Το κόστος των διαμερισμάτων στη Μόσχα το 2022 έχει υποστεί ορισμένες αλλαγές, αν και όχι πολύ σημαντικές. Η ζήτηση, η οποία αυξήθηκε στις αρχές του έτους, κορυφώθηκε τον Μάρτιο, άρχισε να μειώνεται απότομα ένα μήνα αργότερα. Οι πιθανοί αγοραστές πάγωσαν στην αναποφασιστικότητα, μη γνωρίζοντας πώς να διαθέσουν σωστά τις αποταμιεύσεις σε σχέση με μια απότομη αύξηση των βασικών επιτοκίων στεγαστικών δανείων. Σύντομα η κατάσταση σταθεροποιήθηκε και, όπως αποδείχθηκε, η μέγιστη ένταση της κρίσης δεν επηρέασε τόσο την αγορά ακινήτων της πρωτεύουσας όσο φοβόταν.
Είναι κερδοφόρο να αγοράσετε ένα διαμέρισμα στη Μόσχα τώρα — μια ερώτηση που ανησυχεί πολλούς απλούς ανθρώπους, για τους οποίους τα στεγαστικά δάνεια έχουν γίνει ξανά διαθέσιμα και οι τιμές των κατοικιών υπόσχονται να παραμείνουν στα ίδια επίπεδα.
Τι αλλαγές έχουν σημειωθεί στην αγορά ακινήτων;
Πριν αποφασίσετε αν θα αγοράσετε ακίνητα στη Μόσχα τώρα, πρέπει να μάθετε ποιες αλλαγές έχουν συμβεί σε αυτόν τον τομέα της οικονομίας και ποια θα είναι η δυναμική της περαιτέρω ανάπτυξής τους. Μεταξύ των βασικών λόγων που οδήγησαν στην αύξηση του βασικού επιτοκίου από την Κεντρική Τράπεζα, αναφέρονται συχνότερα η απότομη πτώση της συναλλαγματικής ισοτιμίας του ρουβλίου και η υποτίμηση ορισμένων σημαντικών χρηματιστηριακών μέσων.
Την άνοιξη του 2022 ο βασικός συντελεστής ορίστηκε στο 20%. Κυριολεκτικά την επόμενη μέρα, όλες οι μεγαλύτερες τράπεζες της χώρας αύξησαν επίσης τα επιτόκιά τους, μερικά από τα οποία έφτασαν το 22-23% ετησίως. Για το λόγο αυτό η διαπραγμάτευση ακινήτων σχεδόν σταμάτησε εντελώς.
Για πολλούς αγοραστές, η αγορά κατοικίας με πίστωση είναι πολύ πιο επικερδής από έναν εφάπαξ διακανονισμό. Η απότομη αύξηση των τιμών για τα περισσότερα από αυτά έχει κάνει την αγορά συντριπτική δουλειά, ακόμη και με σημαντικές οικονομίες. Δεδομένου ότι τα στεγαστικά δάνεια χρησιμοποιούνται συνήθως κατά την αγορά μιας κύριας κατοικίας, ενώ η τιμή αυτών των κατοικιών έχει παραμείνει σε μεγάλο βαθμό αμετάβλητη, τα υψηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν κάνει το κόστος πολύ υψηλότερο. Μπορούμε με ασφάλεια να συμπεράνουμε ότι ήταν η αύξηση του βασικού επιτοκίου που οδήγησε σε απότομη πτώση της ζήτησης για ακίνητα.
Λίγο μετά τη σταθεροποίηση της συναλλαγματικής ισοτιμίας, η Κεντρική Τράπεζα αποφάσισε να μειώσει την ισοτιμία αρχικά στο 14% και στη συνέχεια στο 9,5%. Τόσο το επιτόκιο των στεγαστικών δανείων όσο και οι τόκοι των τραπεζικών καταθέσεων είναι άρρηκτα συνδεδεμένα με αυτό. Εάν δεν λάβετε υπόψη μετοχές κατασκευαστικών εταιρειών ή την ευκαιρία αγοράς κατοικιών με κρατική υποστήριξη, το ποσό των τόκων για μια υποθήκη ποικίλλει πάντα γύρω από το βασικό επιτόκιο — είναι θεμελιώδης αξία.
Μέχρι σήμερα, διάφορα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα εγκρίνουν προνομιακά στεγαστικά δάνεια 9-12% ετησίως. Άλλες προϋποθέσεις για την απόκτησή τους παραμένουν οι ίδιες: μια αρχική πληρωμή 10-15% της αξίας του ακινήτου και το μέγιστο ποσό δανείου για τη Μόσχα είναι 12 εκατομμύρια ρούβλια.
Σε σύγκριση με άλλες περιφέρειες, οι τιμές των κατοικιών στην πρωτεύουσα έχουν αυξηθεί κατά μέσο όρο κατά 13% από την έναρξη της κρίσης, ενώ σε άλλες πόλεις τα ποσοστά αυτά κυμαίνονται μερικές φορές από 25 έως 30%. Πάνω απ ‘όλα, η οικονομική στέγαση οικονομικής και κατηγορίας άνεσης έχει αυξηθεί σε τιμή, καθώς εδώ και αρκετά χρόνια κατέχει ηγετική θέση όσον αφορά τη ζήτηση. Υπάρχει μια απλή εξήγηση για αυτό: τα υψηλής ποιότητας συμπαγή διαμερίσματα πωλούνται ή ενοικιάζονται πιο γρήγορα, γι ‘αυτό τέτοια ακίνητα στη Μόσχα αγοράζονται συχνά για επενδυτικούς σκοπούς.
Νέο κτίριο — μια αξιόπιστη επιλογή για επένδυση
Η αγορά κατοικιών στη Μόσχα είναι πλέον κερδοφόρα, ίσως, μόνο σε νέα κτίρια, και το θέμα δεν είναι καθόλου ότι το κόστος τους παρέμεινε συχνά στο ίδιο επίπεδο. Πολλά κύρια αντικείμενα αυξήθηκαν επίσης σε τιμή, αλλά όχι πολύ σημαντικά. Η αξιοπιστία των νέων κτιρίων αναφέρεται στις περιπτώσεις εκείνες που για εξοικονόμηση χρημάτων αποκτώνται σε ένα από τα στάδια της ανέγερσης, πριν μεταφερθούν στο καθεστώς του δευτερεύοντος ακινήτου.
Εκ πρώτης όψεως, η κρίση, η πορεία της οποίας είναι δύσκολο να προβλεφθεί λόγω των πολλών γεγονότων που συμβαίνουν στον κόσμο, μπορεί να επηρεάσει αρνητικά την κατασκευή νέων οικιστικών εγκαταστάσεων μέχρι τη λήξη της. Στην πραγματικότητα, ένας τέτοιος κίνδυνος είναι μικρότερος από ό,τι φαίνεται, επειδή η υπό κατασκευή κατοικία προστατεύεται από πολλούς παράγοντες.
Πρώτον, δεν πρέπει να φοβάστε πολύ τη χρεοκοπία των κατασκευαστικών εταιρειών, επειδή το κύριο νόμισμα της χρηματοδότησής τους είναι το ρωσικό ρούβλι. Δεδομένου ότι ο κρατικός προϋπολογισμός δεν αισθάνεται έλλειψη εθνικού νομίσματος, δεν υπάρχει λόγος ανησυχίας για τη διακοπή των εσόδων. Επίσης, μεγάλη σημασία όσον αφορά την προστασία κατά της πτώχευσης είναι οι μεσεγγυημένοι λογαριασμοί — το πιθανό κέρδος του κατασκευαστή εάν η κατασκευή της εγκατάστασης και η θέση σε λειτουργία πραγματοποιηθούν στην ώρα τους. Ακόμη και αν συμβεί το απρόβλεπτο και σταματήσει η εργασία, οι κάτοχοι τόκων θα μπορούν να πάρουν τα χρήματά τους πίσω.
Είναι επίσης επωφελές για τους προγραμματιστές να υποστηρίζουν έργα για τα οποία έχει ξεκινήσει η εργασία. Γεγονός είναι ότι ακόμη και πριν από τα πρώτα στάδια κατασκευής, επενδύουν πολλά χρήματα σε αυτό, από τα οποία σχεδιάζουν να βγάλουν κέρδος αργότερα. Ωστόσο, για να παραληφθεί πλήρως, είναι απαραίτητο να φέρουμε την κατασκευή στο λογικό της τέλος.
Είναι αδύνατο να πούμε ακριβώς πότε είναι καλύτερο να αγοράσετε ένα διαμέρισμα στη Μόσχα: στο αρχικό στάδιο της κατασκευής ή πιο κοντά στο τέλος του. Στην πρώτη περίπτωση, θα είναι δυνατή η εξοικονόμηση χρημάτων, αλλά ο κίνδυνος να σταματήσει η εργασία θα είναι μεγαλύτερος — κανείς δεν γνωρίζει εκ των προτέρων πόσο θα διαρκέσει η αβεβαιότητα και ο κίνδυνος επιστροφής στην οξεία φάση της κρίσης. Στη δεύτερη, οι αγοραστές κινδυνεύουν να πληρώσουν υπερβολικά.
Η στέγαση στη Μόσχα έχει ένα δυσάρεστο χαρακτηριστικό — το κόστος της δεν υπερβαίνει το ένα τρίτο της τελικής τιμής και το υπόλοιπο ποσό θεωρείται καθαρό κέρδος. Περιέργως, όταν μειώθηκε το βασικό επιτόκιο, το κόστος της ακίνητης περιουσίας μειώθηκε αυτόματα. Αυτό έδωσε στους προγραμματιστές την ευκαιρία να προσελκύσουν αγοραστές με διάφορες προσφορές και εκπτώσεις, ενώ λάμβαναν τα ίδια έσοδα. Αυτό σημαίνει ότι σήμερα ο πιο σημαντικός φόβος κατά την αγορά μιας κύριας κατοικίας — η πιθανότητα παγώματος της κατασκευής — δεν έχει κανένα καλό λόγο και απειλεί τους αγοραστές όχι περισσότερο από ό,τι σε σταθερούς καιρούς.
Αγορά τώρα ή περίμενε;
Το αν θα αγοράσετε τώρα ένα διαμέρισμα στη Μόσχα εξαρτάται από τον καθένα ξεχωριστά. Οι ειδικοί προβλέπουν ότι περίπου στα μέσα του φθινοπώρου οι τιμές των ακινήτων θα μειωθούν. Αυτό θα είναι απαραίτητο προκειμένου να πουληθούν απούλητα ακίνητα, πολλά από τα οποία τέθηκαν προς πώληση το πρώτο εξάμηνο του έτους, και να ελευθερωθεί η αγορά για νέα.
Δεν αξίζει να υπολογίζουμε σε σημαντική μείωση του κόστους της πρωτοβάθμιας στέγασης, επειδή όχι μόνο η αναλογία προσφοράς και ζήτησης, αλλά και πολλοί άλλοι παράγοντες συμμετέχουν στη διαμόρφωσή της. Για παράδειγμα, η εκροή ξένων εργαζομένων στον κατασκευαστικό κλάδο θα δημιουργήσει νέες θέσεις εργασίας, αλλά ταυτόχρονα, οι προγραμματιστές θα πρέπει να πληρώσουν υψηλότερους μισθούς. Είναι επίσης απαραίτητο να ληφθούν υπόψη οι τρέχουσες δυσκολίες και διακοπές στα logistics και το γεγονός της χρήσης ξένου κατασκευαστικού εξοπλισμού.
Αυτή τη στιγμή, η ελκυστικότητα της πρωτογενούς αγοράς έγκειται στο γεγονός ότι διαθέτει αρκετές προνομιακές επιλογές στεγαστικών δανείων με κρατική στήριξη. Εάν ο αγοραστής πληροί τις απαιτήσεις ενός από αυτούς, θα μπορεί να συνάψει στεγαστικό δάνειο με χαμηλότερα επιτόκια.
Η μεταπώληση ακινήτων έχει επίσης αυξηθεί σε τιμή, αλλά όχι τόσο όσο η κύρια. Παρά το γεγονός ότι αυτά τα δύο τμήματα της αγοράς είναι στενά συνδεδεμένα και τα νέα ακίνητα εμπλέκονται στη διαμόρφωση της τιμής του παλιού, υπάρχουν και άλλοι παράγοντες τιμολόγησης. Η μετάβαση της δευτερεύουσας ακίνητης περιουσίας και των χεριών παίρνει πολύ λιγότερο χρόνο, επομένως η αξία της επηρεάζεται σημαντικά από την ισορροπία προσφοράς και ζήτησης.
Στην περίπτωση όμως που κατά την αγορά κατοικίας υπάρχει δανειακή σύμβαση, είναι η πρωταρχική που θεωρείται πιο κερδοφόρα. Γεγονός είναι ότι οι προνομιακές επιλογές στεγαστικών δανείων ισχύουν μόνο για ακίνητα υπό κατασκευή και για τα έτοιμα ακίνητα θα ισχύει υψηλότερο επιτόκιο.
Παρ ‘όλα αυτά, το ερώτημα εάν θα αγοράσετε ή όχι ένα διαμέρισμα στη Μόσχα μπορεί να απαντηθεί θετικά. Για αυτό, χρειάζονται μόνο δωρεάν κεφάλαια για να επιλέξετε την κατάλληλη επιλογή χωρίς βιασύνη, η οποία μπορεί να αποφέρει οφέλη στο μέλλον. Σε σύγκριση με άλλα χρηματιστηριακά μέσα, τα ακίνητα είναι τα πιο σταθερά από αυτά.
Για επενδυτικούς σκοπούς, είναι καλύτερο να μείνετε σε ένα ήδη έτοιμο αντικείμενο, πλήρως κατοικήσιμο. Εάν αρχικά σχεδιαζόταν να αγοράσετε στέγαση με υποθήκη, τώρα είναι η καλύτερη στιγμή για αυτό — χαμηλά επιτόκια και η ευκαιρία να επωφεληθείτε από το προνομιακό πρόγραμμα.
Η κατάσταση είναι λίγο πιο περίπλοκη με τα εμπορικά ακίνητα. Η δημοτικότητά του έχει πέσει τόσο μεταξύ αγοραστών όσο και μεταξύ των ενοικιαστών. Ως αποτέλεσμα, οι τιμές ενοικίασης έπεσαν επίσης στο ελάχιστο επίπεδο και είναι απίθανο να επιστρέψουν στο προηγούμενο επίπεδο στο εγγύς μέλλον. Πριν αγοράσετε τέτοια αντικείμενα, θα πρέπει να σκεφτείτε πόσο μεγάλο θα είναι το όφελος από την ενοικίασή τους, εάν θα είναι δυνατή η ενοικίασή τους και εάν είναι καλύτερο να αναβληθεί αυτή η απόκτηση για αργότερα.
Πρέπει να πουλήσω ένα διαμέρισμα στη Μόσχα;
Όπως ήδη αναφέρθηκε, η ίδια ακίνητη περιουσία αποτελεί περιουσιακό στοιχείο και πιθανό κέρδος. Σήμερα, πολλοί ιδιοκτήτες αμφιβάλλουν αν έχει νόημα να πουλήσουν ένα διαμέρισμα στη Μόσχα ή ίσως αξίζει να περιμένετε. Αυτό το δίλημμα ανησυχεί τους ανθρώπους ακόμη περισσότερο εάν η κατοικία αγοράστηκε ειδικά για τον σκοπό της μεταγενέστερης μεταπώλησης.
Όσον αφορά τη δευτερογενή αγορά, η μεγαλύτερη ζήτηση για έτοιμα ακίνητα παρατηρήθηκε τον Φεβρουάριο-Μάρτιο και ήδη από τον Απρίλιο άρχισε να μειώνεται κατακόρυφα. Ως αποτέλεσμα, πολλοί πωλητές απλώς αφαίρεσαν τις διαφημίσεις πωλήσεών τους, προτιμώντας να περιμένουν καλύτερες στιγμές. Σε αυτό βοήθησε επίσης το άλμα των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων, το οποίο κατέστησε αδύνατη την αγορά ενός πολύ μεγάλου αριθμού ατόμων.
Συνέπεια αυτών των διαδικασιών είναι ότι πλέον υπάρχει ένας ορισμένος υπερκορεσμός της αγοράς από προσφορές. Φυσικά, δεν έχουν επιστρέψει όλοι οι ιδιοκτήτες στην απόφαση να πουλήσουν ακίνητα, αλλά στο πλαίσιο της ασθενούς αύξησης της ζήτησης, ο αριθμός των προσφορών παραμένει υψηλός.
Το κύριο πρόβλημα των πωλητών, λόγω του οποίου τήρησαν στάση αναμονής, είναι το ερώτημα τι να κάνουν τα χρήματα που έλαβαν από την πώληση, πού να τα επενδύσουν; Αυτή τη στιγμή η αγορά ακινήτων είναι σταθερή, κάτι που δεν μπορούμε να πούμε για άλλες συνιστώσες του χρηματιστηρίου. Ο κίνδυνος ραγδαίου πληθωρισμού εξακολουθεί να υφίσταται, έτσι πολλοί ειδικοί συμβουλεύουν την πώληση κατοικιών στη Μόσχα με εναλλακτικές συμφωνίες, δηλαδή την άμεση αγορά άλλων ακινήτων.
Ωστόσο, οι εναλλακτικές προσφορές δεν είναι εύκολες και θα έπρεπε ιδανικά να αφορούν την αγορά ακινήτων υψηλότερης κατηγορίας. Για πολλούς ανθρώπους, τέτοιες ευκαιρίες είναι περιορισμένες, γι’ αυτό τους συνιστούμε να μην βιαστούν, αλλά να προσπαθήσουν να νοικιάσουν το ακίνητο. Αυτό είναι επίσης χρήσιμο επειδή τα χρήματα που λαμβάνονται από τη μίσθωση μπορούν να προστεθούν στην υπάρχουσα αποταμίευση και στη συνέχεια να πραγματοποιηθεί μια πραγματικά κερδοφόρα εναλλακτική συμφωνία.
Πρωτότυπο από το περιοδικό: https://qayli.com/journal/stoit-li-seychas-pokupat-kvartiru-v-moskve/