Αγορά σπιτιού σε κτίριο έκτακτης ανάγκης: χαρακτηριστικά, πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα και περιορισμοί της συμφωνίας

Το πρόγραμμα ανακαίνισης που ξεκίνησε η κυβέρνηση της Μόσχας το 2017 προσελκύει την προσοχή των Μοσχοβιτών και εκείνων που σχεδιάζουν να μετακομίσουν στην πρωτεύουσα. Υπονοεί ότι οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων σε ερειπωμένο απόθεμα κατοικιών και σε ερειπωμένη θέση λαμβάνουν διαμερίσματα σε νέα κτίρια αντί για υπάρχοντα. Η αλλαγή του βαθμού άνεσης δεν απαιτεί από τον ιδιοκτήτη να ξοδέψει χρήματα. Ως εκ τούτου, πολλοί αναρωτιούνται εάν είναι δυνατόν να αγοράσετε ένα διαμέρισμα σε ένα κτίριο έκτακτης ανάγκης και αν είναι πραγματικά κερδοφόρο.

Σπίτι έκτακτης ανάγκης και ερειπωμένο απόθεμα κατοικιών: ποια είναι η διαφορά

Σύμφωνα με την αγορά κατοικιών έκτακτης ανάγκης σημαίνει την απόκτηση ακινήτων σε σοβιετικά χτισμένα σπίτια. Αλλά δεν είναι κάθε σπίτι καταγεγραμμένο ως έκτακτης ανάγκης.

Αρχικά, σπίτια τύπου πάνελ κατασκευάστηκαν στην ΕΣΣΔ για να:

• αντικατάσταση κοινόχρηστων διαμερισμάτων.
• να δώσει σε κάθε σοβιετική οικογένεια μια ξεχωριστή κατοικία.

Δεν ήταν ιδιαίτερα άνετα, αλλά είχαν σχεδιαστεί για να ζουν χωριστά από τους γείτονες και τα προβλήματα που συνδέονται με αυτούς. Όπως σχεδιάστηκε από τους συγγραφείς, τα σπίτια των πάνελ ήταν προσωρινά. Στο «εγγύς μέλλον» ή μετά την οικοδόμηση του κομμουνισμού, σχεδίαζαν να τα αντικαταστήσουν με πιο ευρύχωρα και άνετα κτίρια. Πέρασαν χρόνια, ο κομμουνισμός δεν χτίστηκε και παρέμειναν όχι πολύ άνετα διαμερίσματα — και οι άνθρωποι εξακολουθούν να ζουν σε αυτά. Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία, υπάρχουν περίπου 30 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα στη Μόσχα. μ. ερειπωμένης κατοικίας. Μπορείτε να αγοράσετε αυτό το περίβλημα έκτακτης ανάγκης.

Στην καθημερινή ζωή, χρησιμοποιούνται τόσο «ερειπωμένο απόθεμα κατοικιών» όσο και «στέγαση έκτακτης ανάγκης». Το πρώτο είναι μια έννοια από τη νομοθεσία στέγασης της ΕΣΣΔ. Το ερειπωμένο απόθεμα κατοικιών μπορεί να ήταν άβολο για τους ενοίκους, αλλά δεν θεωρήθηκε απειλητικό για τη ζωή. Σε ένα τέτοιο σπίτι:

• η στέγη διέρρευσε μετά τις βροχές.
• Στην αρχή κάθε περιόδου θέρμανσης επισκευάζονταν τα θερμαντικά σώματα και οι σωλήνες που είχαν διαρροή.
• Οι κάτοικοι των κάτω ορόφων παραπονέθηκαν για προβλήματα με την αποχέτευση, δυσάρεστη οσμή και υγρασία από το υπόγειο.

Η ρωσική νομοθεσία το 2006 κατήργησε την έννοια του «ερειπωμένου» σπιτιού και εισήγαγε δύο νέα — «έκτακτη ανάγκη» και «ακατάλληλη για κατοίκηση».

Μια ειδική επιτροπή θα πρέπει να αποφασίσει ότι το σπίτι είναι έκτακτο εάν:

• το σπίτι είναι χτισμένο σε μια ζώνη επικίνδυνης ακτινοβολίας, ηλεκτρομαγνητικής ή άλλης ακτινοβολίας.
• υπάρχει πιθανότητα κατολισθήσεων με επακόλουθη καταστροφή.
• υπάρχει ένα ρολό του κτιρίου, η καταστροφή των φέρων κατασκευών ή η παραμόρφωση των κατασκευών.
• το σπίτι υπέστη ζημιές λόγω φυσικής καταστροφής και δεν μπορεί να αποκατασταθεί.

Έτσι, η επιτροπή πρέπει πρώτα να διαπιστώσει το γεγονός του «ατυχήματος», στη συνέχεια — να αξιολογήσει εάν μπορεί να αποκατασταθεί. Εάν δεν είναι δυνατή η αποκατάσταση, τότε το σπίτι θα κηρυχθεί έκτακτης ανάγκης.

Σύμφωνα με το TASS, περίπου 1 εκατομμύριο άνθρωποι ζουν σε κατοικίες έκτακτης ανάγκης στη Ρωσία. Αυτές οι πληροφορίες δημοσιεύθηκαν το 2019. Το κρατικό πρόγραμμα συνεπαγόταν την επανεγκατάσταση κατοίκων από σπίτια που αναγνωρίζονται ως έκτακτη ανάγκη. Όσοι το σπίτι τους είχε αναγνωριστεί ως τέτοιο πριν από την 1η Ιανουαρίου 2017 θα πρέπει να επανεγκατασταθούν έως το τέλος του 2024.

Αξίζει τον κόπο να αγοράσετε ένα διαμέρισμα σε ένα κτίριο έκτακτης ανάγκης

Το θέμα της αγοράς ενός διαμερίσματος σε ένα κτίριο έκτακτης ανάγκης έχει τις δικές του αποχρώσεις, οι περισσότερες από τις οποίες συνδέονται με μύθους:

1. Κάποιος πιστεύει ότι τα μοντέρνα διαμερίσματα είναι μεγαλύτερα σε έκταση. Η αγορά θεωρείται επένδυση. Κατά τη μεταπώληση ενός διαμερίσματος που έλαβε ως αντάλλαγμα για το παλιό, σχεδιάζει να κερδίσει ένα επιπλέον 30-50% της τιμής.
2. Κάποιος πιστεύει ότι το πρόγραμμα επανεγκατάστασης των κατοίκων των σπιτιών έκτακτης ανάγκης κινείται τόσο αργά όσο στην ΕΣΣΔ η ουρά για ένα διαμέρισμα από το κράτος. Μετά από 3-5 χρόνια αναμονής, ο αγοραστής αισθάνεται κουρασμένος να περιμένει και αρχίζει να αναρωτιέται αν είναι δυνατόν να πουλήσει ένα διαμέρισμα σε ένα ερειπωμένο κτίριο, διαπιστώνοντας στην πορεία ότι υπάρχουν σοβαρές δυσκολίες στην εύρεση αγοραστή.

Το άρθρο 32 του LC RF θέτει τέλος σε αυτό το ζήτημα. Το στοιχείο του 8.2. αναφέρει ότι οι πολίτες που αγόρασαν στέγη σε σπίτι αφού αναγνωρίστηκε ως έκτακτη μπορούν να λάβουν αποζημίωση από το κράτος για έξοδα, δηλ. το κόστος του διαμερίσματος. Αλλά δεν καλύπτονται από το δικαίωμα σε «διαμερίσματα σε αντάλλαγμα», δηλ. δεν υπόκεινται στην ρήτρα 8.1. το ίδιο άρθρο. Επομένως, είναι αδύνατο να επωφεληθείτε από την πώληση ενός νέου διαμερίσματος. Επιπλέον, το ποσό της αποζημίωσης θα είναι ίσο με αυτό που αναγράφεται στο συμβόλαιο για την πώληση του διαμερίσματος. Δεν θα είναι δυνατή η αντικατάσταση της σύμβασης — έχει καταχωρηθεί στο Rosreestr με το καθορισμένο ποσό αγοράς.

Ο κανόνας δεν ισχύει μόνο για άτομα που δεν αγόρασαν ένα διαμέρισμα σε σπίτι για επανεγκατάσταση, αλλά το έλαβαν ως δώρο ή το κληρονόμησαν. Διατηρούν το δικαίωμα σε νέο χώρο διαβίωσης για να αντικαταστήσουν τον παλιό.

Συμβαίνει ότι ένα άτομο δεν γνωρίζει ότι το σπίτι αναγνωρίζεται ως έκτακτη ανάγκη. Αλλά η άγνοια του νόμου δεν αποτελεί δικαιολογία. Όταν κατεδαφιστεί το κτίριο, θα λάβει μόνο ό,τι δεν έρχεται σε αντίθεση με το άρθ. 32 LCD RF, π.χ. χρηματική αποζημίωση. Μπορείτε να μάθετε εάν το κτίριο έχει κατάσταση έκτακτης ανάγκης στη διοίκηση της πόλης (γραφείο δημάρχου). Αυτό πρέπει να γίνει πριν από την υπογραφή της συμφωνίας αγοραπωλησίας.

Εάν συνάψατε συμφωνία με τον πωλητή και μετά από αυτό ανακαλύψατε ότι το σπίτι θεωρείται επίσημα έκτακτο, μπορείτε να κάνετε μήνυση για να τερματίσετε τη συναλλαγή. Βάση — Άρθ. 475 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας.

Κίνδυνοι κατά την αγορά κατοικιών έκτακτης ανάγκης

Εάν ένα σπίτι αγοραστεί για να ζήσει, τότε υπάρχουν κίνδυνοι που σχετίζονται με το κόστος των επισκευών. Τα σπίτια αναγνωρίζονται ως έκτακτη ανάγκη λόγω προβλημάτων με το ίδρυμα. Πρώτον, εμφανίζονται ρωγμές συρρίκνωσης, αυτό τελειώνει με ζημιά στις δομές στήριξης. Ως εκ τούτου, προσκαλέστε έναν πολιτικό μηχανικό να επιθεωρήσει το διαμέρισμα για να εκτιμήσει την έκταση του προβλήματος και εάν θα σας βοηθήσει η αντικατάσταση ενός ανώμαλου δαπέδου ή η τοποθέτηση διπλών υαλοπινάκων αντί για παλιά κουφώματα.

Άλλοι κίνδυνοι:

1. Επικίνδυνα οικοδομικά υλικά. Μέχρι τη δεκαετία του 1960 χρησιμοποιούνταν χρώματα που περιελάμβαναν αμίαντο και τσιμέντο. Είναι επικίνδυνα για την υγεία. Δεν αρκεί να βάψετε πάνω τους, πρέπει να καθαρίσετε πλήρως τις επιφάνειες.
2. Τοξικά αέρια — ραδόνιο, μονοξείδιο του άνθρακα. Οι κουζίνες και οι φούρνοι σε παλιά διαμερίσματα μπορεί να μην λειτουργούν καλά.
3. Ξεπερασμένη καλωδίωση. Η διάρκεια ζωής της ηλεκτρικής καλωδίωσης που εγκαταστάθηκε πριν από τη δεκαετία του 1960 είναι 70 χρόνια, αλλά μετά από 60 χρόνια είναι επιθυμητή η αντικατάστασή της.
4. Προβλήματα υδραυλικών εγκαταστάσεων — χαμηλή πίεση νερού, διαρροές, αργή αποστράγγιση.
5. Ενεργειακής απόδοσης. Η πρώτη σειρά σπιτιών πάνελ στην ΕΣΣΔ — «K-7» (ονομάζονται Laguten) συναρμολογήθηκε από πάνελ. Έχουν πάχος εσωτερικών δαπέδων — 4 εκ., μεταξύ διαμερισμάτων — 8 εκ. Επομένως, υπάρχουν προβλήματα με την ηχομόνωση και τη διατήρηση της θερμότητας στο διαμέρισμα το χειμώνα.

Σπίτι για ανακαίνιση αξίζει να αγοράσετε ένα διαμέρισμα

Το πρόγραμμα ανακαίνισης κατοικιών δημιουργήθηκε στην πρωτεύουσα τον Μάιο του 2017. Η ουσία του είναι να κατεδαφιστεί το παλιό οικιστικό απόθεμα. Πρόκειται για κατοικίες 4-5 ορόφων που χτίστηκαν από το 1957 έως το 1968. Στον εκκενωμένο χώρο θα εμφανιστούν νέα νέα κτίρια. Οι κάτοικοι των κατεδαφισμένων σπιτιών εγκαθίστανται προκαταρκτικά σε νέα κτίρια που έχουν ήδη κατασκευαστεί στην ίδια περιοχή. Οι κάτοικοι μπορούν:

• πάρτε ένα διαμέρισμα ίσο σε αριθμό δωματίων.
• λαμβάνουν αποζημίωση αντί για διαμέρισμα.
• κάντε μια επιπλέον πληρωμή για να αποκτήσετε ένα μεγαλύτερο διαμέρισμα.

Το πρόγραμμα χωρίζεται σε 3 στάδια. Η πρώτη διαρκεί από το 2020 έως το 2024, η δεύτερη από το 2025 έως το 2028 και η τρίτη από το 2029 έως το 2032. Σύμφωνα με το γραφείο του δημάρχου, το πρόγραμμα θα επηρεάσει 350.000 οικογένειες της Μόσχας.

Ένα τέτοιο πρόγραμμα σχεδιάστηκε να ξεκινήσει τη δεκαετία του 1990. Στη συνέχεια προτάθηκε η επανεγκατάσταση οικογενειών από πενταόροφα κτίρια 5 σειρών έως το 2010: 1-MG-300, K-7, 1-335, 1605/5, II-32 και 35 στο ποσό των 1722 κατοικιών. Μέχρι το 2017, κατέστη δυνατή η επανεγκατάσταση περισσότερων από 1.600 από τα σπίτια που σχεδιάζονταν για κατεδάφιση, δηλ. 93%.

Το νέο πρόγραμμα έπρεπε να περιλαμβάνει 7934 σπίτια. Ο κατάλογός τους καταρτίστηκε από το επιστημονικό συμβούλιο που λειτουργεί υπό το Τμήμα Πολιτιστικής Κληρονομιάς της Μόσχας. Για τα σπίτια που επέλεξε το Τμήμα, οι κάτοικοι ψήφισαν σε ειδική εφαρμογή που δημιουργήθηκε από το γραφείο του δημάρχου — «Ενεργός Πολίτης». Χρειάστηκε να συγκεντρωθούν τουλάχιστον τα 2/3 των ψήφων «υπέρ» για κάθε ένα από τα προτεινόμενα σπίτια. Το πρόγραμμα υποστήριξαν κάτοικοι περίπου 4.000 σπιτιών. Μέχρι το τέλος του έτους, ο αριθμός τους είχε αυξηθεί σε 5.171 σπίτια.

Ο ενθουσιασμός γύρω από το πρόγραμμα ανακαίνισης προέκυψε επειδή ο κατάλογος καταρτίστηκε από το Τμήμα Πολιτιστικής Κληρονομιάς, αναλύοντας όλα τα σπίτια που χτίστηκαν σε μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο. Το αν το σπίτι ήταν έκτακτο δεν ελήφθη υπόψη. Εάν κατά την ημερομηνία ένταξης στο πρόγραμμα ανακαίνισης το κτίριο δεν θεωρήθηκε έκτακτο, τότε αυτό δίνει στον νέο ιδιοκτήτη το δικαίωμα να αναμένει να λάβει ένα νέο διαμέρισμα μετά την επανεγκατάσταση των ενοικιαστών από το ερειπωμένο σπίτι.

Εάν το σπίτι έχει ήδη αναγνωριστεί ως έκτακτης ανάγκης, τότε η αγορά διαμερίσματος στο πλαίσιο του προγράμματος ανακαίνισης δεν ακυρώνει την επίδραση του άρθρου. 32 LCD RF, π.χ. ο αγοραστής θα λάβει αποζημίωση ίση με το ποσό που καταβλήθηκε για το διαμέρισμα, αλλά δεν δικαιούται νέο διαμέρισμα για να αντικαταστήσει το παλιό. Κατά συνέπεια, όσοι πέφτουν στο «παράθυρο» που προκύπτει μπορούν να αγοράσουν ένα διαμέρισμα σε ένα ανακαινισμένο κτίριο. Επιπλέον, οι αριθμοί των σπιτιών και η τοποθεσία τους δεν είναι μυστικό και είναι διαθέσιμα σε όλους τους Μοσχοβίτες. Το να μάθετε αν το σπίτι που σας ενδιαφέρει είναι έκτακτο ή όχι δεν είναι επίσης δύσκολο.

Πώς να αγοράσετε ένα διαμέρισμα σε ένα ανακαινισμένο σπίτι

Ο αλγόριθμος για την αγορά ενός διαμερίσματος σε ένα σπίτι για ανακαίνιση δεν διαφέρει από την αγορά οποιουδήποτε άλλου διαμερίσματος:

1. Ο αγοραστής εξετάζει τις αγγελίες για διαμερίσματα που προσφέρονται προς πώληση σε ένα ανακαινισμένο κτίριο.
2. Επιλέγει την επιλογή που τον ενδιαφέρει.
3. Διαπραγματευτείτε με τον πωλητή και συνάψτε μια σύμβαση πώλησης μαζί του.
4. Επανεγγράφει την κυριότητα του εαυτού του, μετά την οποία ο πωλητής λαμβάνει το πλήρες κόστος του διαμερίσματος και ο αγοραστής λαμβάνει τα κλειδιά του και το δικαίωμα διάθεσης του ακινήτου κατά την κρίση του.

Ορισμένες τράπεζες, όπως η Sberbank, προσφέρουν να αγοράσουν ένα διαμέρισμα για ανακαίνιση με υποθήκη. Για να γίνει αυτό, ένας πιθανός αγοραστής χρειάζεται:

• Λάβετε προηγούμενη έγκριση από την τράπεζα για υποθήκη.
• επιλέξτε ένα διαμέρισμα.
• συνάψει προσυμφωνία με τον πωλητή για την πώληση·
• υποβάλετε τα έγγραφα που έλαβε από τον πωλητή στην τράπεζα για ανάλυση. Η αίτηση θα ελεγχθεί εντός λίγων ημερών και μετά θα δώσουν απάντηση για συμφωνία ή διαφωνία.
• υπογράψει σύμβαση υποθήκης με την τράπεζα.

Η τράπεζα μεταφέρει τα κεφάλαια στον πωλητή. Η κυριότητα του διαμερίσματος επανεγγραφεί στον νέο ιδιοκτήτη. Η σύμβαση καταχωρείται στο γραφείο του Ταμείου Ανακαίνισης.

Η Sberbank προσφέρει 3 τύπους επιτοκίων στεγαστικών δανείων για αγορά διαμερίσματος σε ανακαινισμένο κτίριο:

• 8,8% για πελάτες μισθοδοσίας της τράπεζας.
• 9,3% για άλλους πελάτες της Sberbank.
• 9,6% για όσους αδυνατούν να προσκομίσουν αποδεικτικά εισοδήματος, με την προκαταβολή να αυξάνεται στο 50%.

Κίνδυνοι από την αγορά διαμερίσματος σε σπίτι για ανακαίνιση

Ο μεγαλύτερος κίνδυνος είναι η διάρκεια της διαδικασίας. Το πρόγραμμα περιλαμβάνει 5.000 σπίτια. Το ποσοστό τακτοποίησής τους εξαρτάται από το μερίδιο της αστικής κατοικίας σε νέα κτίρια υπό κατασκευή. Είναι πιθανό μέχρι το 2032 να μην επανεγκατασταθούν όλοι οι κάτοικοι. Αν μπορείτε να περιμένετε, τότε αξίζει να αγοράσετε ένα διαμέρισμα για ανακαίνιση, ως μια από τις κερδοφόρες επενδυτικές επιλογές.

Άλλοι κίνδυνοι:

• άβολη περιοχή?
• άβολη τοποθεσία του σπιτιού.
• υπανάπτυκτη υποδομή στη νέα τοποθεσία.

Το γραφείο του δημάρχου θα προσφέρει στον ιδιοκτήτη δύο επιλογές για διαμερίσματα στην ίδια περιοχή. Εάν κανένα δεν είναι κατάλληλο, μπορούν να προσφέρουν ένα διαμέρισμα σε άλλη περιοχή ή να λάβουν χρήματα για να επιλέξουν μόνοι τους την κατάλληλη κατοικία.

Πηγή: https://qayli.com/journal/pokupka-jilya-v-avariynom-dome-osobennosti-plyusy-i-minusy-i-ogranicheniya-sdelki/