Η αγορά κατοικίας σε νέο κτίριο είναι ένα από τα πιο σημαντικά τμήματα της αγοράς ακινήτων. Αφενός, η αύξηση του ρυθμού κατασκευής αυξάνει σημαντικά τον αριθμό των προσφορών που διατίθενται σε αγοραστές με ευρύ φάσμα εισοδημάτων. Από την άλλη πλευρά, η δυνατότητα εξοικονόμησης χρημάτων κατά την αγορά ενός διαμερίσματος υπό κατασκευή αυξάνει αυτόματα τη ζήτηση.
Ένα άτομο που θέλει να αγοράσει τέτοια ακίνητα γίνεται μετοχικό κεφάλαιο στην κατασκευή. Τι είναι η κοινή κατασκευή στη Μόσχα και σε άλλες περιοχές και σε τι διαφέρει από μια κανονική συναλλαγή πώλησης και αγοράς;
Μοιραστείτε συμφωνητικό και λογαριασμό μεσεγγύησης
Μια συμφωνία που συνάπτεται απευθείας με τον κύριο του έργου στο στάδιο της κατασκευής ενός κτιρίου κατοικιών ονομάζεται συμφωνία μετοχών. Η κοινόχρηστη κατασκευή είναι, με απλά λόγια, μια διαδικασία κατά την οποία ένας αγοραστής επενδύει σε ημιτελή ακίνητη περιουσία, ενώ αποκτά δικαιώματα σε αυτήν και γίνεται μέτοχος. Ο μέτοχος διαφέρει από τον επενδυτή μόνο στο ότι ο πρώτος αποκτά στέγαση με σκοπό τη μετέπειτα μεταπώλησή του έναντι μεγάλου ποσού και ο δεύτερος για προσωπική χρήση. Η κοινόχρηστη κατασκευή ρυθμίζεται από τον ομοσπονδιακό νόμο 214.
Μέχρι πρόσφατα, η συμμετοχή σε κοινόχρηστες κατασκευές ήταν διαβόητη στον κόσμο. Το θέμα είναι ότι είχαν καταγραφεί επανειλημμένα παλαιότερες περιπτώσεις εξαπάτησης μετόχων από αδίστακτες κατασκευαστικές εταιρείες. Αυτό το είδος απάτης ήταν δυνατό μόνο λόγω ελαττωμάτων στη νομοθετική ρύθμιση του εμπορίου ημιτελών κατοικιών, καθώς και λόγω της ανασφάλειας των ίδιων των επενδυτών.
Αμέσως μετά την εμφάνιση μιας τέτοιας ιδέας όπως το DDU, η τύχη των κεφαλαίων που μεταφέρθηκαν από τους κατόχους μετοχών εξαρτιόταν μόνο από την ευσυνειδησία του προγραμματιστή. Μετά την πληρωμή, τα χρήματα των αγοραστών χρησιμοποιήθηκαν από την κατασκευαστική εταιρεία για την αγορά των απαραίτητων υλικών, καθώς και άλλων αναγκών που σχετίζονται με την κατασκευή.
Έτσι, ακόμη κι αν ο προγραμματιστής εκπλήρωσε όλες τις υποχρεώσεις που ανέλαβε, δεν ήταν ασφαλισμένος με τίποτα. Σε περίπτωση χρεοκοπίας ή άλλων λόγων πέραν του ελέγχου της, για τους οποίους η τύχη της κατασκευής ήταν αμφίβολη, ήταν σχεδόν αδύνατο για τους κατόχους μετοχών να πάρουν πίσω τα χρήματα που κέρδισαν με κόπο. Αυτό οδήγησε σε πολλές διαφορές, συμπεριλαμβανομένων υψηλών και ηχητικών.
Το 2019, σημαντικές και πολύ σημαντικές προσθήκες έγιναν στον ομοσπονδιακό νόμο 214, ο οποίος άλλαξε ριζικά την προσέγγιση για την αποθήκευση κεφαλαίων που συνεισφέρουν οι κάτοχοι μετοχών. Ένας ενδιάμεσος-εγγυητής εμφανίστηκε μεταξύ του προγραμματιστή και των αγοραστών, του οποίου η εργασία εκφράζεται στη δημιουργία ειδικών λογαριασμών μεσεγγύησης. Σε αυτούς τους λογαριασμούς, τα χρήματα των κατόχων μετοχών δεσμεύονται μέχρι το τέλος της κατασκευής και ο προγραμματιστής έχει πρόσβαση σε αυτούς μόνο αφού τεθεί σε λειτουργία το σπίτι. Ως αποτέλεσμα, οι κατασκευαστικές εταιρείες αναγκάστηκαν να χρησιμοποιούν μόνο δικά τους περιουσιακά στοιχεία ή πιστωτικά κεφάλαια για εργασία.
Μέχρι τη στιγμή που ο μέτοχος υπογράψει την πράξη αποδοχής και μεταβίβασης και δεν επισημοποιήσει την κυριότητα της κατοικίας, τα χρήματα βρίσκονται στον μεσεγγυητικό λογαριασμό. Αυτό σημαίνει ότι εάν ο προγραμματιστής χρεοκοπήσει ή η συναλλαγή δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί για λόγους που συνέβησαν με υπαιτιότητά του, ο αγοραστής θα μπορεί να επιστρέψει αυτά τα χρήματα στο ακέραιο.
Πώς να γράψετε ένα DDU;
Συνήθως, μια συμφωνία συμμετοχής σε μετοχικό κεφάλαιο έχει τυποποιημένη μορφή, ωστόσο, εάν είναι επιθυμητό, μπορούν να γίνουν αλλαγές που έχουν συμφωνηθεί από τα μέρη. Εκτός από τον καθορισμό του κόστους του διαμερίσματος, η συμφωνία πρέπει να περιέχει τις ακόλουθες πληροφορίες:
- δεδομένα σχετικά με το οικόπεδο που έχει παραχωρηθεί για ανάπτυξη και τον κτηματολογικό του αριθμό·
- όρους θέσης σε λειτουργία της εγκατάστασης·
- την ακριβή διεύθυνση του σπιτιού που χτίζεται·
- αριθμός ορόφων και σχεδιαστικά χαρακτηριστικά του κτιρίου·
- αριθμός διαμερίσματος;
- αριθμός δωματίων, περιοχή, τοποθεσία ορόφων.
- η παρουσία μπαλκονιών ή λότζες, που υποδεικνύουν τον αριθμό τους.
- τύπος φινιρίσματος με προδιαγραφές υλικών φινιρίσματος.
- τιμή ενός τετραγωνικού μέτρου.
- η περίοδος εγγύησης τόσο για το ίδιο το διαμέρισμα όσο και για την εσωτερική του διακόσμηση.
Τα σημεία αυτά αφορούν μόνο τα γενικά τεχνικά χαρακτηριστικά του αποκτηθέντος ακινήτου. Εκτός από αυτά, η σύμβαση πρέπει να περιλαμβάνει όχι λιγότερο σημαντικά σημεία που μπορεί να προκύψουν σε σχέση με αμφισβητούμενες καταστάσεις:
- το ποσό της αποζημίωσης σε περίπτωση παράτασης της περιόδου κατασκευής·
- τη διαδικασία για ενέργειες σε περίπτωση ασυμφωνίας μεταξύ της επιφάνειας του διαμερίσματος που δηλώθηκε·
- τη διαδικασία υποβολής αξιώσεων και τρόπους επίλυσής τους·
- λόγους για την αμοιβαία και μονομερή καταγγελία της συμφωνίας συμμετοχής σε μετοχικό κεφάλαιο.
Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δοθεί σε άτυπα στοιχεία που ο προγραμματιστής επιμένει να προσθέτει. Συχνά, οι κατασκευαστικές εταιρείες προσπαθούν να απαλλαγούν εν μέρει από την ευθύνη για πιθανές ελλείψεις ή να αποφύγουν τις κυρώσεις για υπέρβαση του δηλωμένου χρόνου κατασκευής. Στην παραμικρή αμφιβολία σχετικά με τα οφέλη μιας τέτοιας συμφωνίας, είναι καλύτερο να συμβουλευτείτε έναν δικηγόρο ή έναν καλό μεσίτη και μερικές φορές ακόμη και να αρνηθείτε να συνεργαστείτε με αυτόν τον προγραμματιστή.
Ποιες πληροφορίες σχετικά με τον κατασκευαστή πρέπει να ελεγχθούν;
Με την υπογραφή του DDU, δεν πρέπει να βιαστείτε μέχρι να υπάρξει απόλυτη εμπιστοσύνη στην αξιοπιστία και την ακεραιότητα της κατασκευαστικής εταιρείας. Αξίζει να ελέγξετε αυτές τις πληροφορίες στο στάδιο της επιλογής ενός προγραμματιστή. Οι πιο σημαντικές πτυχές είναι:
- Εγγραφή της εταιρείας ως νομικό πρόσωπο. Σύμφωνα με το νόμο, όλοι οι προγραμματιστές χωρίς εξαίρεση πρέπει να είναι νομικά πρόσωπα. Αυτά τα δεδομένα μπορούν να ελεγχθούν στον ιστότοπο της Φορολογικής Υπηρεσίας στο Ενιαίο Κρατικό Μητρώο Νομικών Προσώπων. Εάν η αναφερόμενη κατασκευαστική εταιρεία δεν βρίσκεται σε αυτήν τη λίστα, μάλλον δεν πρέπει να εμπιστευτείτε έναν τέτοιο προγραμματιστή.
- Δήλωση Έργου. Είναι το πιο σημαντικό έγγραφο που σχετίζεται με ένα συγκεκριμένο σπίτι ή συγκρότημα κατοικιών. Περιέχει τα πληρέστερα δεδομένα για το αντικείμενο κατασκευής: άδεια χρήσης του οικοπέδου, τεχνικά χαρακτηριστικά του κτιρίου, χρόνος κατασκευής και θέση σε λειτουργία του σπιτιού, οικιστική ή εμπορική κατάσταση των χώρων. Κατά κανόνα, η δήλωση έργου τοποθετείται σε δημόσιο τομέα στον ιστότοπο της κατασκευαστικής εταιρείας.
- Τραπεζική διαπίστευση. Δεδομένου ότι μία από τις κύριες πηγές χρηματοδότησης των κατασκευών είναι ένα δάνειο, οι τράπεζες δίνουν μεγάλη προσοχή στον έλεγχο της οικονομικής φερεγγυότητας των προγραμματιστών και, εάν το αποτέλεσμα είναι θετικό, τους διαπιστεύουν. Εάν μια κατασκευαστική εταιρεία είναι διαπιστευμένη από πολλούς μεγάλους χρηματοπιστωτικούς οργανισμούς, αυτό υποδηλώνει τη φερεγγυότητά της και, ως εκ τούτου, την ικανότητα να εκπληρώνει εγκαίρως τις υποχρεώσεις της.
- Πτώχευση και ανοιχτές δικαστικές υποθέσεις. Όταν μια εταιρεία βρίσκεται στα πρόθυρα της χρεοκοπίας, το όνομά της μπαίνει στις λίστες των πιθανών χρεοκοπητών. Τέτοιοι κατάλογοι δημοσιεύονται τακτικά στους ιστότοπους πολλών κρατικών υπηρεσιών και διατίθενται ελεύθερα. Το ότι δεν αξίζει να ασχοληθείς με τον προγραμματιστή αποδεικνύεται και από ανοιχτές δικαστικές υποθέσεις. Επιπλέον, αξίζει να ελεγχθεί η παρουσία και ο αριθμός τέτοιων περιπτώσεων στο παρελθόν.
- Φήμη. Η βαθμολογία του προγραμματιστή διαμορφώνεται τόσο από την ποιότητα και την ποσότητα των σπιτιών που κατασκεύασε όσο και από τις κριτικές πελατών. Στο Διαδίκτυο, μπορείτε πάντα να βρείτε μεγάλο αριθμό σχολίων από κατοίκους διαμερισμάτων που ενοικιάζονται από μια συγκεκριμένη εταιρεία. Από αυτούς είναι εύκολο να αντληθούν πολλές πληροφορίες σχετικά με τις κρυφές ελλείψεις της στέγασης ή άλλα πιθανά προβλήματα.
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα του DDU
Όταν αγοράζετε ένα σπίτι σε ένα νέο κτίριο, το DDU σημαίνει ότι αυτή η συμφωνία, όπως και κάθε άλλη, έχει τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματά της. Παρά το γεγονός ότι σήμερα η συμμετοχή σε κοινόχρηστη κατασκευή έχει γίνει πιο ασφαλής, έχει επίσης σημαντικά μειονεκτήματα:
- ΧΡΟΝΟΣ ΑΝΑΜΟΝΗΣ. Εάν αγοράσετε ένα διαμέρισμα στο στάδιο της ανασκαφής, από την άποψη της εξοικονόμησης, μια τέτοια συμφωνία θα είναι πολύ κερδοφόρα. Ωστόσο, δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι μπορεί να περάσει περισσότερο από ένας χρόνος από την τοποθέτηση των θεμελίων μέχρι τη θέση σε λειτουργία του σπιτιού. Ταυτόχρονα, η κατασκευή μπορεί να καθυστερήσει λόγω της οικονομικής κρίσης ή ακόμα και της χρεοκοπίας του κατασκευαστή. Επιπλέον, αυτή η επιλογή είναι εντελώς ακατάλληλη για αγοραστές που χρειάζονται επειγόντως στέγαση.
- Καθυστερημένες ημερομηνίες παράδοσης. Σύμφωνα με το νόμο, ο κατασκευαστής μπορεί να παρατείνει τον χρόνο κατασκευής κατά δύο μήνες, αφού ειδοποιήσει τους μετόχους. Ωστόσο, πουθενά δεν αναφέρεται ότι μια τέτοια επέκταση μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνο μία φορά. Αυτό σημαίνει ότι, εάν το επιθυμεί, η κατασκευαστική εταιρεία μπορεί να αναβάλει τη θέση σε λειτουργία του αντικειμένου όσες φορές χρειαστεί, καθυστερώντας έτσι την κατασκευή για πολλά χρόνια.
- Υποτίμηση. Τα χρήματα που τηρούνται σε μεσεγγυητικούς λογαριασμούς δεν προστατεύονται από τον πληθωρισμό με κανέναν τρόπο. Αν για οποιονδήποτε λόγο, για παράδειγμα, λόγω της επανειλημμένης αναβολής της παράδοσης του σπιτιού, ο μέτοχος αποφασίσει να τερματίσει ο ίδιος το DDU, στο οποίο έχει κάθε δικαίωμα, όλα τα χρήματα θα του επιστραφούν. Ωστόσο, στο διάστημα που πέρασε από την καθιέρωσή τους, οι τιμές των ακινήτων μπορεί να αυξηθούν σημαντικά και θα είναι πολύ δύσκολο να αγοράσετε ένα άλλο διαμέρισμα για αυτά τα κεφάλαια.
- Αλλαγές στη δήλωση έργου. Κατά τη διάρκεια της κατασκευής, τα τεχνικά χαρακτηριστικά του αντικειμένου ενδέχεται να αλλάξουν, για τα οποία ο κύριος του έργου υποχρεούται να ενημερώσει τους κατόχους μετοχών. Αυτές οι αλλαγές μπορεί να αποδειχθούν τόσο σημαντικές που στο τέλος, οι αγοραστές έχουν την ευκαιρία να αποκτήσουν διαμερίσματα διαφορετικού μεγέθους κ.λπ. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε πρόσθετα έξοδα ή καταγγελία της σύμβασης από τους μετόχους.
Ωστόσο, μια σειρά από αναμφισβήτητα πλεονεκτήματα κατά την αγορά μιας κύριας κατοικίας μπορεί να καταστήσει μια τέτοια απόκτηση κερδοφόρα και πρόσφορη. Αυτά περιλαμβάνουν:
- Διαμέρισμα χαμηλού κόστους. Εφόσον η ανύπαρκτη κατοικία αγοράζεται στην πραγματικότητα βάσει συμφωνίας συμμετοχής στο μετοχικό κεφάλαιο, οι τιμές της δεν μπορούν να είναι ίσες με την αξία της τελικής ακίνητης περιουσίας. Έτσι, προκειμένου να βρεθεί μια ισορροπία μεταξύ τελικής και υπό κατασκευή κατοικιών, οι προγραμματιστές προσφέρουν πιο ελκυστικές τιμές για τις δεύτερες.
- Ευκαιρία για επένδυση. Η αγορά σπιτιού μέσω DDU είναι μια καλή επενδυτική ευκαιρία. Χρησιμοποιώντας αυτήν τη μέθοδο, μπορείτε να αγοράσετε ένα διαμέρισμα υπό κατασκευή με σχετικά χαμηλό κόστος και, στη συνέχεια, όταν τεθεί σε λειτουργία και αυξάνεται αυτόματα η τιμή, είναι κερδοφόρο να το πουλήσετε. Σε αυτό βασίζεται το έργο πολλών επενδυτικών εταιρειών και για τους ιδιώτες είναι ένας καλός τρόπος να ασφαλίσουν τις αποταμιεύσεις τους έναντι του πληθωρισμού και να τις αυξήσουν.
- Ασφάλεια. Ο αγοραστής, του οποίου τα χρήματα φυλάσσονται σε λογαριασμό μεσεγγύησης, είναι εγγυημένο ότι δεν θα τα χάσει εάν η κατασκευή παγώσει ή καθυστερήσει — στην τελευταία περίπτωση, οι δικαιούχοι μπορούν να υπολογίζουν σε αποζημίωση για ποινή.
- έλεγχος του αντικειμένου. Η θέση σε λειτουργία κτιρίου κατοικιών πραγματοποιείται μετά από αξιολόγηση και θετική απόφαση ειδικής επιτροπής. Έτσι, το κτίριο θα είναι εγγυημένο ότι είναι κατοικήσιμο, ασφαλές και συμμορφώνεται με όλες τις τεχνικές και υγειονομικές προδιαγραφές.
Σύμβαση εκχώρησης δικαιωμάτων απαίτησης
Η ύπαρξη υπογεγραμμένης συμφωνίας μετοχών δεν σημαίνει ότι ο αγοραστής είναι υποχρεωμένος να περιμένει την ολοκλήρωση της κατασκευής εάν έχουν αλλάξει τα σχέδιά του για αγορά διαμερίσματος σε αυτό το κτίριο ή την περιοχή. Για τέτοιες συμφωνίες, είναι δυνατή η πώληση ημιτελών κατοικιών, μόνο σε αυτήν την περίπτωση μιλάμε για πώληση όχι της ίδιας της ακίνητης περιουσίας, αλλά των δικαιωμάτων σε αυτήν.
Μια τέτοια διαδικασία περιλαμβάνει την υπογραφή νέας συμφωνίας, η οποία ονομάζεται σύμβαση εκχώρησης δικαιωμάτων αξίωσης. Το δικαίωμα διεκδίκησης είναι η δυνατότητα εγγραφής ακίνητης περιουσίας και υπογραφής της πράξης αποδοχής και μεταβίβασης ήδη για δικό σας λογαριασμό και όχι για λογαριασμό του πρώτου μετόχου.
Η εκχώρηση δικαιωμάτων απαίτησης χρησιμοποιείται συχνά από επενδυτές, χωρίς να περιμένουν τη στέγαση να γίνει δευτερεύουσα. Με την αγορά διαμερισμάτων στο στάδιο της ανασκαφής, πωλούν τα δικαιώματά τους σε αυτά πιο κοντά στην ολοκλήρωση της κατασκευής, όταν οι τιμές για τον χώρο διαμονής σε αυτό το σπίτι αυξάνονται αισθητά σε τιμή. Μια τέτοια συμφωνία, όπως μια DDU, είναι απολύτως ασφαλής για τους κατόχους μετοχών, υπό την προϋπόθεση ότι έχει εκτελεστεί και πιστοποιηθεί σωστά.
Σε ποιες περιπτώσεις μπορεί να τερματιστεί μια DDU;
Το DDU μπορεί να τερματιστεί τόσο με κοινή συμφωνία όσο και μονομερώς για λογαριασμό του κατόχου του μετοχικού κεφαλαίου. Ο νόμος προβλέπει τους εξής λόγους για αυτό:
- καθυστέρηση στην παράδοση του αντικειμένου για περίοδο που υπερβαίνει τον δηλωμένο χρόνο κατά δύο μήνες ή περισσότερο·
- η απροθυμία του προγραμματιστή να εξαλείψει τα ελαττώματα και το γάμο, ως αποτέλεσμα του οποίου το διαμέρισμα καθίσταται ακατοίκητο.
- σοβαρή παραβίαση της ποιότητας των εργασιών που εκτελούνται από την κατασκευαστική εταιρεία ή τον εργολάβο ·
- αύξηση ή μείωση της επιφάνειας του διαμερίσματος κατά περισσότερο από το επιτρεπόμενο και που καθορίζεται στα στοιχεία DDU.
Επίσης, η συμφωνία μετοχικού κεφαλαίου μπορεί να τερματιστεί μέσω του δικαστηρίου — γι ‘αυτό, ακόμη και η παρουσία ενός στεγαστικού δανείου δεν αποτελεί εμπόδιο. Το δικαστήριο είναι απαραίτητο προκειμένου, σε ορισμένες περιπτώσεις, εκτός από την επιστροφή των χρημάτων τους, να λάβουν και αποζημίωση. Αυτό ισχύει για εκείνες τις περιπτώσεις όπου οι παράμετροι της στέγασης διαφέρουν σημαντικά από τη δήλωση του έργου ή άλλα σημεία που στην πραγματικότητα αποτελούν εξαπάτηση εκ μέρους του κατασκευαστή.
Διαβάστε το άρθρο στο περιοδικό της Kylie: https://qayli.com/journal/rasshifrovka-ddu-chto-eto-znachit/