Όπως γνωρίζετε, κατά τη σύναψη σύμβασης στεγαστικού δανείου, η ασφάλιση ζωής και υγείας του δανειολήπτη γίνεται ένα επιπλέον μέρος του κόστους. Τέτοια μέτρα εγγύησης είναι πιο επωφελή για την τράπεζα, καθώς αυξάνουν την πιθανότητα έγκαιρης και πλήρους αποπληρωμής του χρέους.
Ωστόσο, παράλληλα με αυτό, υπάρχει και άλλο είδος προστασίας — ασφάλιση τίτλου. Είναι αυτή που προστατεύει, πρώτα απ ‘όλα, τα δικαιώματα του αγοραστή, του δίνει την ευκαιρία να αποφύγει πολύ σοβαρά προβλήματα που σχετίζονται με τη νεοαποκτηθείσα ακίνητη περιουσία στο μέλλον.
Τι σημαίνει ασφάλιση τίτλου σε υποθήκη;
Ο τίτλος της συναλλαγής είναι νομικά επιβεβαιωμένος και έχει καταχωρηθεί από το κράτος επίσημα δικαιώματα σε ακίνητα, στην προκειμένη περίπτωση, ακίνητα. Η ασφάλιση τίτλων είναι, με τη σειρά του, η προστασία του αγοραστή σε περίπτωση που, για λόγους που δεν τον έλεγχό του, χάσει τα προαναφερθέντα δικαιώματα. Με άλλα λόγια, η ασφάλιση τίτλου ενός διαμερίσματος είναι αποζημίωση για ζημίες που μπορεί να προκύψουν ως αποτέλεσμα της αναγνώρισης μιας συναλλαγής αγοραπωλησίας ως άκυρης ή για άλλους λόγους που προβλέπονται από το ασφαλιστήριο συμβόλαιο.
Απολύτως οποιοδήποτε ακίνητο μπορεί να γίνει αντικείμενο ασφάλισης τίτλου: ιδιωτική κατοικία, διαμέρισμα, δωμάτιο, οικόπεδο, εμπορικά, βιομηχανικά ή οικονομικά ακίνητα. Ούτε η φύση της αγοράς την επηρεάζει — ακίνητα που αγοράζονται βάσει του DCT ή του DDU, από φυσικό ή νομικό πρόσωπο, μπορούν να ασφαλιστούν εξίσου.
Στην πραγματικότητα, η ασφάλιση κινδύνου απώλειας ιδιοκτησίας σχετίζεται άμεσα με εκείνα τα γεγονότα που συνέβησαν πριν από την αγορά κατοικίας από τον τρέχοντα ιδιοκτήτη και χωρίς τη συμμετοχή του. Αυτό αναφέρεται σε περιπτώσεις που στο μέλλον μπορεί να οδηγήσουν σε διαφωνίες και ακύρωση της συναλλαγής στο δικαστήριο.
Χρειάζεστε ασφάλεια τίτλου για υποθήκη;
Πριν μάθετε σε ποιες περιπτώσεις ο τίτλος είναι ασφαλισμένος με υποθήκη, θα πρέπει να καταλάβετε γιατί χρειάζεται αυτό το είδος ασφάλισης και αν χρειάζεται καθόλου.
Πολλοί αγοραστές πιστεύουν αφελώς ότι η τράπεζα είναι μια παντοδύναμη αρχή που είναι σε θέση να ελέγχει όλα τα στοιχεία κάθε υποθήκης. Κατά την αγοραπωλησία συναλλαγών, η Rosreestr, επαγγελματίες μεσίτες και συχνά συμβολαιογράφοι είναι πάντα παρόντες δίπλα στην τράπεζα. Ωστόσο, ακόμη και αυτές οι σοβαρές υπηρεσίες μπορεί να μην είναι αρκετές για να πραγματοποιήσουν τον πληρέστερο έλεγχο της ιστορίας του διαμερίσματος, να λάβουν υπόψη όλους τους πιθανούς κινδύνους και να αποκλείσουν τη δυνατότητα αμφισβήτησης της συναλλαγής στο δικαστήριο από τρίτους.
Στην πραγματικότητα, μπορεί να υπάρχουν πολλά ασφαλισμένα γεγονότα που ούτε η τράπεζα ούτε ο συμβολαιογράφος είναι σε θέση να προβλέψουν φυσικά. Για παράδειγμα, η εμφάνιση μη καταγεγραμμένων κληρονόμων, των οποίων τα ονόματα δεν εμφανίζονται σε κανένα έγγραφο που σχετίζεται με ακίνητα, μπορεί να οδηγήσει σε διαφωνία. Τέτοια παραδείγματα υπάρχουν πολλά, επομένως μια τραπεζική επιταγή που προηγείται της υπογραφής της σύμβασης δεν εγγυάται καθόλου την πλήρη ασφάλεια των δικαιωμάτων του νέου ιδιοκτήτη.
Είναι σχεδόν αδύνατο να εντοπιστεί εάν έχουν παραβιαστεί δικαιώματα τρίτων κατά την περίοδο σύναψης συμφωνιών αγοράς και στεγαστικού δανείου. Ωστόσο, τέτοια ασφαλιστικά γεγονότα αφορούν κυρίως ακίνητα στη δευτερογενή αγορά. Τα διαμερίσματα που έχουν αλλάξει περισσότερους από έναν ιδιοκτήτες εμπίπτουν αυτόματα στην κατηγορία ρίσκου. Ωστόσο, για την πρωτοβάθμια στέγαση υπάρχουν κίνδυνοι απώλειας του τίτλου. Οι συναλλαγές στις οποίες μια νομική οντότητα ενεργεί ως πωλητής υπόκεινται σε ειδικό έλεγχο από χρηματοπιστωτικά ιδρύματα. Κατά τη διάρκεια τέτοιων συναλλαγών, θα επιμείνουν να συνάπτουν ασφάλιση στεγαστικού τίτλου.
Χαρακτηριστικά ασφάλισης τίτλων
Η κύρια διαφορά μεταξύ της ασφάλισης τίτλου και άλλων τύπων προστασίας αγοραστών είναι η στενή ιδιαιτερότητά της. Στην περίπτωση αυτή, ασφαλίζεται μόνο ο τίτλος του διαμερίσματος και όχι το ίδιο το διαμέρισμα, δηλαδή το δικαίωμα του ιδιοκτήτη να το κατέχει, να το χρησιμοποιεί και να το διαθέτει.
Θα πρέπει να θυμόμαστε ότι το δικαίωμα ιδιοκτησίας μπορεί επίσης να χαθεί λόγω της καταστροφής της κατοικίας, της απώλειας των κύριων λειτουργικών χαρακτηριστικών της, της ανακατασκευής, η οποία οδήγησε σε σημαντική αλλαγή στα σχεδιαστικά χαρακτηριστικά του ή σε αλλαγή κατάστασης. Ωστόσο, αυτές οι περιπτώσεις, αν και ανεξάρτητες από τον ιδιοκτήτη, δεν εμπίπτουν στην έννοια της ασφάλισης τίτλων.
Αυτό σημαίνει ότι εάν το ακίνητο έχει καταστραφεί, τότε δεν θα μπορείτε να λάβετε αποζημίωση για ασφάλιση τίτλου — τέτοιες περιστάσεις θα πρέπει να προβλέπονται σε ένα εντελώς διαφορετικό ασφαλιστήριο συμβόλαιο. Ωστόσο, σήμερα πολλές τράπεζες, όταν κάνουν αίτηση για στεγαστικό δάνειο, προσφέρουν στους πελάτες τους ένα ολοκληρωμένο πακέτο ασφάλισης που περιλαμβάνει τους κινδύνους απώλειας ακινήτων τόσο για φυσικούς λόγους, λόγους ανωτέρας βίας, όσο και σε περίπτωση απώλειας ιδιοκτησίας για νομικούς λόγους.
Απαιτείται ασφάλιση τίτλου για υποθήκη; Μια τέτοια πρόσθετη υπηρεσία είναι καθαρά εθελοντική και οι τράπεζες δεν έχουν το δικαίωμα να την επιβάλλουν στους πελάτες τους ή να την καταστήσουν υποχρεωτική προσθήκη στη δανειακή σύμβαση. Ωστόσο, σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορεί να συστήσουν ανεπιφύλακτα την ασφάλιση του τίτλου, αναφέροντας τον αυξημένο κίνδυνο απώλειας του. Μερικές φορές, εάν τέτοιοι κίνδυνοι προκαλούν πραγματικά σοβαρές ανησυχίες για ένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα και ο αιτών δεν θέλει να συνάψει ασφάλιση, η τράπεζα μπορεί να αρνηθεί να εγκρίνει την επιλεγμένη επιλογή διαμερίσματος.
Δεδομένου ότι η ασφάλιση τίτλων είναι πιο ωφέλιμη για τον αγοραστή, μερικές φορές αξίζει να ακούσετε τη γνώμη της δανείστριας τράπεζας, ειδικά όταν αγοράζετε:
- Ακίνητα του παλαιού ταμείου. Τα παλαιότερα διαμερίσματα μπορεί να διατρέχουν αυξημένο κίνδυνο κατεδάφισης και τείνουν να έχουν επίσης πλούσια ιστορία. Από τη στιγμή που το σπίτι τέθηκε σε λειτουργία, η επιλεγμένη κατοικία μπορούσε να αλλάξει πολύ μεγάλο αριθμό ιδιοκτητών. Ταυτόχρονα, δεν είναι δυνατόν να διαπιστωθεί αν όλοι ήταν ευσυνείδητοι σε σχέση με τους κληρονόμους ή τους συνιδιοκτήτες, αν παρέλαβαν το διαμέρισμα αυτό με νόμιμους τρόπους.
- Εμπορικά ακίνητα. Δεδομένου ότι το νομικό καθεστώς πολλών αντικειμένων εμπορικών ακινήτων προκαλεί προβλήματα με τον προσδιορισμό του ποιος ακριβώς κατέχει αυτόν ή αυτόν τον χώρο, είναι ακόμα καλύτερο να ασφαλίσετε μια τέτοια αγορά. Μερικές φορές, ειδικά σε συναλλαγές που αφορούν αγοραστές-νομικά πρόσωπα, οι τράπεζες μπορεί να μην συμφωνήσουν να εκδώσουν δάνειο χωρίς ασφάλιση, απειλούν να αρνηθούν να εγκρίνουν την επιλογή ενός διαμερίσματος.
- Ακίνητα σε νομικό πρόσωπο. Από μόνη της, η αγορά ενός διαμερίσματος από έναν οργανισμό δεν είναι κάτι ασυνήθιστο. Οι περισσότερες επενδυτικές εταιρείες ειδικεύονται στο εμπόριο ακινήτων. Ταυτόχρονα, όμως, πολλά δόλια συστήματα συνδέονται με την πώληση και την αγορά από νομική οντότητα. Το πιο απλό και συνηθισμένο από αυτά είναι η πώληση χωρίς τη συγκατάθεση άλλων ιδρυτών. Σε τελική ανάλυση, αυτό μπορεί να οδηγήσει σε προσφυγή στην οποία το δικαστήριο θα συμπαρασταθεί με τους ενάγοντες.
Ποιοι κίνδυνοι καλύπτονται από την ασφάλιση τίτλων;
Ασφάλιση τίτλου σημαίνει αποζημίωση κατά την παρουσίαση από τρίτους δικαιωμάτων επί ακινήτου που ανήκει σε αυτόν τον ιδιοκτήτη. Κατά κανόνα, βάση για την επέλευση ενός ασφαλιστικού συμβάντος είναι η αξίωση που υποβάλλεται από τρίτο για παραβίαση των δικαιωμάτων τους σχετικά με ακίνητα.
Συνηθίζεται να διακρίνουμε δύο τύπους τέτοιων αξιώσεων: δικαίωση και αξίωση για αναγνώριση της συναλλαγής ως άκυρη.
Δικαίωση αξίωση
Αυτό το είδος αξίωσης μπορεί να υποβληθεί μόνο από τον νόμιμο ιδιοκτήτη του ακινήτου, του οποίου τα δικαιώματα έχουν παραβιαστεί κατάφωρα λόγω δόλιων ή εσφαλμένων ενεργειών. Ταυτόχρονα, ο νέος ιδιοκτήτης σπιτιού, ο οποίος είναι και αγοραστής-οφειλέτης με υποθήκη, μάλιστα, κατέχει το ακίνητο παράνομα. Η κύρια λειτουργία του δικαστηρίου σε αυτήν την περίπτωση είναι να καταλάβει ποιος είναι υπεύθυνος για τη διαφορά που έχει προκύψει.
Στην πραγματικότητα, ο αγοραστής σε αυτήν την κατάσταση είναι μόνο ένας εξωτερικός παρατηρητής. Το κύριο καθήκον του είναι να αποδείξει στο δικαστήριο την άγνοιά του για την παραβίαση των δικαιωμάτων του ενάγοντα, καθώς και το γεγονός μιας έντιμης αγοράς. Εάν έχετε μια σύμβαση στεγαστικού δανείου για ένα συγκεκριμένο διαμέρισμα, αυτό δεν θα είναι δύσκολο. Η ίδια σύμβαση θα χρησιμεύσει ως επιβεβαίωση ότι η αγορά καταβλήθηκε με ακρίβεια και με την προσθήκη πιστωτικών κεφαλαίων, δηλαδή, έφερε οικονομικά οφέλη στον πωλητή.
Επιπλέον, το δικαστήριο είναι υποχρεωμένο να διαπιστώσει εάν ο πραγματικός πωλητής είχε το δικαίωμα να κάνει μια τέτοια συμφωνία σχετικά με αυτό το αντικείμενο. Για παράδειγμα, εάν παραπλάνησε τον συνιδιοκτήτη του και, έχοντας εξαγοράσει το μερίδιό του με αυτόν τον τρόπο, πούλησε στη συνέχεια το διαμέρισμα, τότε ο συνιδιοκτήτης του οποίου τα δικαιώματα παραβιάστηκαν μπορεί να υποβάλει αγωγή. Φυσικά, θα πρέπει επίσης να αποδείξει το γεγονός της απάτης ή άλλων παράνομων ενεργειών, αλλά στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων σε τέτοιες διεκδικήσεις, το δικαστήριο παίρνει το μέρος του ενάγοντος.
Αναγνώριση της συναλλαγής ως άκυρη
Όπως δείχνει η πρακτική, η φύση τέτοιων αξιώσεων αφορά κυρίως παραβιάσεις των δικαιωμάτων ανηλίκων ή αναρμόδιων ιδιοκτητών, καθώς και αγνοουμένων κληρονόμων. Σε περιπτώσεις που αφορούν ανηλίκους, θα υπάρχει αναγκαστικά άλλο μέρος — αρχές κηδεμονίας και κηδεμονίας.
Οι δικαστικές αποφάσεις που λαμβάνονται για αξιώσεις ακυρώσεως μιας συναλλαγής είναι πολύ διαφορετικές, αν και τα συμφέροντα του ενάγοντα παραμένουν σε προτεραιότητα. Η έννοια της άκυρης συναλλαγής, ειδικά όταν ο εναγόμενος είναι ένας έντιμος, κακώς ενημερωμένος αγοραστής, είναι εξαιρετικά αμφιλεγόμενη.
Για παράδειγμα, το Ανώτατο Δικαστήριο λέει ευθέως ότι μια τέτοια αξίωση κατά ενός καλόπιστου αγοραστή είναι αδύνατη και μόνο η πρώτη συναλλαγή σε αυτό το ακίνητο πρέπει να αμφισβητηθεί. Από την άλλη πλευρά, παραδέχεται επίσης το ενδεχόμενο διεκδίκησης άκυρης συναλλαγής να περάσει στην κατηγορία της δικαίωσης.
Η ετυμηγορία για την ακύρωση της συναλλαγής, εκ πρώτης όψεως, δεν απειλεί τον έντιμο αγοραστή, ο οποίος παραπλανήθηκε για τη νομική καθαρότητα του διαμερίσματος. Στην πραγματικότητα, υπάρχουν πολλά παραδείγματα όταν ήταν δυνατή η επιστροφή των χρημάτων που καταβλήθηκαν για στέγαση με μεγάλη δυσκολία, και ακόμη και τότε όχι πάντα.
Ασφάλιση Τίτλων Υποθηκών
Ο χρόνος κατά τον οποίο ο αγοραστής θα πρέπει να πληρώσει τα ασφάλιστρα εξαρτάται άμεσα από την παραγραφή, η οποία ορίζεται από το κράτος για διαφορετικές περιπτώσεις. Για τη δικαίωση και τις αξιώσεις για την αναγνώριση μιας συναλλαγής ως άκυρη, είναι τρία χρόνια, η ίδια περίοδος ορίζεται ως η ελάχιστη για την ασφάλιση τίτλου.
Ωστόσο, υπάρχουν περιπτώσεις που η περίοδος κατά την οποία μπορούν να αμφισβητηθούν τα δικαιώματα του νέου ιδιοκτήτη παρατείνεται στα 10 έτη. Αυτό συμβαίνει όταν η παραγραφή αποκαθίσταται ή αναστέλλεται προσωρινά ή όταν ο ενάγων δεν γνώριζε ότι είχε δικαιώματα ιδιοκτησίας και μπορούσε να αποδείξει το γεγονός αυτής της άγνοιας. Επίσης, η προθεσμία μπορεί να παραταθεί εάν ο ενάγων δεν ήταν σωματικά σε θέση να προσφύγει στο δικαστήριο, για παράδειγμα, λόγω μακράς ασθένειας.
Με βάση αυτό, η ελάχιστη περίοδος για την οποία πρέπει να συναφθεί ασφάλιση τίτλου είναι τρία χρόνια, αλλά είναι επιθυμητό να καλύπτει μεγαλύτερη περίοδο. Είναι επίσης επωφελές καθώς μπορείτε να ασφαλίσετε το διαμέρισμα για την πλήρη του αξία, να πληρώσετε ισόποσες δόσεις και, σε περίπτωση απρόβλεπτων περιστάσεων, να λάβετε πλήρη αποζημίωση.
Πόσο κοστίζει η ασφάλιση τίτλου;
Η ασφάλιση τίτλου είναι μια άλλη δαπάνη που εμποδίζει τους αγοραστές να την βγάλουν. Ωστόσο, πολύ συχνά είναι πολύ δικαιολογημένο, εκτός αυτού, είναι σε θέση να μην το κάνει τόσο ακριβό. Το τελικό κόστος ασφάλισης διαμορφώνεται από πολλούς δείκτες:
- όρους της δανειακής σύμβασης·
- εκτιμώμενη αγοραία αξία των κατοικιών·
- σκοπός της ακίνητης περιουσίας: εμπορικό, οικιστικό, οικονομικό κ.λπ.
- το καθεστώς του δανειολήπτη: φυσικό ή νομικό πρόσωπο·
- διάρκεια ασφάλισης τίτλου·
- το επίπεδο κινδύνου, ανάλογα με πολλούς δείκτες.
Το επίπεδο κινδύνου αυξάνεται όταν πρόκειται για ένα παλιό διαμέρισμα ή για συναλλαγές μεταξύ νομικών προσώπων που αφορούν εμπορικά ακίνητα. Οι τράπεζες, και οι μεσίτες συμφωνούν μαζί τους, είναι εξαιρετικά απρόθυμες να ασχοληθούν με τα αντικείμενα που ανήκουν στον πωλητή για λιγότερο από τρία χρόνια. Εφόσον ο χρόνος αυτός αντιστοιχεί στην παραγραφή που δεν έχει λήξει, το επίπεδο κινδύνου θεωρείται αυξημένο.
Σε διάφορα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, το ποσοστό για την ασφάλιση τίτλων κυμαίνεται από 0,3 έως 1,5%. Είναι σημαντικό να θυμάστε ότι το ποσό της πληρωμής δεν υπολογίζεται με βάση το κόστος του διαμερίσματος, αλλά με το ποσό του δανείου.
Ποια έγγραφα χρειάζονται για να υποβάλετε αίτηση για ασφάλιση τίτλου;
Για να αποκτήσετε ασφάλεια τίτλου, θα χρειαστείτε ένα πολύ μικρό πακέτο εγγράφων, πολλά από τα οποία παρέχονται και για τη λήψη στεγαστικού δανείου. Περιλαμβάνει:
- διαβατήρια του αγοραστή και του πωλητή, για νομικά πρόσωπα — νομικά έγγραφα.
- έγγραφα που πιστοποιούν την ιδιοκτησία: απόσπασμα από το USRN, σύμβαση πώλησης, δωρεά, διαθήκη, ιδιωτικοποίηση κ.λπ.
- τεχνικό διαβατήριο που περιέχει όλα τα χαρακτηριστικά του διαμερίσματος.
- πραγματογνωμοσύνη ανεξάρτητου εκτιμητή σχετικά με την αγοραία αξία ενός ακινήτου·
- σύμβαση στεγαστικού δανείου, επιπλέον της οποίας θα υπάρχει ασφάλιση τίτλων.
Παγίδες ασφάλισης τίτλου
Οι κύριοι κίνδυνοι και παγίδες της ασφάλισης τίτλων σχετίζονται με μεμονωμένες περιπτώσεις που δεν εμπίπτουν στον ορισμό της ασφάλισης ή δεν μπορούν να αντισταθμίσουν πλήρως τις ζημίες του αγοραστή. Οι τελευταίες αφορούν ασφάλειες που δεν εκδίδονται για το σύνολο του ποσού που οφείλει ο δανειολήπτης στην τράπεζα ή προκύπτουν ως αποτέλεσμα συστηματικής μη καταβολής εισφορών.
Ορισμένες καταστάσεις απαιτούν περαιτέρω εξέταση. Μια ασφαλιστική περίπτωση δεν μπορεί να θεωρηθεί ως τέτοια όταν:
- Το ακίνητο βαρύνεται. Αυτό μπορεί να συμβεί όταν ένα τρίτο μέρος διεκδικήσει τα δικαιώματά του για χρήση ακίνητης περιουσίας και στη συνέχεια επιβεβαιώσει την αξίωση στο δικαστήριο. Δεδομένου ότι ο αγοραστής δεν χάνει τον τίτλο του, δεν μπορεί να υπολογίζει σε αποζημίωση, όπως δεν μπορεί να αρνηθεί στον ενάγοντα τη χρήση κατοικίας.
- Ο τίτλος χάνεται λόγω ανωτέρας βίας. Η καταστροφή κατοικιών λόγω, για παράδειγμα, στρατιωτικών επιχειρήσεων αποτελεί περίπτωση εντελώς διαφορετικού είδους ασφάλισης. Η κατάσταση είναι ακριβώς η ίδια όταν το ακίνητο δεσμεύεται από τον ιδιοκτήτη από το κράτος για κάποιο λόγο.
- Το διαμέρισμα δεν χρησιμοποιείται για τον προορισμό του. Εάν η φύση της χρήσης της κατοικίας έχει οδηγήσει στην απώλεια των λειτουργικών της ιδιοτήτων ή στην απώλεια του τίτλου από τον ιδιοκτήτη, τέτοιες περιπτώσεις δεν θεωρούνται επίσης ασφαλισμένες.
- Τα ακίνητα που είχαν δεσμευτεί στην τράπεζα δωρίστηκαν, πουλήθηκαν ή ανταλλάχτηκαν από τον ιδιοκτήτη, με αποτέλεσμα να χάσει την κυριότητα του.
Μπορείτε να διαβάσετε το άρθρο στο περιοδικό της Kylie: https://qayli.com/journal/titulnoe-strahovanie-pri-ipoteke-chto-eto-znachit/