί και για τους δύο συζύγους. Αυτό σημαίνει ότι εάν μόνο ένας από αυτούς ήταν ο δανειολήπτης, τώρα και οι δύο θα είναι υπόχρεοι έναντι του χρηματοπιστωτικού ιδρύματος στα ποσά που έχουν συμφωνηθεί εκ των προτέρων και προδιαγράφονται στη συμφωνία. Με τη βοήθεια μιας τέτοιας επανέκδοσης, είναι δυνατός ο καταμερισμός των υποχρεώσεων τόσο εξίσου όσο και σε άλλες αναλογίες. Στη συνέχεια, ο σύζυγος που ανέλαβε το μικρότερο βάρος της αποπληρωμής της στεγαστικής οφειλής θα μπορεί να διεκδικήσει μικρότερο μέρος του ακινήτου.
Ο κύριος κανόνας που ισχύει κατά τη διαίρεση ενός ενυπόθηκου διαμερίσματος είναι η υποχρεωτική συμμετοχή της τράπεζας. Ως ενεχυροδανειστής ακίνητης περιουσίας, το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα πρέπει να ενημερώνεται για οποιεσδήποτε σημαντικές αλλαγές σχετικά με την εξασφάλιση. Τα βαρυνόμενα ακίνητα δεν μπορούν να διατεθούν, συμπεριλαμβανομένης της πώλησης ή της διαίρεσης, χωρίς την άδεια της τράπεζας.
Με τη νομική έννοια, οι απλούστερες περιπτώσεις κατανομής μεριδίων σε ένα ενυπόθηκο διαμέρισμα κατά τη διάρκεια διαζυγίου αφορούν εκείνους τους συνοφειλέτες που, στο στάδιο της απόκτησης στέγης, συνήψαν σύμβαση γάμου. Ένα τέτοιο έγγραφο καθορίζει το ποσό της περιουσίας κάθε συζύγου, τις μελλοντικές του απαιτήσεις, καθώς και ποιος είναι ο κύριος πληρωτής στην υποθήκη και διατηρεί την υποχρέωση αποπληρωμής του δανείου μετά τη λύση του γάμου.
Κανόνες σύνταξης συμβολαίου γάμου
Μέχρι τώρα, υπάρχει ένα στερεότυπο στην κοινωνία ότι ένα προγαμιαίο συμβόλαιο είναι ένδειξη δυσπιστίας προς τους συζύγους και ένα είδος σύμβολο της αναξιοπιστίας του γάμου. Στην πραγματικότητα, όλα είναι ακριβώς το αντίθετο — ένα τέτοιο έγγραφο αποτελεί εγγύηση για την απουσία ιδιοτελούς συμφέροντος εκ μέρους ενός από τους συζύγους και αποκλείει την εμφάνιση συγκρούσεων ιδιοκτησίας στο μέλλον.
Όπως ήδη αναφέρθηκε, είναι ευκολότερο να μοιραστείτε ένα διαμέρισμα σε υποθήκη εάν μια τέτοια δυνατότητα έχει γραφτεί νωρίτερα στο συμβόλαιο γάμου. Αυτή η αμοιβαία συμφωνία πρέπει να προσδιορίζει:
- πληροφορίες σχετικά με την αρχική συνεισφορά: ποιος από τους συζύγους είναι ο πληρωτής και από πού ελήφθησαν τα κεφάλαια για τη συνεισφορά·
- όλοι οι πληρωτές στεγαστικών δανείων·
- το μερίδιο κάθε συζύγου, καθώς και το ποσό της ακίνητης περιουσίας των ανηλίκων·
- το ποσό και τη διαδικασία καταβολής αποζημίωσης εάν ένας από τους συζύγους αποφασίσει να εγκαταλείψει το μερίδιό του·
- η διαδικασία διανομής της ακίνητης περιουσίας κατά τη λύση του γάμου, καθώς και οι οφειλές επ’ αυτού.
Επιπλέον, εάν η υποθήκη καταβάλλεται πράγματι από τον έναν σύζυγο, μπορεί να συμπεριληφθεί στο συμβόλαιο γάμου ρήτρα σχετικά με την άρνηση των αξιώσεων στέγασης από τον άλλο σύζυγο.
Παρόλα αυτά, το συμβόλαιο γάμου μπορεί να προσβληθεί στο δικαστήριο. Η βάση για αυτό είναι τόσο οι παραβιάσεις στη διαδικασία εγγραφής εγγράφου όσο και το γεγονός της οικονομικής συμμετοχής του δεύτερου, μη ιδιοκτήτη, συζύγου στην πληρωμή δανείου ή αδιαχώριστες βελτιώσεις σε ακίνητο αντικείμενο.
Πώς αντιμετωπίζουν οι τράπεζες τη διαίρεση των εξασφαλίσεων;
Ο τρόπος με τον οποίο θα κατανεμηθεί η ενυπόθηκη ακίνητη περιουσία των συζύγων εξαρτάται μόνο από την απόφαση της τράπεζας ή μάλλον από τη συναίνεσή της στις τροποποιήσεις που προτείνουν οι δανειολήπτες. Το κύριο ερώτημα παραμένει πάντα ποιος πρέπει να πληρώσει το στεγαστικό δάνειο μετά το διαζύγιο, καθώς και το πρόβλημα του προσδιορισμού της ιδιοκτησίας.
Η πρώτη επιλογή για την εξέλιξη των γεγονότων μπορεί να είναι ένα αίτημα αναγνώρισης του στεγαστικού δανείου ως γενικού. Σε αυτή την περίπτωση, με μεγάλη πιθανότητα, το δικαστήριο θα αποφασίσει να ικανοποιήσει τις επιθυμίες των συζύγων και να τους υποχρεώσει να αποπληρώσουν το δάνειο ισόποσα. Δεν είναι απαραίτητο να κάνετε αλλαγές στη σύμβαση δανείου και η τράπεζα θα συμφωνήσει ευχαρίστως σε αυτήν τη μέθοδο κλεισίματος του χρέους, επειδή ούτε το μέγεθος της μηνιαίας πληρωμής ούτε το χρονοδιάγραμμα αποπληρωμής θα αλλάξει.
Οι τράπεζες έχουν εντελώς διαφορετική άποψη για την πρόταση επανέκδοσης πιστωτικών υποχρεώσεων προς έναν σύζυγο, καθιστώντας τον ταυτόχρονα ιδιοκτήτη και μοναδικό οφειλέτη στο στεγαστικό δάνειο. Αν και από την άποψη των αμοιβαίων συμφωνιών μεταξύ συζύγων, αυτή η επιλογή είναι λογική, για ένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα συνδέεται με πολλούς κινδύνους. Δεδομένου ότι μετά από μια τέτοια επανεγγραφή, ένα άτομο θα γίνει ο πληρωτής, ολόκληρο το βάρος της αποπληρωμής του δανείου θα πέσει στους ώμους του. Αντίστοιχα, εάν το εισόδημά του αλλάξει προς το χειρότερο, μπορεί να μην μπορεί να αντεπεξέλθει στις πληρωμές.
Σε περίπτωση άρνησης της τράπεζας, οι διαζευγμένοι θα πρέπει να προσφύγουν στα δικαστήρια. Ωστόσο, ακόμη και σε αυτήν την περίπτωση, ο κίνδυνος μη ικανοποίησης του αιτήματος παραμένει υψηλός. Γεγονός είναι ότι στο δικαστήριο η τράπεζα ενεργεί ως τρίτο μέρος, τα συμφέροντα του οποίου δεν πρέπει να παραβιάζονται με κανέναν τρόπο. Εάν κατά τη διαδικασία της επανεξέτασης αποδειχθεί ότι ο ορισμός του ενός συζύγου ως δανειολήπτη είναι επικίνδυνος, το δικαστήριο θα απαντήσει αρνητικά.
Ωστόσο, σε ορισμένες περιπτώσεις, ένα τέτοιο αίτημα μπορεί να γίνει δεκτό από την τράπεζα και να ικανοποιηθεί. Μιλάμε για συνοφειλέτες με διαφορετικά επίπεδα εισοδήματος. Εάν ο μόνος οφειλέτης είναι σύζυγος με υψηλότερο εισόδημα, ο οποίος προηγουμένως έχει αναλάβει τις περισσότερες από τις υποχρεώσεις για την αποπληρωμή του δανείου, η τράπεζα μπορεί να συμφωνήσει.
Τρόποι για τη διαίρεση του στεγαστικού δανείου σε ένα διαζύγιο
Υπάρχουν πολλές επιλογές για την εξόφληση μιας υποθήκης μετά από ένα διαζύγιο. Τα πιο συνηθισμένα από αυτά είναι η ισότιμη κατανομή των ευθυνών των δανειοληπτών, η επανεγγραφή διαμερίσματος για έναν από τους συζύγους ή η πώλησή του.
Καταμερισμός του χρέους ισομερώς
Όταν λύεται ένας γάμος, δεν μοιράζεται μόνο η από κοινού αποκτηθείσα περιουσία, αλλά και τα κοινά χρέη. Είναι σημαντικό να θυμάστε ότι τα χρέη θεωρούνται κοινά μόνο εάν η κοινή ιδιοκτησία αγοράστηκε με πιστωτικά κεφάλαια. Εάν ένας από τους συζύγους έχει εκδώσει δάνειο και το έχει ξοδέψει για προσωπικές ανάγκες, ο δεύτερος μετά το διαζύγιο δεν υποχρεούται να αποζημιώσει για αυτά τα έξοδα.
Ο ευκολότερος τρόπος είναι όταν οι σύζυγοι κατέχουν από κοινού δύο διαμερίσματα περίπου της ίδιας αξίας. Μπορούν να τα χωρίσουν όπως θέλουν: είτε με ξεχωριστό διαμέρισμα, είτε με ίσο μερίδιο σε καθένα από αυτά. Εάν υπάρχει μόνο ένας χώρος διαβίωσης, ενώ είναι ενεχυρασμένος στην τράπεζα, θα είναι δυνατή η οριστική επίλυση του θέματος με τις μετοχές μόνο μετά την πλήρη αποπληρωμή της οφειλής.
Μερικές φορές η προγαμιαία περιουσία ενός εκ των συζύγων, ή κάποια που δεν εμπίπτει στην κατηγορία της κοινής περιουσίας, μπορεί να λάβει μέρος στην ενυπόθηκη αγορά ακινήτου. Σε μια τέτοια κατάσταση, δεν μιλάμε πλέον για ισότιμη κατανομή του διαμερίσματος και χρέη σε αυτό.
Για παράδειγμα, ο σύζυγος αποταμίευσε πριν τον γάμο ή αργότερα κληρονόμησε κάποια χρήματα. Στη συνέχεια το χρησιμοποίησε ως προκαταβολή σε υποθήκη και πλήρωσε πάνω από το 30% του κόστους του σπιτιού. Σε αυτή τη δανειακή σύμβαση, η σύζυγός του θα εμφανίζεται ως συνοφειλέτης και μαζί με τον σύζυγό της θα συνεισφέρουν στην τακτική εξόφληση του δανείου.
Ωστόσο, ακόμη και αν τα εισοδήματά τους είναι ίσα και καθένας από τους συζύγους διαθέσει το ίδιο ποσό για την εξόφληση της υποθήκης, η σύζυγος δεν θα μπορεί να υπολογίζει στο μισό του διαμερίσματος μετά τη λύση του γάμου. Δεδομένου ότι το ένα τρίτο του κόστους στέγασης καταβλήθηκε από τον σύζυγο από δικά του κεφάλαια, αυτός θα λάβει τα δύο τρίτα του διαμερίσματος και η γυναίκα του μόνο το ένα τρίτο. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι μόνο τα δύο τρίτα του διαμερίσματος θα θεωρούνται κοινή διαιρετή ιδιοκτησία.
Επανεγγραφή για έναν δανειολήπτη
Η επιλογή, στην οποία μόνο ένας από τους συζύγους παραμένει ο δανειολήπτης, εγκρίνεται απρόθυμα από τις τράπεζες, αλλά σε ορισμένες περιπτώσεις εξακολουθούν να ανταποκρίνονται στις ανάγκες των πελατών. Αυτό είναι πολύ πιο εύκολο να γίνει εάν ο δεύτερος σύζυγος δεν επένδυσε άλλα κεφάλαια σε αυτό το αντικείμενο ακινήτων, εκτός από αυτά που χρησιμοποιήθηκαν για την αποπληρωμή του δανείου: χρήματα για επισκευές, νομική εγγραφή κ.λπ. Σε αντίθετη περίπτωση, οι συνοφειλέτες θα αντιμετωπίσουν μια εξαιρετικά περίπλοκη και χρονοβόρα δικαστική διαδικασία.
Μια πιο κοινή επιλογή είναι όταν ένας από τους συζύγους γίνεται ο μοναδικός πραγματικός ιδιοκτήτης, αλλά από νομική άποψη και οι δύο θεωρούνται δανειολήπτες. Σε αυτόν τον τρόπο επίλυσης του προβλήματος καταφεύγει όταν η τράπεζα αρνείται πεισματικά να επανεκδώσει τη δανειακή σύμβαση.
Η ουσία του είναι η εξής. Οι σύζυγοι συμφωνούν ότι ο ένας από αυτούς συνεχίζει να πληρώνει πλήρως την υποθήκη και ο δεύτερος τον αποζημιώνει για το μισό του κόστους. Είναι πολύ επιθυμητό σε μια τέτοια περίπτωση να συντάσσεται κατάλληλη απόδειξη. Χρειάζεται εάν ο σύζυγος που πρέπει να μεταφέρει την αποζημίωση σταματήσει να πληρώνει και μπορεί να του ζητηθεί μέσω δικαστηρίου πρόστιμο στο μισό του κόστους των τακτικών πληρωμών. Ωστόσο, πρέπει να θυμόμαστε ότι για μια τέτοια αξίωση υπάρχει παραγραφή — τρία χρόνια από την ημερομηνία λήξης της μεταφοράς κεφαλαίων.
Πώληση ενυπόθηκου διαμερίσματος
Ένας από τους ευκολότερους τρόπους για να συντάξετε μια συμφωνία για τη διαίρεση ενός ενυπόθηκου διαμερίσματος είναι να το πουλήσετε πριν από τη λήξη της σύμβασης δανείου. Αυτή η διαδικασία δεν είναι ασυνήθιστη, έχει έναν καλά εδραιωμένο μηχανισμό και είναι αρκετά θετική αντιληπτή από τα περισσότερα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα.
Το μόνο μειονέκτημα αυτής της επιλογής για τη διαίρεση της περιουσίας κατά τη διάρκεια ενός διαζυγίου είναι η περίπλοκη διαδικασία πώλησης ακινήτων, που σχετίζεται με την παρουσία βαρών και μεγάλου αριθμού μερών που εμπλέκονται στη συναλλαγή. Πρώτα απ ‘όλα, θα απαιτήσει τη συγκατάθεση της ενεχυρούχου τράπεζας — χωρίς αυτό, η Rosreestr δεν θα μπορεί να καταχωρήσει τη μεταβίβαση ιδιοκτησίας. Επίσης, εάν έχουν περάσει λιγότερο από τρία χρόνια από την αγορά του διαμερίσματος, θα πρέπει να καταβληθεί φόρος εισοδήματος μετά την πώλησή του.
Υπάρχουν δύο τύποι πώλησης ενός ενυπόθηκου διαμερίσματος. Σύμφωνα με το πρώτο, το απλούστερο, ο αγοραστής μεταφέρει το συμφωνημένο ποσό στον πωλητή, με τη βοήθεια του οποίου αποπληρώνει πλήρως το χρέος στην τράπεζα, μετά το οποίο αφαιρείται το βάρος από το διαμέρισμα. Ως αποτέλεσμα, είναι δυνατή η εγγραφή νέου ιδιοκτήτη χωρίς τη συμμετοχή χρηματοπιστωτικού ιδρύματος.
Ο δεύτερος τρόπος για να πουλήσετε ένα ακίνητο με υποθήκη είναι λίγο πιο περίπλοκος. Βρίσκεται στο γεγονός ότι όχι μόνο το ίδιο το ακίνητο περνά στον αγοραστή, αλλά και οι χρεωστικές υποχρεώσεις σε αυτό. Αυτό έρχεται με δύο βασικά προβλήματα. Πρώτον, δεν θα συμφωνήσει κάθε αγοραστής να αγοράσει βεβαρημένη κατοικία, ακόμη και με μερικώς αποπληρωμένο δάνειο. Δεύτερον, από την πλευρά της τράπεζας, θα του τεθούν οι ίδιες απαιτήσεις όπως για κάθε άλλο δανειολήπτη στεγαστικού δανείου. Αυτό σημαίνει ότι εάν έχετε κακό πιστωτικό ιστορικό ή μη επιβεβαιωμένο εισόδημα, η επιλογή μεταφοράς δανειακών υποχρεώσεων θα απορριφθεί.
φυσικό μερίδιο
Η διαίρεση της περιουσίας των συζύγων, όταν το διαμέρισμα είναι σε υποθήκη, είναι δυνατή και με τη μέθοδο της κατανομής των φυσικών μεριδίων για καθένα από αυτούς. Θα πρέπει αμέσως να σημειωθεί ότι δεν είναι κάθε ακίνητο κατάλληλο για αυτό, αλλά μόνο ένα που έχει ορισμένα τεχνικά χαρακτηριστικά.
Ένα μερίδιο σε είδος είναι ένα συγκεκριμένο μέρος του χώρου διαβίωσης που ανήκει σε έναν ιδιοκτήτη. Διαφέρει από το ιδανικό μερίδιο με σαφή ορισμό, μπορεί να έχει ένα ή περισσότερα δωμάτια και, στην πραγματικότητα, είναι ένας εντελώς ξεχωριστός χώρος διαβίωσης.
Είναι ακριβώς η ατομικότητα και η απομόνωση του φυσικού μεριδίου που προκαλεί μια σειρά από προβλήματα που προκύπτουν κατά την κατανομή του. Ένα τέτοιο μέρος του ακινήτου θα πρέπει να έχει ξεχωριστή έξοδο, μπάνιο, σύστημα θέρμανσης, κουζίνα — δηλαδή να είναι εντελώς ανεξάρτητο από το υπόλοιπο διαμέρισμα ή το σπίτι.
Προκειμένου να καθοριστεί εάν είναι δυνατή η κατ’ αρχήν διαίρεση της κατοικίας σε φυσικά μερίδια, θα απαιτηθεί επαγγελματική εμπειρογνωμοσύνη. Οι ειδικοί θα καθορίσουν πόσο εφικτή είναι η καλωδίωση των σωλήνων θέρμανσης και ο εξοπλισμός μιας ξεχωριστής εισόδου. Στην πράξη, τα περισσότερα μεσαία διαμερίσματα δεν είναι κατάλληλα για αυτό — μόνο ιδανικά μερίδια μπορούν να κατανεμηθούν σε αυτά μετά την άρση του βάρους.
Τις περισσότερες φορές, οι μετοχές σε είδος μπορούν να διατεθούν σε μια ιδιωτική κατοικία. Ωστόσο, δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι μια τέτοια διαδικασία θα συνεπάγεται σημαντικό κόστος. Πρώτον, οι ειδικοί θα προτείνουν σίγουρα την κατασκευή τοίχων που χωρίζουν το ένα δωμάτιο από το άλλο. Δεύτερον, ο εξοπλισμός της δεύτερης εισόδου, η αλλαγή της θέσης των επικοινωνιών είναι επίσης ακριβός. Δεδομένου ότι το ακίνητο είναι ήδη υπό υποθήκη που πρέπει να πληρωθεί, το κόστος μιας τέτοιας κατανομής της ιδιοκτησίας μπορεί να είναι πολύ υψηλό.
Τμήμα στεγαστικού διαμερίσματος με ανήλικα παιδιά
Το τμήμα ενός ενυπόθηκου διαμερίσματος με ένα παιδί έχει πολλές επιλογές. Η οριστική κατανομή των περιουσιακών δικαιωμάτων και υποχρεώσεων πληρωμής του στεγαστικού δανείου πραγματοποιείται μετά από αμοιβαίες συμφωνίες και δικαστική απόφαση.
Ο γονέας με τον οποίο παραμένει το παιδί μετά το διαζύγιο μπορεί θεωρητικά να λάβει μεγάλο μερίδιο στο κοινό διαμέρισμα. Ωστόσο, στην πράξη, μια τέτοια εξέλιξη των γεγονότων είναι δυνατή μόνο εάν οι σύζυγοι συμφωνήσουν εκ των προτέρων για έναν τέτοιο χωρισμό. Συνήθως, το δικαστήριο κλίνει να κατανέμει την ακίνητη περιουσία μεταξύ των συζύγων, ανεξάρτητα από το με ποιον από αυτούς καθορίζεται ο τόπος διαμονής του ανηλίκου.
Επιπλέον, εάν το παιδί ζει, για παράδειγμα, με τη μητέρα του και μετά τη λύση του γάμου λαμβάνει τα δύο τρίτα του διαμερίσματος, θα αλλάξουν και οι υποχρεώσεις πληρωμής. Δεδομένου ότι οι σύζυγοι είναι συνοφειλέτες και, βάσει νόμου, εξοφλούν την υποθήκη εξίσου, το δικαστήριο πιθανότατα θα υποχρεώσει τη σύζυγο να καταβάλει αποζημίωση στον πρώην σύζυγο λόγω του γεγονότος ότι το μερίδιό της στο διαμέρισμα είναι μεγαλύτερο.
Από το 2020 έχουν εμφανιστεί και άλλες καινοτομίες στη ρύθμιση της κατανομής των ενυπόθηκων ακινήτων. Αφορούν περιπτώσεις όπου το υποθηκευμένο ακίνητο κατανέμεται ισομερώς, το παιδί μένει με τη μητέρα και ο πατέρας χωριστά, αν και διατηρεί το δικαίωμα στο μισό διαμέρισμα, το δάνειο για το οποίο δεν έχει ακόμη καταβληθεί. Το δικαστήριο μπορεί να αποφασίσει ότι, εκτός από τη διατροφή, ο σύζυγος θα μεταβιβαστεί στην πρώην σύζυγό του και θα βοηθήσει στην εξόφληση του μέρους του χρέους της. Μέχρι σήμερα, αυτή η διαδικασία δεν έχει ακόμη ρυθμιστεί σωστά και το δικαστήριο παραμένει η τελική αρχή για την τύχη του ακινήτου, καθώς και για τη διαδικασία πληρωμών.
Είναι ακόμη πιο δύσκολο εάν το κεφάλαιο μητρότητας συμμετείχε στην αγορά ενός διαμερίσματος. Η κατανομή των μετοχών θα γίνει, ανάλογα με το πόσο ποσοστό του κόστους στέγασης καλύπτεται από τα χρήματα του πιστοποιητικού. Είναι αυτό το τμήμα του διαμερίσματος που κατανέμεται εξίσου μεταξύ συζύγων, συζύγων και ανηλίκων. Η υπόλοιπη ακίνητη περιουσία, η τιμή της οποίας καλύφθηκε από το στεγαστικό δάνειο, θα μοιραστεί μόνο μεταξύ των συζύγων ως κοινό ακίνητο. Εάν ένας από αυτούς αποφασίσει να εγκαταλείψει το μερίδιό του υπέρ των παιδιών ή του δεύτερου συζύγου, αυτή θα είναι η προσωπική του απόφαση — το δικαστήριο δεν προβλέπει τη δυνατότητα απόσχισης μέρους της περιουσίας από ένα από τα μέρη υπέρ το άλλο.
Χαρακτηριστικά της διαίρεσης της υποθήκης που αγοράστηκε πριν από το γάμο
Δεν είναι ασυνήθιστο να χορηγείται στεγαστικό δάνειο σε έναν από τους συζύγους ακόμη και πριν τον γάμο. Σύμφωνα με μια τέτοια συμφωνία, ο δανειολήπτης και ο ιδιοκτήτης είναι ένα άτομο. Αυτό σημαίνει ότι μετά από διαζύγιο, η ακίνητη περιουσία δεν υπόκειται σε διαίρεση — θα ανήκει μόνο στον σύζυγο που εξέδωσε το δάνειο.
Μια αμφιλεγόμενη κατάσταση προκύπτει όταν η πληρωμή του δανείου συνεχίζεται ήδη σε γάμο. Γεγονός είναι ότι το εισόδημα των συζύγων, ανεξάρτητα από το ποιος παίρνει πόσα, θεωρείται κοινό. Έτσι, τα γενικά χρήματα δαπανώνται για την εξόφληση του προσωπικού χρέους ενός από αυτούς. Ακόμα κι αν ο δανειολήπτης κάνει μηνιαίες πληρωμές αποκλειστικά από τον μισθό του, το δικαστήριο θα θεωρήσει ότι ξοδεύτηκαν τα χρήματα του οικογενειακού προϋπολογισμού.
Μετά τη λύση του γάμου δεν μπορεί να τεθεί θέμα διαίρεσης του ενυπόθηκου διαμερίσματος. Ωστόσο, ο σύζυγος που δεν είναι ο δανειολήπτης, αλλά συμμετείχε στην αποπληρωμή του δανείου, έχει δικαίωμα να απαιτήσει αποζημίωση. Θα ισούται με το ήμισυ του συνόλου των μηνιαίων πληρωμών που καταβάλλονται κατά την περίοδο του γάμου.
Δυστυχώς, οποιαδήποτε τράπεζα κατά τη διάρκεια της διαδικασίας διαζυγίου, ως άμεσος συμμετέχων, ενδιαφέρεται πρωτίστως να έχει το δικό της κέρδος. Ανεξάρτητα από το τμήμα στο οποίο συμφωνούν οι σύζυγοι, δεν θα μπορέσουν να το εφαρμόσουν εάν το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα θεωρεί αυτήν την επιλογή ασύμφορη για τον εαυτό του. Για το λόγο αυτό, οι ειδικοί εξακολουθούν να συμβουλεύουν τη σύνταξη ενός συμβολαίου γάμου, καλύπτοντας τουλάχιστον εκείνες τις πτυχές που σχετίζονται με ακίνητα που αγοράζονται με πίστωση.
Διαβάστε ένα άρθρο στο περιοδικό της Kylie: https://qayli.com/journal/mojno-li-vydelit-dolyu-v-ipotechnoy-kvartire/