Είναι γενικά αποδεκτό ότι η υποθήκη είναι ίσως ο πιο προσιτός τρόπος για να αγοράσετε ένα νέο σπίτι όταν οι προσωπικές αποταμιεύσεις δεν επαρκούν για να το αγοράσετε με την απλούστερη συναλλαγή αγοράς και πώλησης. Ταυτόχρονα, ορισμοί όπως «υποθήκη υποθήκης» και παρόμοιοι όροι, που υπαινίσσονται μακροχρόνιες υποχρεώσεις που επιβαρύνουν τον δανειολήπτη, έχουν τεθεί εδώ και καιρό σε χρήση.
Ποιος είναι ο κίνδυνος μιας υποθήκης για έναν αγοραστή, εκτός από το γεγονός ότι για είκοσι έως τριάντα χρόνια θα είναι οφειλέτης δεσμευμένος σε σύμβαση δανείου; Υπάρχει ένας μεγάλος αριθμός παραγόντων, συμπεριλαμβανομένων των έμμεσων, που εξουδετερώνουν την ελκυστικότητα και τα οφέλη των στεγαστικών δανείων. Αυτές περιλαμβάνουν τόσο καθαρά μεμονωμένες αποχρώσεις όσο και γενικές οικονομικές, ανάλογα με την ισορροπία προσφοράς και ζήτησης στις περιφερειακές και ομοσπονδιακές αγορές ακινήτων.
Μεγάλη υπερπληρωμή
Ο κύριος κίνδυνος μιας υποθήκης, καθώς και η κύρια παγίδα της, είναι μια σημαντική υπερπληρωμή που σχετίζεται με την ανάγκη πληρωμής τόκων για το δάνειο. Αυτή η απόχρωση είναι γνωστή σε όλους τους δανειολήπτες, χωρίς εξαίρεση, ωστόσο, είναι δυνατό να συνειδητοποιήσετε πλήρως και να αισθανθείτε την πλήρη κλίμακα της υπερπληρωμής μόνο με την πάροδο του χρόνου, αποπληρώνοντας το δάνειο και υπολογίζοντας τα έξοδα.
Όπως δείχνει η πρακτική, ακόμη και με μεγάλη προκαταβολή ίση ή μεγαλύτερη από το 50% του κόστους του διαμερίσματος, ήδη στο ήμισυ της διάρκειας του δανείου μπορεί να αποδειχθεί ότι το ποσό των πληρωμών είναι τουλάχιστον διπλάσιο του ποσού του δανείου. Αν αναλύσουμε το συνολικό κόστος των περαιτέρω δόσεων, θα καταστεί σαφές ότι όλα τα έξοδα στεγαστικών δανείων θα ανέρχονται σε τουλάχιστον δύο πλήρη έξοδα του διαμερίσματος που επιλέχθηκε εκείνη τη στιγμή.
Ένα άλλο σημαντικό μειονέκτημα μιας τέτοιας υπερπληρωμής είναι η αλλαγή στο κόστος της ενυπόθηκης κατοικίας. Η αγορά ακινήτων αλλάζει συνεχώς υπό την επίδραση ποικίλων παραγόντων. Η ενυπόθηκη στέγαση μπορεί να αυξηθεί τόσο στην τιμή όσο και στην πτώση της τιμής. Ως αποτέλεσμα, μετά την εξόφληση του δανείου, η εκτιμώμενη αξία του μπορεί να είναι χαμηλότερη από τη στιγμή της υποθήκης. Η πώληση τέτοιων ακινήτων στο μέλλον, έχοντας λάβει τουλάχιστον ένα μικρό κέρδος, είναι σχεδόν αδύνατη.
οικονομική πειθαρχία
Ένα άλλο πρόβλημα μιας υποθήκης είναι η ανάγκη τήρησης της αυστηρότερης οικονομικής πειθαρχίας καθ’ όλη τη διάρκεια των πιστωτικών υποχρεώσεων. Εάν λάβουμε υπόψη ότι κατά μέσο όρο αυτή η περίοδος είναι περίπου είκοσι χρόνια, γίνεται σαφές ότι δεν θα μπορεί κάθε αγοραστής να περιοριστεί σε ορισμένα έξοδα και επίσης να αναζητά συνεχώς πρόσθετες πηγές κέρδους.
Πιστεύεται ότι το ποσό της μηνιαίας πληρωμής δεν πρέπει να υπερβαίνει το μισό των διαθέσιμων δωρεάν κεφαλαίων, τα οποία θα παραμείνουν στον δανειολήπτη αφού αφαιρεθούν όλα τα απαραίτητα έξοδα. Οι τράπεζες υποστηρίζουν επίσης αυτήν την απαίτηση, καθώς τα πιο σημαντικά έξοδα αυξάνουν σημαντικά τον κίνδυνο καθυστερήσεων πληρωμών. Από την άλλη πλευρά, λίγοι αγοραστές θα είναι σε θέση να διατηρήσουν τον ρυθμό της λιτότητας με την πάροδο των ετών, να απέχουν από βιαστικές δαπάνες ή να προβλέψουν το υψηλό κόστος που μπορεί να προκύψει σε περίπτωση έκτακτης ανάγκης.
Συχνά, οι ειδικοί συμβουλεύουν να σταθμίσουν τα οφέλη από την ενοικίαση ενός σπιτιού και την αγορά ενός διαμερίσματος με υποθήκη. Ανάλογα με την αξία του ακινήτου, οι μηνιαίες πληρωμές μπορεί να είναι είτε υψηλότερες από τη μέση τιμή ενοικίασης είτε χαμηλότερες. Τα στεγαστικά δάνεια είναι κερδοφόρα μόνο εάν αυτές οι πληρωμές είναι σημαντικά μικρότερες από το ενοίκιο για μια κατοικία παρόμοιας κατηγορίας. Μόνο που σε αυτή την περίπτωση είναι λογικό να επιβαρύνεστε με χρέη για μεγάλο χρονικό διάστημα προκειμένου να αποκτήσετε τη δική σας περιουσία.
Δέσμευση τοποθεσίας
Ένα από τα επιχειρήματα υπέρ των ενοικιαζόμενων κατοικιών είναι η κινητικότητα. Από τη μία πλευρά, ειδικά για άτομα που μετακινούνται συχνά για δουλειά, αυτή είναι η καλύτερη επιλογή, αλλά για άλλους πολίτες μπορεί να μην είναι η πιο βολική. Η πιο κοινή κατηγορία αγοραστών στεγαστικών δανείων είναι οι οικογένειες με παιδιά. Το κύριο πλεονέκτημα της ιδιόκτητης κατοικίας σε αυτή την περίπτωση είναι η παρουσία μόνιμης εγγραφής, η οποία δεν είναι πάντα δυνατή σε ένα ενοικιαζόμενο διαμέρισμα και, ως εκ τούτου, η ευκαιρία για τα παιδιά να φοιτούν σε σχολεία και νηπιαγωγεία στον τόπο εγγραφής.
Τέτοια επιχειρήματα καθοδηγούνται από ανθρώπους που προτιμούν να αγοράζουν παρά να νοικιάζουν κατοικίες. Ωστόσο, εάν λάβετε υπόψη τα μηνιαία έξοδα και υπολογίσετε τη συνολική υπερπληρωμή του δανείου, μπορεί να αποδειχθεί ότι το ίδιο σχολείο απέχει πολύ από τον πιο σημαντικό παράγοντα, ειδικά επειδή, σύμφωνα με το νόμο, μπορείτε να το παρακολουθήσετε στον τόπο κατοικία και όχι εγγραφή.
Για τον αγοραστή ενός διαμερίσματος, η υποθήκη είναι επικίνδυνη γιατί, στην πραγματικότητα, τον δένει με ένα μέρος και μια περιοχή. Σε αυτή την περίπτωση, η εργασία γίνεται το κύριο εμπόδιο. Εάν σε μια τοποθεσία μπορείτε ακόμα να αντέξετε τις ώρες που αφιερώνετε στη μεταφορά, τότε ο κίνδυνος να χάσετε μια κερδοφόρα και καλά αμειβόμενη προσφορά σε μια άλλη περιοχή είναι πολύ υψηλός. Το όφελος μιας τέτοιας εργασίας, εάν πρέπει να ξοδέψετε χρήματα για ενοίκιο σε άλλη πόλη και να πληρώσετε το στεγαστικό δάνειο στη δική σας, είναι πολύ αμφίβολο.
Ευθύνη
Είναι πιο εύκολο να συγκρίνετε ένα ενοικιαζόμενο διαμέρισμα, για παράδειγμα, με ένα ταξί. Εάν προκύψει βλάβη, μπορείτε εύκολα να μεταφερθείτε σε άλλο αυτοκίνητο, θυσιάζοντας μόνο λίγα λεπτά από το χρόνο σας. Η κατάσταση είναι ακριβώς η ίδια με τις ενοικιαζόμενες κατοικίες: τυχόν προβλήματα με τις επισκευές, οι βλάβες που σημειώθηκαν χωρίς υπαιτιότητα του ενοικιαστή πέφτουν στους ώμους του ιδιοκτήτη. Ταυτόχρονα, όλα τα έξοδα που αργά ή γρήγορα αντιμετωπίζουν αναπόφευκτα όλοι οι κάτοικοι του διαμερίσματός τους θα πρέπει να τα επιβαρύνουν οι ίδιοι.
Ταυτόχρονα, τα οφέλη της ενοικίασης σταδιακά μειώνονται στο μηδέν όταν ένα άτομο πλησιάζει την ηλικία συνταξιοδότησης. Σε αυτή την περίοδο της ζωής, η ικανότητα για εργασία μειώνεται σημαντικά και, κατά συνέπεια, τα εισοδήματα μειώνονται. Για το λόγο αυτό, πολλοί προσπαθούν να προετοιμάσουν τη δική τους κατοικία για τα προχωρημένα χρόνια τους. Εάν δεν μιλάμε για παροχή στέγης για μια μεγάλη οικογένεια, θα είναι κερδοφόρο και σκόπιμο να πάρετε μια υποθήκη σε μια φθηνή επιλογή σε μια ήσυχη περιοχή μακριά από το κέντρο της πόλης ή σε ένα προάστιο πλούσιο σε καθαρό αέρα.
Αδυναμία επιστροφής δαπανών
Πολύ συχνά, όταν υποβάλλουν αίτηση για υποθήκη, οι άνθρωποι σχεδιάζουν να νοικιάσουν ένα υποθηκευμένο διαμέρισμα προς ενοικίαση και να χρησιμοποιήσουν τα κεφάλαια που έλαβαν για την αποπληρωμή του δανείου. Αυτό έχει νόημα μόνο εάν ο δανειολήπτης έχει ήδη τη δική του κατοικία, το κόστος της οποίας αποτελείται μόνο από λογαριασμούς κοινής ωφελείας και τρέχουσες επισκευές. Εάν νοικιάσετε ταυτόχρονα το διαμέρισμα κάποιου άλλου και νοικιάσετε την υποθήκη σας, αυτό στην καλύτερη περίπτωση θα εξισορροπήσει το κόστος, αλλά σε καμία περίπτωση δεν θα αποφέρει αξιοσημείωτο κέρδος.
Εάν δεν λάβετε υπόψη την πρωτεύουσα και άλλες μεγάλες πόλεις, η τιμή του μηνιαίου ενοικίου στις περιοχές είναι περίπου 10-15 χιλιάδες ρούβλια. Το ποσό των σταθερών πληρωμών, ανάλογα με το επιλεγμένο πρόγραμμα στεγαστικών δανείων και άλλους συναφείς παράγοντες, μπορεί να κυμαίνεται από 5 έως 20 χιλιάδες ρούβλια. Έτσι, εάν τα έσοδα και οι πληρωμές από ενοίκια γίνουν ίσα, τότε για να αποπληρώσετε το δάνειο μόνο με αυτά τα κεφάλαια και να μην επενδύσετε τα δικά σας, θα πρέπει να νοικιάσετε αυτό το διαμέρισμα μέχρι τη λήξη των δανειακών υποχρεώσεων. Επιπλέον, θα πρέπει να αφαιρείται φόρος από το παθητικό εισόδημα, καθώς και να λαμβάνεται υπόψη η πιθανότητα μείωσης του επιπέδου του μέσου ενοικίου.
Δικαιώματα ιδιοκτησίας
Μέχρι να εξοφληθεί πλήρως το στεγαστικό δάνειο, το διαμέρισμα είναι στην πραγματικότητα ιδιοκτησία της τράπεζας. Στον ιδιοκτήτη εκδίδεται το δικαίωμα κυριότητας, το οποίο περιέχει σήμα επί του βαρέως, το οποίο μερικές φορές αποστέλλεται γενικά για αποθήκευση στην τράπεζα μέχρι τη λήξη της δανειακής σύμβασης.
Μέχρι εκείνη τη στιγμή, οποιεσδήποτε σοβαρές ενέργειες με το διαμέρισμα είναι δυνατές μόνο με τη συγκατάθεση και την έγκριση του δανειστή, συμπεριλαμβανομένης της ενοικίασης του. Είναι αδύνατο να πραγματοποιήσετε ανακατασκευή στο χώρο διαβίωσής σας υπό όρους εάν το υπάρχον για κάποιο λόγο δεν ταιριάζει στον αγοραστή. Τέτοιοι χειρισμοί μπορούν να πραγματοποιηθούν μόνο με τη συγκατάθεση της τράπεζας και μόνο εάν της παρέχετε σοβαρούς λόγους για την πραγματοποίηση τέτοιων αλλαγών.
Ωστόσο, η στέγαση στεγαστικών δανείων μπορεί ακόμη και να πωληθεί, αλλά και πάλι με την έγκριση της τράπεζας, και όχι τόσο κερδοφόρα όσο η δική σας. Κατά κανόνα, οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων πριν τα πουλήσουν κάνουν νέες επισκευές και ορίζουν οποιαδήποτε τιμή. Μπορεί ακόμη και να είναι πολύ υψηλό — αυτό είναι το πρόβλημα του πωλητή, ο οποίος θα πρέπει να περιμένει πολύ καιρό για έναν κατάλληλο αγοραστή. Αυτή η επιλογή δεν θα λειτουργήσει με ένα ενυπόθηκο διαμέρισμα — διατίθεται προς πώληση μόνο στην εκτιμώμενη αγοραία αξία και δεν είναι βέβαιο ότι θα είναι υψηλότερο από αυτό που καθορίζεται κατά την υποβολή αίτησης για δάνειο.
Κατάσχεση του διαμερίσματος
Η πιθανότητα ανάληψης ακινήτων για συστηματική μη πληρωμή χρέους είναι ο κύριος λόγος για τον οποίο η λήψη υποθήκης είναι επικίνδυνη και γεμάτη με εξαιρετικά δυσάρεστες συνέπειες. Δεδομένου ότι η τράπεζα είναι ο ιδιοκτήτης της κατοικίας μέχρι να κλείσει το δάνειο, από νομική άποψη, η διαδικασία απόρριψης διαμερίσματος δεν παρουσιάζει δυσκολίες. Μετά από αυτό, ο δανειολήπτης θα εκδιωχθεί και το ακίνητο θα βγει σε πλειστηριασμό.
Με βάση τα αποτελέσματα της δημοπρασίας καθορίζεται το ποσό που θα λάβει ο αγοραστής ως αποζημίωση. Από αυτήν αφαιρούνται διάφορα έξοδα, καθώς και το υπόλοιπο ποσό της οφειλής, λαμβάνοντας υπόψη όλους τους απλήρωτους τόκους. Μόνο αφού η τράπεζα αποζημιώσει πλήρως το κόστος της, συμπεριλαμβανομένου του προγραμματισμένου κέρδους που προκύπτει από τόκους, τα δωρεάν κεφάλαια θα μεταφερθούν στον πρώην δανειολήπτη. Λαμβάνοντας υπόψη ότι τα διαμερίσματα σε δημοπρασία πωλούνται συχνά σε ελάχιστη ή και μειωμένη τιμή, το ποσό αυτής της αποζημίωσης είναι ανεπαρκές όχι μόνο για την αγορά νέας κατοικίας, αλλά ακόμη και για προκαταβολή για νέα υποθήκη.
Πρόσθετες δαπάνες
Μην παραπλανηθείτε και πιστεύετε ότι οι μηνιαίες πληρωμές με τόκους είναι το μόνο στοιχείο εξόδων που περιμένει ο οφειλέτης κατά τη διαδικασία υποβολής αίτησης για στεγαστικό δάνειο. Ακόμη και αν δεν λάβουμε υπόψη το κόστος της εμπειρογνωμοσύνης αξιολόγησης και τις διάφορες προμήθειες κατά την εγγραφή των εγγράφων σε δημόσιους οργανισμούς, η δανειακή σύμβαση μπορεί να περιλαμβάνει άλλες ρήτρες που αυξάνουν το ποσό των πληρωμών.
Πρώτα απ ‘όλα, αυτό αφορά την ασφάλεια ζωής και υγείας του δανειολήπτη. Αν και η τράπεζα δεν έχει το δικαίωμα να επιμείνει στην εκτέλεσή της, μια τέτοια ασφάλιση είναι απαραίτητη τόσο για τον αγοραστή όσο και για το ίδιο το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα. Εάν ο οφειλέτης δεν μπορεί να πληρώσει για βάσιμους λόγους, η ασφαλιστική εταιρεία θα αποζημιώσει για τις ζημίες και θα βοηθήσει να γίνει η κατάσταση λιγότερο κρίσιμη. Επιπλέον, όταν αρνούνται την ασφάλιση, οι τράπεζες μπορούν να εγκρίνουν λιγότερο ευνοϊκούς όρους στεγαστικών δανείων: με υψηλότερο επιτόκιο ή για σχετικά σύντομη περίοδο.
Θα πρέπει επίσης να δώσετε προσοχή στο είδος των πληρωμών. Η σταθερή τους έκδοση δεν αλλάζει με την πάροδο των ετών και μπορεί να αναθεωρηθεί μόνο μετά από μερική πρόωρη αποπληρωμή του χρέους. Το κυμαινόμενο επιτόκιο εξαρτάται άμεσα από το επιτόκιο της Κεντρικής Τράπεζας και είναι πολύ δύσκολο για έναν απλό λαϊκό να προβλέψει τις αλλαγές του, ανάλογα με την οικονομική κατάσταση στη χώρα και στον κόσμο.
Φαύλος κύκλος της αγοράς ακινήτων
Όταν αναρωτιέται κανείς εάν είναι επικίνδυνο να πάρει ένα διαμέρισμα με στεγαστικό δάνειο, θα πρέπει να λάβει υπόψη του την αναλογία ζήτησης και τραπεζικών προσφορών στον συγκεκριμένο τομέα της αγοράς ακινήτων.
Σύμφωνα με τους νόμους της οικονομίας, κάθε προϊόν γίνεται πιο προσιτό όταν μειώνεται η τιμή του. Στην περίπτωση των στεγαστικών δανείων, ο κανόνας αυτός περιορίζεται σε φαύλο κύκλο. Καθώς τα επιτόκια μειώνονται από πολλές τράπεζες, τα στεγαστικά ακίνητα γίνονται πιο προσιτά, γεγονός που οδηγεί σε αύξηση της ζήτησης για αυτά. Ταυτόχρονα, η αύξηση της ζήτησης συνεπάγεται αναπόφευκτα αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων. Ως αποτέλεσμα, η στέγαση, ακόμη και με το ίδιο επιτόκιο στεγαστικών δανείων, γίνεται διαθέσιμη σε μικρότερο αριθμό πιθανών δανειοληπτών.
Για παράδειγμα, εάν ένα άτομο έχει συγκεντρώσει, ας πούμε, το 60% του κόστους ενός διαμερίσματος για προκαταβολή και σχεδιάζει να συνάψει υποθήκη στο εγγύς μέλλον, είναι μεταξύ των ανθρώπων για τους οποίους ένα τέτοιο δάνειο είναι κερδοφόρο και πολύ προσιτό. . Αν όμως κατά το διάστημα που επιλέγει ένα στεγαστικό πρόγραμμα που του ταιριάζει αυξηθούν οι τιμές των κατοικιών, οι αποταμιεύσεις του δεν θα ανέρχονται πλέον στο 60% της τιμής ενός διαμερίσματος, αλλά στην καλύτερη περίπτωση θα πέφτουν στο μισό. Έτσι, η επιλεγμένη κατοικία θα γίνει λιγότερο προσιτή γι ‘αυτόν λόγω της αυξανόμενης δημοτικότητας των στεγαστικών δανείων και της επακόλουθης αύξησης των μέσων τιμών των ακινήτων.
Διαβάστε το άρθρο στο διαδικτυακό μας περιοδικό: https://qayli.com/journal/chem-opasna-ipoteka-glavnye-nedostatki-dlya-pokupatelya/