Κάθε χρόνο, ένας τεράστιος αριθμός νέων διαμερισμάτων τίθεται σε λειτουργία και οι προγραμματιστές αντέχουν σε μεγάλο ανταγωνισμό. Ταυτόχρονα, εάν ένας υποψήφιος αγοραστής ρωτήσει για τη διαθεσιμότητα κενών προσφορών σε ένα συγκρότημα κατοικιών που του αρέσει, πιθανότατα θα αποδειχθεί ότι σημαντικό μέρος τους έχει ήδη πουληθεί και στο στάδιο της ανασκαφής.
Με την πρώτη ματιά, μπορεί να φαίνεται ότι η ζήτηση για νέα κτίρια είναι τόσο μεγάλη και τα εισοδήματα του πληθυσμού είναι τόσο σημαντικά που κάθε δωρεάν διαμέρισμα βρίσκει τον αγοραστή του. Στην πραγματικότητα, αυτό δεν είναι απολύτως αληθές — μεγάλοι όγκοι κατοικιών αγοράζονται από επενδυτές με σκοπό τη μεταπώληση τους. Τα περισσότερα από αυτά τα διαμερίσματα πωλούνται τελικά με συμφωνίες πώλησης και αγοράς, λιγότερο συχνά με σύμβαση εκχώρησης.
Είναι επικίνδυνο να αγοράσετε ένα διαμέρισμα με ανάθεση και τι να κάνετε εάν μια τέτοια συμφωνία σε μια συγκεκριμένη κατάσταση παραμένει η μόνη δυνατή;
Τι είναι η εκχώρηση αξίωσης;
Εκχώρηση δικαιωμάτων αξίωσης είναι η πώληση του δικαιώματός σας σε ακίνητη περιουσία, η οποία είναι ακόμη υπό κατασκευή, σε τρίτο. Με άλλα λόγια, η εκχώρηση, η οποία ονομάζεται και σύμβαση εκχώρησης, είναι η αλλαγή μετόχου σε σύμβαση συμμετοχής στα ίδια κεφάλαια, η οποία πραγματοποιήθηκε έναντι αμοιβής και καταχωρήθηκε επίσημα.
Αυτό σημαίνει ότι ένα φυσικό ή νομικό πρόσωπο που έχει συνάψει DDU με τον προγραμματιστή, αλλά δεν έχει λάβει ακόμη το πιστοποιητικό αποδοχής μεταφοράς, και μαζί του το διαμέρισμα, μπορεί να πουλήσει το δικαίωμά του να απαιτήσει από τον κύριο του έργου το διαμέρισμα που αναφέρεται στη σύμβαση και προκαταβολή.
Σύμφωνα με μια τέτοια συμφωνία, ο νέος ιδιοκτήτης δεν αποκτά ένα συγκεκριμένο διαμέρισμα, αλλά μόνο τη δυνατότητα να το παραλάβει μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής. Οι κύριοι κίνδυνοι του αγοραστή κατά την αγορά ενός διαμερίσματος με ανάθεση παραμένουν οι ίδιοι όπως και κατά την απόκτησή του βάσει συμφωνίας μετοχών. Το κυριότερο μεταξύ αυτών είναι η νομική απουσία στέγασης ως τέτοιας, ακόμη και στην περίπτωση που έχει ήδη κατασκευαστεί ένα διαμέρισμα με συγκεκριμένα τεχνικά χαρακτηριστικά. Πριν από την επίσημη θέση σε λειτουργία του κτιρίου, δεν υπάρχει — υπάρχουν μόνο δικαιώματα σε αυτό.
Ως ποσοστό, η πώληση ακίνητης περιουσίας με εκχώρηση δικαιωμάτων αξίωσης δεν είναι πολύ συνηθισμένη — λίγο περισσότερο από το 10% του συνολικού όγκου των τετραγωνικών μέτρων κατοικιών σε νέα κτίρια. Τέτοιες συναλλαγές είναι μάλλον εξαιρετικές και μπορεί να είναι ταυτόχρονα μια κερδοφόρα απόκτηση και μια επικίνδυνη αγορά.
Μπορείτε να αγοράσετε με ασφάλεια ένα διαμέρισμα με ανάθεση μόνο εάν πληρούνται όλες οι νομικές απαιτήσεις για την εγγραφή του. Το κύριο πράγμα είναι η υποχρεωτική εγγραφή της σύμβασης στο Rosreestr. Θα πρέπει να θυμόμαστε ότι η σύμβαση δεν θα περάσει από κρατική εγγραφή εάν η γραπτή συγκατάθεση του προγραμματιστή για την ανάθεση δεν επισυνάπτεται στα κύρια έγγραφα. Είναι εξίσου σημαντικό να γνωρίζουμε ποιος και για ποιον λόγο πουλά τα δικαιώματά του σε ημιτελή ακίνητα.
Ποιος μπορεί να πουλήσει διαμερίσματα με ανάθεση;
Η αγορά διαμερίσματος βάσει συμφωνίας εκχώρησης μπορεί να πραγματοποιηθεί τόσο από φυσικό όσο και από νομικό πρόσωπο. Ο αγοραστής σε αυτήν την κατάσταση θα πρέπει να ενδιαφέρεται μόνο για ένα γεγονός — εάν ο πωλητής είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης του δικαιώματος στη στέγαση που αναφέρεται στο DDU. Αυτό μπορεί να γίνει εύκολα ζητώντας ένα απόσπασμα από το USRN, το οποίο θα περιέχει όλες τις απαραίτητες πληροφορίες.
Κατά κανόνα, για νομικούς λόγους που δεν έχουν απώτερο σκοπό, οι ακόλουθες κατηγορίες προσώπων πωλούν ακίνητη περιουσία μέσω εκχώρησης δικαιωμάτων απαίτησης:
- Απλοί αγοραστές. Από όλες τις κατηγορίες πωλητών, αυτή είναι η μικρότερη. Περιλαμβάνει κατόχους μετοχών — άτομα που αγόρασαν κατοικίες στο πλαίσιο του DDU στο στάδιο της κατασκευής και για κάποιο λόγο αποφάσισαν να το εγκαταλείψουν. Ταυτόχρονα, μπορεί να υπάρχουν αντικειμενικοί παράγοντες για τους οποίους δεν θέλουν να περιμένουν την ολοκλήρωση της κατασκευής και να πουλήσουν το διαμέρισμα αργότερα.
- εργολάβους και προμηθευτές. Η διαδικασία κατασκευής συνδέεται με σημαντικό κόστος, σημαντικό στοιχείο του οποίου είναι οι αμοιβαίοι διακανονισμοί με προμηθευτές υλικών και εργολάβους που εκτελούν συγκεκριμένους τύπους εργασιών. Μια κοινή πρακτική είναι όταν ένας προγραμματιστής εκχωρεί μέρος των διαμερισμάτων ως πληρωμή σε αυτούς τους οργανισμούς και συνάπτει μια DDU μαζί τους. Συχνά, τέτοιοι κάτοχοι μετοχών, για να εξαργυρώσουν χρήματα, δεν περιμένουν την ολοκλήρωση της κατασκευής, αλλά πωλούν αυτά τα διαμερίσματα με ανάθεση.
- Επενδυτές. Αυτή η κατηγορία εκπροσωπείται κυρίως από νομικά πρόσωπα. Περιλαμβάνει: επενδυτικές εταιρείες, αμοιβαία κεφάλαια, καθώς και ιδιώτες που αγοράζουν ακίνητη περιουσία στο στάδιο της ανασκαφής για να δημιουργήσουν εισόδημα. Το νόημα της επένδυσης είναι ότι κατά τη διαδικασία κατασκευής οι τιμές των διαμερισμάτων αυξάνονται και πρακτικά φτάνουν στο μέγιστο πριν την έναρξη λειτουργίας του αντικειμένου.
Αν μιλάμε συγκεκριμένα για εταιρείες που ασχολούνται με επενδύσεις σε ακίνητα, τότε συνήθως αποκτούν έως και δέκα διαμερίσματα σε ένα κτίριο ταυτόχρονα αμέσως μετά τη δημοσίευση δήλωσης έργου από τον κύριο του έργου. Στις περισσότερες περιπτώσεις, η πώληση πραγματοποιείται μετά την παράδοση της κατοικίας ή του συγκροτήματος κατοικιών, αλλά ορισμένοι επενδυτές ασκούν την εκχώρηση δικαιωμάτων. Τέτοια ακίνητα έχουν μεγάλη ζήτηση μεταξύ των αγοραστών, καθώς είναι χαμηλότερη σε τιμή σε σύγκριση με τα ακίνητα που πωλούνται στο πλαίσιο συμφωνιών πώλησης και αγοράς. Οι εταιρείες επενδύσεων έχουν επίσης τα δικά τους οφέλη, επειδή συχνά αγοράζουν διαμερίσματα από τον κύριο του έργου με μειωμένο, χονδρικό κόστος.
Παγίδες κατά την αγορά ενός διαμερίσματος με ανάθεση
Οι κίνδυνοι εκχώρησης βάσει του DDU για τον αγοραστή μπορεί να προκύψουν τόσο τυχαία όσο και εκ προθέσεως, εάν ένας από τους συμμετέχοντες σε μια τέτοια συναλλαγή σκόπιμα παραπλανήσει άλλους, επιδιώκοντας μισθοφόρους στόχους. Η ίδια η διαδικασία σύνταξης και καταχώρισης μιας τέτοιας συμφωνίας είναι πιο περίπλοκη και μπερδεμένη, επομένως, σε μια τέτοια κατάσταση, θα πρέπει να επιδεικνύεται η μέγιστη προσοχή και προσοχή.
Οι κύριοι κίνδυνοι από την αγορά ενός διαμερίσματος με ανάθεση περιλαμβάνουν:
Χρέη βάσει συμφωνίας συμμετοχής σε μετοχές
Οποιαδήποτε σύμβαση και μια συμφωνία για την αγορά ακινήτου δεν αποτελεί εξαίρεση, συνεπάγεται ότι μαζί με το δικαίωμα ιδιοκτησίας, οι υποχρεώσεις σχετικά με αυτό το ακίνητο περνούν επίσης στον αγοραστή. Αυτό ισχύει για κάθε είδους πληρωμή και χρέος στο διαμέρισμα.
Μπορείτε να πάρετε ένα νέο κτίριο με ανάθεση από οποιοδήποτε άτομο, εάν μια τέτοια ανάθεση εγκριθεί από τον προγραμματιστή. Σε περίπτωση που ο προηγούμενος μέτοχος δεν έχει πληρώσει ολόκληρο το κόστος του διαμερίσματος στην κατασκευαστική εταιρεία, ο κύριος του έργου δεν θα έχει τίποτα εναντίον του εάν αυτό το χρέος περάσει στον αγοραστή — σύμφωνα με το νόμο, μπορεί να διεκδικήσει το χρέος από τον που κατέχει το δικαίωμα στη μελλοντική στέγαση. Αλλά για τον αγοραστή, μια τέτοια εξέλιξη των γεγονότων είναι εξαιρετικά ανεπιθύμητη. Όχι μόνο ο πρώην κάτοχος μετοχικού κεφαλαίου θα λάβει ένα ποσό τουλάχιστον ίσο με αυτό που καθορίζεται στη συμφωνία DDU, αλλά θα απαλλαγεί και από χρέη.
Εάν έχουν συμβεί τέτοιες περιστάσεις λόγω αμέλειας του αγοραστή, κανένα δικαστήριο δεν θα υποχρεώσει τον πωλητή να τον αποζημιώσει για τη ζημία. Ως εκ τούτου, είναι πολύ σημαντικό πριν από την υπογραφή της σύμβασης να βεβαιωθείτε ότι όλα τα έγγραφα πληρωμής είναι διαθέσιμα και, επιπλέον, έχουν καταχωριστεί ως επίσημη απόδειξη αμοιβαίων διακανονισμών μεταξύ του προγραμματιστή και του μετόχου. Ως απλούστερη και ταχύτερη επιλογή για την απόδειξη πληρωμής, μπορείτε να ζητήσετε από τον προγραμματιστή γραπτή διαβεβαίωση ότι δεν υπάρχουν χρέη για αυτό το ακίνητο κατοικίας.
Το ίδιο ισχύει και για την εκχώρηση διαμερίσματος που αποκτήθηκε από τον πωλητή με υποθήκη. Η πώλησή του είναι δυνατή μόνο αφού εξοφληθεί ολόκληρο το ποσό του δανείου και η τράπεζα το επιβεβαιώνει επίσημα. Είναι εύκολο να ελέγξετε εάν υπάρχει τραπεζικό βάρος σε τέτοια στέγαση — κατά την εγγραφή μιας συμφωνίας συμμετοχής στο μετοχικό κεφάλαιο με τη Rosreestr, τοποθετείται ένα σημείωμα για ένα τέτοιο βάρος.
διπλές πωλήσεις
Ένα από τα μειονεκτήματα της αγοράς ενός διαμερίσματος με ανάθεση είναι η δυνατότητα που προβλέπει ο νόμος να πληρωθεί το κόστος του πριν από την επίσημη εγγραφή της μεταβίβασης της κυριότητας. Έτσι, οι αδίστακτοι κάτοχοι μετοχών μπορεί να έχουν χρόνο να πουλήσουν επανειλημμένα υπό κατασκευή κατοικίες σε διαφορετικούς αγοραστές.
Σε μια τέτοια κατάσταση, ο αγοραστής που θα το καταχωρήσει για πρώτη φορά στην Rosreestr θα γίνει κάτοχος των δικαιωμάτων αξίωσης. Οι υπόλοιποι δεν θα έχουν άλλη επιλογή από το να προσφύγουν στα δικαστήρια. Κατά τη διαδικασία εξέτασης μιας αξίωσης, μπορεί να ληφθεί απόφαση για χρηματική αποζημίωση για τα θύματα, αλλά όχι για την παροχή στέγης. Είναι επίσης δυνατό να υποβάλετε μια πρόσθετη αξίωση για να αναγνωρίσετε την αγορά σας ως προτεραιότητα και να διεκδικήσετε δικαιώματα στο ακίνητο, αλλά στην πράξη αυτό συμβαίνει σπάνια. Το κύριο πρόβλημα σε τέτοιες διαδικασίες και την επιστροφή χρημάτων είναι η αδυναμία εύρεσης ενός δόλιου πωλητή, καθώς συχνά τέτοια άτομα εξαφανίζονται γρήγορα.
Ο καλύτερος τρόπος για να προστατευτείτε από τέτοια προβλήματα είναι να πληρώσετε μέσω τραπεζικού κινητού. Με αυτήν τη μέθοδο υπολογισμού, ο πωλητής θα μπορεί να λάβει αυτά τα χρήματα μόνο αφού από κοινού με τον αγοραστή παράσχει στους υπαλλήλους της τράπεζας συμφωνία για την εκχώρηση δικαιωμάτων απαίτησης που έχει καταχωριστεί στη Rosreestr.
Αλλαγή στην τιμή της κατοικίας
Ορισμένες αποχρώσεις κατά την αγορά ενός διαμερίσματος στο πλαίσιο συμφωνίας εκχώρησης είναι απολύτως νόμιμες, αλλά αυξάνουν τον κίνδυνο για τους αγοραστές. Αυτά περιλαμβάνουν την αναπόφευκτη αλλαγή της τιμής ενός διαμερίσματος προς την κατεύθυνση της αύξησής της καθώς χτίζεται το σπίτι. Δεν υπάρχει τίποτα τρομερό σε αυτό το ίδιο το φαινόμενο, αλλά μερικές φορές μπορεί να μετατραπεί σε μια σειρά από απροσδόκητα προβλήματα.
Η επιτυχής απόκτηση κατοικίας σε αυτήν την κατάσταση οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στην ευσυνειδησία του προγραμματιστή. Εάν, στο στάδιο της πώλησης ενός διαμερίσματος στον πρώτο κιόλας μέτοχο, επιδίωξε εγωιστικά κίνητρα ή προσπάθησε να κρύψει ορισμένα σημεία σχετικά με το αντικείμενο, υπάρχει κίνδυνος απώλειας σημαντικού χρηματικού ποσού.
Μερικές φορές οι κατασκευαστικές εταιρείες, προκειμένου να μειώσουν τον φορολογικό συντελεστή ή να προβλέψουν εν γνώσει τους προβλήματα με τη θέση σε λειτουργία του κτιρίου, πωλούν ορισμένα διαμερίσματα σε επενδυτές σε πολύ χαμηλή τιμή. Αυτή η τιμή καθορίζεται στη συμφωνία μετοχών και ο προγραμματιστής είναι υπεύθυνος έναντι του μετόχου, ανεξάρτητα από τον λογαριασμό, με βάση αυτό το ποσό.
Το διαμέρισμα, το οποίο, καθώς προχωρά η κατασκευή, έχει ανέβει σε τιμή, ο αγοραστής αποκτά ήδη με νέο κόστος, το οποίο καθορίζεται με βάση τη μέση τιμή αγοράς παρόμοιας κατοικίας. Με την πρώτη ματιά, όλα φαίνονται λογικά, αλλά μέχρι τη στιγμή που αρχίζουν τα προβλήματα με την παράδοση ενός διαμερίσματος.
Η κατασκευή κινδυνεύει να καθυστερήσει. κατά τη θέση σε λειτουργία της κατοικίας, ενδέχεται να αποκαλυφθούν παραβάσεις σχετικά με το οικόπεδο, μέχρι την εξάλειψη των οποίων (που μπορεί να πάρει πολλά χρόνια) το σπίτι θα παραδοθεί και δεν θα κατοικηθεί. Οι μέτοχοι σε αυτή την περίπτωση δεν έχουν άλλη επιλογή από το να καταγγείλουν τη σύμβαση με τον κύριο του έργου και να επιστρέψουν τα χρήματα για το διαμέρισμα. Αλλά ακριβώς το ποσό που αναφέρεται στο DDU θα επιστραφεί — δηλαδή το ελάχιστο δυνατό ή υποτιμημένο κόστος αυτού του διαμερίσματος στο στάδιο της εκσκαφής. Η αγορά νέων κατοικιών για αυτά τα χρήματα θα είναι κατ ‘αρχήν αδύνατη.
Πτώχευση του προγραμματιστή
Σε περίπτωση πτώχευσης κατασκευαστικής εταιρείας ή διακοπής εργασιών, οι κίνδυνοι από την αγορά διαμερίσματος με ανάθεση από επενδυτή είναι οι ίδιοι με εκείνους που υφίστανται σε συμφωνία μετοχικού κεφαλαίου ως πρώτος μέτοχος. Για διάφορους λόγους, συμπεριλαμβανομένων εκείνων που δεν ελέγχουν, ο προγραμματιστής μπορεί να χρεοκοπήσει και η κατασκευή θα παγώσει μέχρι να επιλυθεί αυτό το ζήτημα.
Η διαδικασία διευθέτησης μπορεί να διαρκέσει πολύ — αυτό απαιτεί περισσότερες από μία δικαστικές συνεδριάσεις, κατά τις οποίες θα εξεταστούν διαφορετικές πτυχές του προβλήματος. Ακόμη και αν το δικαίωμα δόμησης μεταβιβαστεί σε άλλο πρόσωπο, δεν είναι γεγονός ότι θα συνεχιστεί, επομένως το μόνο που μπορούν να κάνουν οι κάτοχοι μετοχών σε μια τέτοια κατάσταση είναι να προσφύγουν στο δικαστήριο για αποζημίωση.
Εάν άνοιξε μεσεγγυητικός λογαριασμός κατά την αγορά διαμερισμάτων σε σπίτι υπό κατασκευή, υπάρχει ελπίδα ότι τουλάχιστον αυτά τα κεφάλαια θα επιστραφούν. Ωστόσο, η τάση για ετήσια αύξηση των τιμών των ακινήτων δείχνει ότι το ποσό αυτό δεν θα είναι αρκετό για την αγορά νέας κατοικίας κατά την επιστροφή. Η νομοθεσία προβλέπει επίσης ένα τέτοιο σενάριο — ο μέτοχος μπορεί να υποβάλει άλλη αξίωση για αποζημίωση, η οποία υπολογίζεται στην τρέχουσα αγοραία αξία του ζωτικού του χώρου. Αλλά το ποσό της πληρωμής μπορεί να μειωθεί εάν ο κύριος του έργου δεν κατέβαλε εισφορές αποζημίωσης κατά τη διάρκεια των κατασκευαστικών εργασιών.
Ο μόνος τρόπος για να αποφύγετε έναν τέτοιο κίνδυνο είναι να ελέγξετε πρώτα την κατασκευαστική εταιρεία. Ο ιστότοπός της θα πρέπει να περιέχει όλη την απαραίτητη τεκμηρίωση, συμπεριλαμβανομένης οικοδομικής άδειας, άδειας χρήσης γης και δήλωσης έργου. Συνιστάται επίσης να ελέγχετε εάν περιλαμβάνεται στους καταλόγους των πιθανών χρεοκοπητών, οι οποίοι δημοσιεύονται τακτικά από πολλούς ιστότοπους δημοσίων υπηρεσιών.
Πλεονεκτήματα της αγοράς ενός διαμερίσματος με ανάθεση
Εκτός από την πληρωμή του κόστους στέγασης, ο αγοραστής κατά τη σύναψη της συμφωνίας ανάθεσης δεν επιβαρύνεται πρακτικά με κανένα κόστος, με εξαίρεση τα 350 ρούβλια, τα οποία αποτελούν μέρος μιας μικρής κρατικής αμοιβής. Αντίθετα, ο πωλητής καλείται επίσης να πληρώσει φόρο 13% της αξίας του διαμερίσματος, αφού πιστεύεται ότι σε σχέση με μια τέτοια επιχείρηση έλαβε οικονομικό όφελος.
Το πρώτο πράγμα που πρέπει να γνωρίζετε όταν εκχωρείτε ένα διαμέρισμα σε ένα νέο κτίριο είναι από πολλές απόψεις η ίδια ασφαλής συναλλαγή με την αγορά του απευθείας από τον κατασκευαστή. Για τη θετική ολοκλήρωσή του αρκεί απλώς να ακολουθηθεί η διαδικασία και οι συστάσεις, που ρυθμίζονται οπωσδήποτε από το νόμο.
Το μεγαλύτερο πλεονέκτημα κατά την εκτέλεση της σύμβασης εκχώρησης είναι η δυνατότητα αγοράς ενός σχεδόν τελειωμένου διαμερίσματος σε χαμηλότερη τιμή από ό,τι στη δευτερογενή αγορά. Μια συμφωνία ανάθεσης είναι η πιο κατάλληλη επιλογή για εκείνους τους ανθρώπους που δεν θέλουν να περιμένουν όλη την ώρα, από το σκάψιμο ενός λάκκου έως την παράδοση, και ταυτόχρονα δεν θέλουν να πληρώσουν υπερβολικά για ακίνητα.
Από πλευράς επένδυσης, η αγορά κατοικίας με ανάθεση είναι επίσης κερδοφόρα. Μετά τη θέση σε λειτουργία του κτιρίου, θα μπει αυτόματα στην κατηγορία των δευτερευουσών ακινήτων και θα αυξηθεί η τιμή και μετά θα μπορεί να επαναπωληθεί. Φυσικά, η διαφορά κόστους δεν θα είναι τόσο μεγάλη όσο στην περίπτωση των διαμερισμάτων στο αρχικό στάδιο της κατασκευής, αλλά από την άλλη το κόστος χρόνου θα είναι μικρότερο.
Ένα άλλο πλεονέκτημα της ανάθεσης είναι η ευκαιρία να αγοράσετε μια επιλογή που παρουσιάζεται σε περιορισμένο αριθμό. Για παράδειγμα, σε σπίτια με τυπική ή κοντινή διάταξη, τα διαμερίσματα τεσσάρων δωματίων δεν είναι τόσο συνηθισμένα και αν είναι σχεδιασμένα, τότε σε πολύ μικρές ποσότητες. Συνήθως αγοράζονται αμέσως από τους επενδυτές, επομένως η μόνη επιλογή για να αγοράσετε το επιθυμητό διαμέρισμα είναι να προσπαθήσετε να το εξαγοράσετε στο πλαίσιο μιας συμφωνίας ανάθεσης.
Διαβάστε ένα άρθρο στο περιοδικό της Kylie: https://qayli.com/journal/stoit-li-pokupat-kvartiru-po-pereustupke-v-chem-riski-dlya-pokupatelya/