Σήμερα, η συνάφεια της έρευνας αγοράς ακινήτων είναι μεγαλύτερη από ποτέ. Η πολιτική κρίση που ξέσπασε στα τέλη του χειμώνα του 2022 συγκλόνισε όλους τους τομείς της οικονομίας και όχι μόνο στη Ρωσία. Σε μεγάλο βαθμό επηρεάστηκε και η αγορά ακινήτων, ως μία από τις μεγαλύτερες και σημαντικότερες οικονομικές μονάδες. Επιπλέον, δόθηκε η μεγαλύτερη προσοχή σε αυτό, διότι πολλά από τα στοιχεία του, όπως ο όγκος χρηματοδότησης, το μέγεθος του βασικού επιτοκίου και το συνολικό ποσοστό ζήτησης, παγώσαν εν αναμονή για λίγο. Προς το παρόν, η αγορά ακινήτων στη Ρωσία έχει σχεδόν επανέλθει πλήρως στην αρχική της κατάσταση, αλλά εξακολουθεί να έχει υποστεί ορισμένες αλλαγές.
Πώς επηρέασαν οι κυρώσεις και η κρίση την αγορά ακινήτων;
Η μαζική επιβολή κυρώσεων έχει επηρεάσει όλους ανεξαιρέτως τους οικονομικούς τομείς, συμπεριλαμβανομένης της ρωσικής αγοράς ακινήτων. Σε ορισμένα σημεία, αυτό προκάλεσε πανικό τόσο στους κατοίκους όσο και στους ειδικούς που, λόγω της φύσης των δραστηριοτήτων τους, συνδέονται με διάφορους οικονομικούς τομείς. Η αναταραχή επιδεινώθηκε πολύ από το γεγονός ότι το ρούβλι έχασε γρήγορα σε αξία, αναγκάζοντας το χρηματιστήριο να βράσει.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα του πώς τα παραπάνω γεγονότα επηρέασαν την αγορά ακινήτων είναι η ελεγχόμενη και σκόπιμη αύξηση του βασικού επιτοκίου από την Κεντρική Τράπεζα στο 20%. Αυτό έγινε για να προστατευθούν όσο το δυνατόν περισσότερο όλες οι κύριες συνιστώσες αυτού του κλάδου της αγοράς, καθώς και να αποφευχθούν οι αυθόρμητες διακυμάνσεις των τιμών.
Τον Απρίλιο, αφού η συναλλαγματική ισοτιμία του εθνικού νομίσματος άρχισε να ανακάμπτει, μια ανάλυση της αγοράς αγοραπωλησιών κατοικιών έδειξε ότι μέχρι το τέλος του μήνα η κατάσταση είχε σταθεροποιηθεί, οπότε η Κεντρική Τράπεζα μείωσε το επιτόκιο στο 14%. . Μετά από αυτό, η σταδιακή μείωσή του έγινε φυσική και σήμερα το επιτόκιο είναι 9,5%. Μετά την Κεντρική Τράπεζα, άλλες χρηματοπιστωτικές εταιρείες έχουν επίσης αναθεωρήσει τις απαιτήσεις τους για τα επιτόκια και, ως εκ τούτου, το μείωσαν στο επίπεδο πριν από την κρίση.
Ταυτόχρονα, η αύξηση των επιτοκίων οδήγησε αναπόφευκτα σε αύξηση των τιμών των ακινήτων. Πρώτα απ ‘όλα, αυτό οφειλόταν στην αύξηση του κόστους των υλικών οικοδομής και φινιρίσματος, της μεταφοράς τους, καθώς και σε παραβιάσεις στα logistics, μέχρι τη διακοπή των προμηθειών κατά μήκος ορισμένων αλυσίδων. Οι όγκοι χρηματοδότησης επίσης αναμενόμενα μειώθηκαν, καθώς οι περισσότεροι προγραμματιστές και τρίτοι επενδυτές αποφάσισαν να ακολουθήσουν μια προσέγγιση αναμονής. Σε γενική κλίμακα, η χρηματοδότηση μειώθηκε κατά μιάμιση φορά, αλλά λόγω της ταχείας ανάκαμψης της συναλλαγματικής ισοτιμίας του ρουβλίου και των μέτρων κρατικής στήριξης, δεν κατάφερε να φτάσει σε κρίσιμο επίπεδο.
Όπως και να έχει, ο πληθωρισμός έχει κάνει τις προσαρμογές του στη διαμόρφωση των τιμών στην πρωτογενή και δευτερογενή αγορά προς την κατεύθυνση της αύξησής τους. Σήμερα παραμένουν περίπου στα ίδια επίπεδα με την κορύφωση της κρίσης. Κρίνοντας από την τρέχουσα κατάσταση της αγοράς ακινήτων στη Ρωσία, δεν πρέπει να περιμένουμε ακόμη τη σημαντική ή ταχεία πτώση τους — η μείωση της αξίας συμβαίνει πολύ σταδιακά.
Η ζήτηση για παλιά και νέα ακίνητα ήταν επίσης μικτή τους τελευταίους έξι μήνες. Τον Μάρτιο, σημειώθηκε άνοδος της δραστηριότητας μεταξύ των αγοραστών — τότε οι όγκοι πωλήσεων αυξήθηκαν σημαντικά. Ωστόσο, ακολούθησε μια απότομη πτώση, κυρίως λόγω της αύξησης των τιμών των κατοικιών και των καταστροφικών επιπτώσεων της κρίσης στην οικονομία. Τώρα η κατάσταση έχει σταθεροποιηθεί λίγο, αλλά οι ειδικοί σημειώνουν ότι πολλά αντικείμενα, ειδικά στην πρωτογενή αγορά, έχουν μείνει απούλητα.
Πρωτοβάθμια αγορά ακινήτων 2022
Η συνάφεια της πρωτογενούς αγοράς ακινήτων σήμερα δεν είναι τόσο υψηλή όσο παλιά. Σύμφωνα με τους ειδικούς, μετά το τέλος των πιο βίαιων διακυμάνσεων των τιμών, δεν άρχισαν να τιμολογούνται ακριβότερα όλες οι κατηγορίες κατοικιών. Για παράδειγμα, στη Μόσχα τα πιο δημοφιλή διαμερίσματα της κατηγορίας «άνεσης» έχουν αυξηθεί σε τιμή κατά μέσο όρο μόνο 1%, ενώ το κόστος των οικονομικών ακινήτων παρέμεινε στο ίδιο επίπεδο, πριν από την κρίση, και η τιμή των διάσημων γενικά μειώθηκε κατά το ίδιο 1%.
Έξω από την παλιά Μόσχα, σε πολυσύχναστες και ενεργά κατοικημένες περιοχές, η τιμολογιακή πολιτική είναι αισθητά διαφορετική. Αν λάβουμε υπόψη τη Νέα Μόσχα, τότε σχεδόν το ένα τέταρτο των αντικειμένων μειώθηκε σε τιμή 1,2%, αλλά στις περισσότερες περιπτώσεις οι τιμές παρέμειναν στο επίπεδο του παλιού μάρκου. Σε άλλες περιοχές, η κατάσταση με τα αντικείμενα της πρωτογενούς αγοράς είναι παρόμοια: εάν μειωθούν οι τιμές, τότε όχι για όλες τις διαθέσιμες προσφορές, αλλά μόνο για εκείνες που ακολουθούν το επιτόκιο της Κεντρικής Τράπεζας.
Η πρωτογενής αγορά θεωρείται τιμολογιακή για τον κλάδο των ακινήτων, γιατί με την αύξηση του κόστους των νέων αντικειμένων αυξάνεται και η τιμή των παλαιών. Ωστόσο, εξαρτάται από τον πιο σημαντικό παράγοντα — τη ζήτηση μεταξύ των αγοραστών. Το δεύτερο μισό της άνοιξης, η ζήτηση αυτή έφτασε στο ελάχιστο της, έχοντας μειωθεί κατακόρυφα σε σύγκριση με τον Φεβρουάριο-Μάρτιο. Ένας από τους κύριους λόγους αυτού του φαινομένου είναι η αύξηση του επιτοκίου στα στεγαστικά δάνεια.
Εάν η διαθεσιμότητα χρηματοδότησης έργων βοήθησε τους προγραμματιστές να μην αισθανθούν τον αντίκτυπο της μείωσης της δραστηριότητας των αγοραστών για κάποιο χρονικό διάστημα, τότε τα υψηλά επιτόκια στα στεγαστικά δάνεια, τα οποία διήρκεσαν περισσότερο, θα μπορούσαν να προκαλέσουν σημαντική οικονομική ζημιά τόσο στις ίδιες τις κατασκευαστικές εταιρείες όσο και στους προγραμματιστές . Ευτυχώς, το επιτόκιο δεν παρέμεινε σε υψηλό ρεκόρ για πολύ και για πολλούς αγοραστές που έχουν πρόσβαση μόνο σε μια μέθοδο υποθήκης για την απόκτηση ακινήτων, οι συναλλαγές ακινήτων έγιναν ξανά διαθέσιμες.
Ορισμένα χαρακτηριστικά της πρωτογενούς αγοράς είναι, στην πραγματικότητα, η ασφάλιση, αλλά και για τους προγραμματιστές. Κατάφεραν να αποφύγουν σημαντική μείωση των τιμών και απώλεια κερδών χάρη στην παρουσία μεσεγγυημένων λογαριασμών. Επιτρέπουν για αρκετούς μήνες την επιτυχή αντίσταση στον πληθωρισμό και την μη αναθεώρηση του κόστους των αντικειμένων που πωλούνται.
Δευτερογενής αγορά το 2022
Όπως ήδη αναφέρθηκε, η δευτερογενής αγορά είναι άρρηκτα συνδεδεμένη με την πρωτογενή. Καθώς αυξάνεται το κόστος των τετραγωνικών μέτρων στα νέα κτίρια, αυξάνεται και η τιμή των ακινήτων που αποκτώνται ως αποτέλεσμα συναλλαγών αγοραπωλησίας. Σε αυτό το τμήμα της αγοράς, το τρέχον επιτόκιο των στεγαστικών δανείων δεν είναι τόσο σημαντικό, καθώς μικρότερο ποσοστό των στεγαστικών δανείων αφορά δευτερεύουσα στέγαση. Από την άλλη πλευρά, οι πωλητές δεν έχουν το μαξιλάρι χρηματοδότησης και μεσεγγύησης λογαριασμών για να τους βοηθήσουν να διατηρήσουν τις τιμές σταθερές για λίγο. Με άλλα λόγια, το βασικό κριτήριο με το οποίο διαμορφώνεται η αξία των δευτερογενών ακινήτων είναι οι δείκτες της πρωτογενούς αγοράς.
Στο παράδειγμα της ίδιας Μόσχας, μπορείτε να δείτε ότι τους τελευταίους μήνες, η δυναμική των τιμών άλλαξε παράλληλα με την αξιολόγηση των νέων κτιρίων. Οι επιμέρους παράμετροι του κόστους των διαμερισμάτων μειώνονται μόνο στη θέση των σπιτιών, την οικολογία και το κύρος της περιοχής. Στις ευνοϊκότερες περιοχές της πρωτεύουσας, οι τιμές που είχαν ανέβει στην κορύφωση της κρίσης μειώθηκαν απρόθυμα, ενώ στις λιγότερο δημοφιλείς περιοχές υποχώρησαν στα προηγούμενα επίπεδα σχεδόν αμέσως μετά τη μείωση των βασικών επιτοκίων.
Ένας άλλος λόγος για τον οποίο η κατοικία με τις καλύτερες παραμέτρους δεν εγκαταλείπει τη θέση της σε επίπεδο κόστους είναι τα πολλά ανεπίλυτα προβλήματα με την κατασκευή. Ανάλογα με την πρωτογενή αγορά, το παλιό αμοιβαίο κεφάλαιο δεν μπορεί να χαρακτηριστεί μόνιμα σταθερό εφόσον υπάρχει κίνδυνος να παραπαίει. Δεν θα είναι δυνατό να εξαλειφθούν γρήγορα οι υπάρχουσες παρεμβολές — περιλαμβάνουν ξένο εξοπλισμό, ο οποίος είναι πλέον προβληματικός στην παράδοση, και μια ασταθής κατάσταση στο χρηματιστήριο. Οι επενδυτές που παρέχουν χρηματοδότηση για την κατασκευή και έχουν χάσει μέρος του εισοδήματός τους λόγω της αναποτελεσματικότητας των μέσων ανταλλαγής εξαρτώνται ήδη από τα τελευταία.
Επιπλέον, είναι δυνατή η επίτευξη ισορροπίας σε όλους τους τομείς της αγοράς ακινήτων με τη μείωση του αριθμού των αντικειμένων που τίθενται σε λειτουργία. Αυτό συμβαίνει σήμερα: ορισμένα έργα είναι προσωρινά παγωμένα και οι προγραμματιστές δεν βιάζονται να επεκτείνουν τους όγκους. Ανεξάρτητα από το πόσο κακό μπορεί να φαίνεται με την πρώτη ματιά, αυτή η τεχνική είναι πολύ αποτελεσματική ως εργαλείο για τον τεχνητό περιορισμό της αποσταθεροποίησης των τιμών.
Προνομιακή υποθήκη ως μέτρο στήριξης της αγοράς ακινήτων
Το ελεγχόμενο από το κράτος επιτόκιο για τα επιδοτούμενα στεγαστικά δάνεια είναι ένας άλλος τρόπος για να διατηρηθεί η αγορά ακινήτων της χώρας σχετική και σε ζήτηση. Σε πολλές τράπεζες, το θέμα των προνομιακών στεγαστικών δανείων δεν εξετάστηκε προσωρινά, ενώ ίσχυε το μέγιστο βασικό επιτόκιο. Μόνο μετά από μερικούς μήνες, όταν υποχώρησαν όλες οι διακυμάνσεις, κατέστη δυνατό να μιλήσουμε για τη στερέωσή του ή ακόμη και τη μείωση.
Σήμερα, τα περισσότερα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα προσφέρουν δάνεια με ευνοϊκούς όρους στο 8,4%. Για ορισμένους τύπους στεγαστικών δανείων που υποστηρίζονται από το κράτος, αυτά τα στοιχεία μπορεί να είναι ακόμη χαμηλότερα, ανάλογα με το επιλεγμένο πρόγραμμα. Φυσικά, οι αγοραστές επωφελούνται μόνο από τέτοιες κυβερνητικές πολιτικές, αλλά επωφελούνται και οι κατασκευαστικές εταιρείες.
Όπως έχουν δείξει οι παρατηρήσεις, καθώς μειώνεται το επιτόκιο των στεγαστικών δανείων, τα μερίδια των προγραμματιστών έχουν αυξηθεί. Στη συνέχεια, αποδείχθηκε ότι αυτό το φαινόμενο ήταν σε κάποιο βαθμό τεχνητό, αλλά επέτρεψε για κάποιο χρονικό διάστημα να διατηρηθούν ανέπαφα τόσο οι τιμές όσο και οι όγκοι των κατοικιών προς πώληση.
Το πιο περίεργο είναι ότι η πραγματική αξία της ακίνητης περιουσίας έχει μειωθεί, αλλά προσφέρεται, όπως και πριν, με τα ίδια χρήματα. Οι εκπτώσεις, οι προσφορές και άλλες προνομιακές συνθήκες που παρέχονται από τους αγοραστές, στην πραγματικότητα μειώνουν τις τιμές σε πραγματικές τιμές της αγοράς. Για το λόγο αυτό, μπορεί να υποστηριχθεί ότι η μείωση του επιτοκίου, συμπεριλαμβανομένου του προνομιακού, έχει θετική επίδραση όχι μόνο στους αγοραστές, αλλά και στην κατασκευαστική αγορά.
Προβλέψεις ειδικών
Η συνάφεια του θέματος της αγοράς ακινήτων ανησυχεί όχι μόνο τους ειδικούς, αλλά και τους απλούς πολίτες. Αυτός ο κλάδος της οικονομίας είναι ένας από τους πιο σημαντικούς, επομένως η κατάρρευσή του υπόσχεται μια πραγματική καταστροφή. Γεγονός είναι ότι ένας μεγάλος αριθμός διαφόρων ειδικών εμπλέκεται σε αυτόν τον τομέα, υπάρχει ένα περίπλοκο σύστημα φορολογίας και τα ακριβά ακίνητα εμφανίζονται ως εμπόρευμα.
Οι ειδικοί κινδυνεύουν να δώσουν προβλέψεις μόνο εάν κάποιοι ανεξέλεγκτοι εξωτερικοί παράγοντες δεν μπουν στη διαδικασία και δεν διαταράξουν την τρέχουσα δυναμική των γεγονότων. Οι αναλυτές προτείνουν ότι μια σταδιακή πτώση των τιμών των κατοικιών θα προγραμματιστεί γύρω στα μέσα του φθινοπώρου, προκειμένου να αυξηθεί η ζήτηση από τους αγοραστές.
Την ίδια περίοδο ενδέχεται να υπάρχει αισθητή διαφορά στην αξία της πρωτογενούς και δευτερεύουσας ακίνητης περιουσίας. Όπως ήδη αναφέρθηκε, οι προγραμματιστές μπορούν να προσφέρουν με ασφάλεια εκπτώσεις και προσφορές, επιτυγχάνοντας το ίδιο κέρδος που είχε προγραμματιστεί. Αυτές οι ευκαιρίες δεν είναι διαθέσιμες για τη δευτερογενή αγορά, επομένως μια τέτοια στέγαση είναι απίθανο να γίνει πολύ φθηνότερη και ορισμένα αντικείμενα μπορεί ακόμη και να αυξηθούν στην τιμή. Παράλληλα, υπάρχει πιθανότητα αύξησης του αριθμού των εναλλακτικών συναλλαγών: πώληση παλαιών ακινήτων με ταυτόχρονη αγορά νέου.
Πρωτότυπο: https://qayli.com/journal/analiz-rynka-jiloy-nedvijimosti-v-rossii-v-2022-godu/