Μια ποικιλία από συναλλαγές ακινήτων γίνονται σχεδόν κάθε λεπτό. Συνηθίζεται να δίνουμε τη μεγαλύτερη προσοχή στις συναλλαγές για την αγορά και την πώληση κατοικιών, καθώς μερικές φορές είναι η πιο σημαντική αγορά στη ζωή, περιλαμβάνουν την κυκλοφορία μεγάλων ποσών, περιέχουν πολλές νομικές λεπτότητες και παγίδες.
Στη γλώσσα των μεσιτών και των συμβολαιογράφων, συνηθίζεται να διακρίνουμε τις λεγόμενες άμεσες και εναλλακτικές πωλήσεις. Τι σημαίνει η απευθείας πώληση ενός διαμερίσματος και ποια χαρακτηριστικά πρέπει να έχει μια συναλλαγή για να ενταχθεί σε αυτή την κατηγορία;
Τι είναι μια άμεση συναλλαγή;
Αυτός ο τύπος συναλλαγής αναφέρεται μερικές φορές ως «καθαρή πώληση». Η απευθείας πώληση ενός διαμερίσματος σημαίνει ότι μόνο δύο μέρη, που εκπροσωπούνται από τον πωλητή και τον αγοραστή, εμπλέκονται σε αυτήν και η ίδια η πράξη αγοραπωλησίας πραγματοποιείται με σκοπό τη δημιουργία εσόδων.
Το γιατί ονομάζεται καθαρό μπορεί να διευκρινιστεί σε σύγκριση με μια εναλλακτική συναλλαγή. Το τελευταίο αφορά εκείνες τις καταστάσεις όπου εμφανίζονται ορισμένοι παράγοντες που περιπλέκουν τη διαδικασία σύναψης σύμβασης και την επακόλουθη μεταβίβαση της κυριότητας από χέρι σε χέρι. Στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων, αυτοί οι παράγοντες απαιτούν τη συμμετοχή τρίτων.
Για παράδειγμα, μια συναλλαγή αγοραπωλησίας διαμερίσματος με πολλούς ιδιοκτήτες, ανεξάρτητα από τη μορφή της ιδιοκτησίας, είναι ήδη μια εναλλακτική συναλλαγή. Ταυτόχρονα, δεν έχει σημασία ότι οι συνιδιοκτήτες μαζί στράφηκαν στον μεσίτη με ομόφωνη απόφαση να πουλήσουν το διαμέρισμα — μαζί με τον αγοραστή, η συναλλαγή θα περιλαμβάνει περισσότερους από δύο συμμετέχοντες και, επομένως, δεν είναι άμεση ένας.
Επιπλέον, άμεση συναλλαγή είναι η σύμβαση κατά την οποία ο πωλητής δεν αναζητά ταυτόχρονα μια επιλογή αγοράς. Αν δηλαδή δεν είναι στριμωγμένος σε συνθήκες διαβίωσης και μετά την πώληση του αντικειμένου της συναλλαγής έχει χώρο διαμονής, μια τέτοια πώληση θα θεωρείται άμεση ή καθαρή. Διαφορετικά, ο μεσίτης με τον οποίο επικοινωνεί ο πωλητής, μαζί με την αναζήτηση αγοραστή, θα επιλέξει επίσης επιλογές για αγορά, όπως συμβαίνει συχνά σε τέτοιες περιπτώσεις. Έτσι, το έργο του περιλαμβάνει προφανώς τρία μέρη, πράγμα που σημαίνει ότι κάνει τη συμφωνία εναλλακτική.
Βασικά χαρακτηριστικά μιας άμεσης πώλησης
Για να θεωρηθεί νομικά μια συναλλαγή άμεση, πρέπει να πληρούνται σε αυτήν ορισμένες προϋποθέσεις, αποκλείοντας την υπαγωγή της στην κατηγορία των εναλλακτικών. Η απευθείας πώληση σε ακίνητη περιουσία είναι δυνατή όταν:
- δεν υπάρχουν εγγεγραμμένοι ενοικιαστές στο διαμέρισμα.
- εάν κάποιος εξακολουθεί να μένει σε αυτό, ο χώρος διαβίωσης πρέπει να εκκενωθεί εντός ορισμένης περιόδου — συνήθως ορίζεται ένας μήνας για αυτό.
- το ακίνητο είναι αποκλειστική ιδιοκτησία του πωλητή.
- αποκλείονται αξιώσεις τρίτων για το δικαίωμα ιδιοκτησίας του διαμερίσματος ή μέρους του.
- δεν υπάρχει βάρος στο διαμέρισμα.
- ο πωλητής δεν ψάχνει στέγη για να αγοράσει παράλληλα με την πώληση της ακίνητης περιουσίας του.
Όπως φαίνεται από τη λίστα των όρων, η απευθείας πώληση είναι ο απλούστερος τύπος συναλλαγής, στην οποία πραγματοποιείται μόνο το γεγονός της ανταλλαγής μετρητών για τετραγωνικά μέτρα. Εάν ένα από τα μέρη, στην περίπτωση αυτή ο πωλητής, δεν απέκρυψε ορισμένες πληροφορίες σχετικά με το διαμέρισμα, για παράδειγμα, σχετικά με την παρουσία βαρών ή κληρονόμων, τότε η διαδικασία συμφωνίας μπορεί τελικά να ολοκληρωθεί σε λίγες μόνο ημέρες.
Μπορώ να πάρω υποθήκη με απευθείας πώληση;
Πρώτα απ ‘όλα, θα πρέπει να θυμόμαστε ότι η αγορά κατοικίας από το πρωτογενές απόθεμα είναι σχεδόν πάντα μια άμεση συναλλαγή χωρίς τη συμμετοχή τρίτων. Όσον αφορά τα διαμερίσματα στη δευτερογενή αγορά, το ποσοστό αυτό είναι ελαφρώς μικρότερο και εξαρτάται από διάφορους λόγους. Επιπλέον, κατά την απόκτηση ακίνητης περιουσίας που έχει αλλάξει αρκετούς ιδιοκτήτες στην εποχή της, αυξάνεται πάντα ο κίνδυνος απρόβλεπτων περιστάσεων: από εντελώς αθώους λογαριασμούς κοινής ωφελείας έως αφανείς κληρονόμους και προβλήματα ιδιοκτησίας.
Κατά τη διάρκεια μιας άμεσης συναλλαγής κατά την πώληση ενός διαμερίσματος, οι τράπεζες είναι πιο πρόθυμες να συναντήσουν αγοραστές σε θέματα στεγαστικών δανείων. Εάν η σύμβαση αφορά διαμέρισμα σε νέα πολυκατοικία, ακόμα κι αν έχει ήδη περάσει στην κατηγορία της δευτερεύουσας κατοικίας, η πιθανότητα έγκρισης για αίτηση στεγαστικού δανείου είναι πολύ μεγαλύτερη από ό,τι όταν αγοράζετε μια παλιά κατοικία, ειδικά εάν η συμφωνία υπόσχεται να είναι μια εναλλακτική.
Πιστεύεται επίσης ότι ένα άτομο που αγοράζει ακίνητα σε ένα σπίτι υπό κατασκευή ή ένα πρόσφατα νοικιασμένο σπίτι δεν χρειάζεται επί του παρόντος να αναζητήσει στέγαση και η απλότητα της συμφωνίας είναι πιο επωφελής για τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα. Οι όροι εξέτασης της αίτησης σε αυτή την περίπτωση θα είναι ελάχιστοι. Και εάν, επιπλέον, ο προγραμματιστής είναι διαπιστευμένος από αυτήν την τράπεζα, ο αιτών υποθήκη θα μπορεί να υπολογίζει σε μειωμένο επιτόκιο του δανείου.
Το πιο δύσκολο πράγμα για να πάρεις ένα στεγαστικό δάνειο όταν αγοράζεις ένα σπίτι είναι όταν συνάπτεται ένα εναλλακτικό συμβόλαιο, στο οποίο ο πωλητής συντάσσει επίσης ένα δάνειο για την αγορά ακινήτων. Εάν, κατά τη διάρκεια μιας απευθείας πώλησης, ο αγοραστής μπορεί να έχει πρόσβαση στα χρήματα αμέσως μετά την έγκριση της έκδοσής του, τότε στην εναλλακτική εκδοχή του, θα πρέπει να περιμένει έως ότου ο πωλητής εγκρίνει την υποθήκη. Δεδομένου ότι υπάρχουν χρονικά όρια για την πληρωμή με στεγαστικό δάνειο, υπάρχει μεγάλος κίνδυνος να χαθούν αυτές οι προθεσμίες και να επαναληφθεί ξανά η όλη διαδικασία.
Ποια έγγραφα απαιτούνται για μια άμεση συναλλαγή;
Για να είναι γρήγορη και επιτυχημένη η απευθείας πώληση ενός διαμερίσματος, απαιτείται μόνο η ύπαρξη εκείνων των προϋποθέσεων υπό τις οποίες δεν θα θεωρείται εναλλακτική. Κατά την υπογραφή της συμφωνίας, ο πωλητής πρέπει να προσκομίσει τα ακόλουθα έγγραφα:
- συμφωνία πώλησης και αγοράς σε πολλά αντίγραφα·
- το διαβατήριο?
- απόσπασμα από το USRN.
- συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο, εάν είναι ο επίσημος εκπρόσωπος του ιδιοκτήτη.
- συμβολαιογραφική άδεια του συζύγου για την πώληση, καθώς και πιστοποιητικό γάμου.
- πιστοποιητικό γέννησης και άδεια από τις αρχές κηδεμονίας και κηδεμονίας για πώληση ακίνητης περιουσίας εάν ο ιδιοκτήτης είναι κάτω των 14 ετών·
- έγγραφα τίτλου: DKP, συμφωνία δωρεάς, διαθήκη, δικαστική απόφαση κ.λπ.
- πιστοποιητικό εγγραφής για ένα διαμέρισμα — ενώ η συνταγογράφηση του δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 5 χρόνια.
- αντίγραφο του βιβλίου του σπιτιού ή απόσπασμα από αυτό.
- απόσπασμα εφορίας περί απουσίας οφειλής σε περίπτωση που το αντικείμενο πώλησης είναι δωρεά ή κληρονομικό διαμέρισμα.
Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δοθεί στα αποσπάσματα από το USRN και το βιβλίο του σπιτιού. Θα επιτρέψουν όχι μόνο να μελετήσουν προσεκτικά ολόκληρη την ιστορία του διαμερίσματος, αλλά και να εντοπίσουν μη καταχωρημένους ενοικιαστές και άλλες αποχρώσεις που μπορούν να παραβιάσουν την καθαρότητα της συναλλαγής. Φυσικά, αυτό δεν ισχύει για διαμερίσματα σε νέα κτίρια που αγοράζονται από προγραμματιστές ή τους μοναδικούς ιδιοκτήτες για όλη την περίοδο ύπαρξης κατοικιών.
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της άμεσης πώλησης
Ο πρώτος συσχετισμός που έρχεται στο μυαλό όταν προσδιορίζεται τι είναι η απευθείας πώληση ενός διαμερίσματος είναι η αξιοπιστία και η ταχύτητα εγγραφής. Άλλα αναμφισβήτητα πλεονεκτήματα, τόσο για τους πωλητές όσο και για τους αγοραστές, τέτοιων συμβάσεων περιλαμβάνουν:
- τη δυνατότητα ολοκλήρωσης της συναλλαγής σε μερικές ημέρες.
- όταν πληρώνετε σε μετρητά, υπάρχουν πολλές επιλογές για διαπραγμάτευση.
- ο πωλητής μπορεί να διαθέσει τα χρήματα αμέσως μετά την υπογραφή της σύμβασης·
- η συμφωνία δεν χρειάζεται να είναι συμβολαιογραφική εάν ο πωλητής του διαμερίσματος είναι ενήλικας.
- ένα στεγαστικό δάνειο για την αγορά κατοικίας στο πλαίσιο καθαρής συναλλαγής εγκρίνεται και εκδίδεται ταχύτερα.
- δεν χρειάζεται να προβείτε σε μια σειρά από άλλα νομικά βήματα, όπως συμβαίνει με τις εναλλακτικές συναλλαγές.
Ωστόσο, οι καθαρές πωλήσεις έχουν και τα αρνητικά τους. Αφορούν κυρίως εκείνες τις απρόβλεπτες καταστάσεις στις οποίες η συναλλαγή αποδεικνύεται ότι δεν είναι τόσο καθαρή. Οι πιο συνηθισμένοι κίνδυνοι για τους αγοραστές είναι:
- Εμφάνιση κληρονόμων. Μπορεί να είναι πολύ δύσκολο να κατανοήσουμε όλες τις περιπλοκές των χαρτιών, ακόμα κι αν ο πωλητής έχει παράσχει ευσυνείδητα όλες τις απαραίτητες πληροφορίες. Εάν το ακίνητο είχε πολλούς ιδιοκτήτες, υπάρχει πιθανότητα να χαθούν ένας ή περισσότεροι αγνοούμενοι κληρονόμοι. Για να προστατευτείτε τελικά από έναν τέτοιο κίνδυνο, είναι καλύτερα να συμβουλευτείτε πρώτα έναν καλό δικηγόρο.
- Βάρος. Τέτοιες δυσάρεστες εκπλήξεις συμβαίνουν κυρίως όταν ο πωλητής σκόπιμα σιωπά για το γεγονός ότι το ακίνητο δεν είναι κατάλληλο για καθαρή πώληση. Μπορεί να είναι βάρη με τη μορφή χρέους, σύλληψης, εγγύησης. Το διαμέρισμα μπορεί να κατοικείται ή να είναι εγγεγραμμένο από τρίτους, που μερικές φορές δικαιούνται μερίδιο σε αυτό.
Από αυτό προκύπτει ότι ακόμη και το πιο ελκυστικό διαμέρισμα που αγοράζεται μέσω απευθείας συμφωνίας πρέπει πρώτα να ελεγχθεί όσο το δυνατόν πιο προσεκτικά.
Διαβάστε ένα άρθρο στο περιοδικό της Kylie: https://qayli.com/journal/pryamaya-prodaja-kvartiry-ndash-chto-eto-za-sdelka/