Η πώληση ενός διαμερίσματος με πληρεξούσιο από τον ιδιοκτήτη είναι ο ευκολότερος τρόπος για να συνάψετε μια συμφωνία πώλησης και αγοράς εάν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου λείπει για μεγάλο χρονικό διάστημα ή ζει σε άλλη τοποθεσία. Σήμερα είναι αρκετά νόμιμο να γίνει αυτό μέσω Διαδικτύου, αλλά οι περισσότεροι αγοραστές δεν εμπιστεύονται την ηλεκτρονική επεξεργασία των συναλλαγών. Για το λόγο αυτό, τα πληρεξούσια εξακολουθούν να ζητούνται, αν και η σύναψη συμφωνιών για αυτά συνδέεται με διάφορους κινδύνους τόσο για τον αγοραστή όσο και για τον πωλητή.
Τι είναι το πληρεξούσιο;
Η πώληση ακινήτου με πληρεξούσιο είναι ένα είδος συναλλαγής κατά την οποία ο νόμιμος ιδιοκτήτης του ακινήτου αντικαθίσταται από τον εξουσιοδοτημένο αντιπρόσωπό του. Με άλλα λόγια, το πληρεξούσιο είναι ένα έγγραφο σύμφωνα με το οποίο ο ιδιοκτήτης μεταβιβάζει μέρος της εξουσίας του να συνάπτει συμφωνίες ή να ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα σε άλλο πρόσωπο.
Νομοθετικά, συνηθίζεται να γίνεται διάκριση μεταξύ τριών τύπων πληρεξουσίων: εφάπαξ, ειδική και γενική. Ειδικό πληρεξούσιο εκδίδεται για την επανειλημμένη σύναψη ομοιογενών συναλλαγών ή άλλων δικαιοπραξιών και σπάνια χρησιμοποιείται σε συναλλαγές ακινήτων μεταξύ ιδιωτών. Δύο άλλοι τύποι πληρεξουσίων είναι πιο συνηθισμένοι.
Η συναλλαγή για την πώληση διαμερίσματος με εφάπαξ πληρεξούσιο
Η πώληση ενός ακινήτου με εφάπαξ πληρεξούσιο σημαίνει ότι αυτό το έγγραφο ισχύει αποκλειστικά για αυτό το αντικείμενο και ο εκπρόσωπος δεν μπορεί να εκτελέσει πράξεις σε άλλα ακίνητα του ιδιοκτήτη. Αν μιλάμε για πώληση διαμερίσματος, εκδίδεται πληρεξούσιο για μία μόνο πράξη με τον συγκεκριμένο χώρο διαβίωσης.
Κατά κανόνα εκδίδεται εφάπαξ πληρεξούσιο για περίοδο ενός έτους. Μετά τη λήξη του, ο διαχειριστής χάνει την εξουσία του ως εκπρόσωπος του ιδιοκτήτη του σπιτιού. Η πρόωρη καταγγελία του πληρεξουσίου μπορεί να συμβεί σε δύο περιπτώσεις: ανάκληση από τον εντολέα ή θάνατος του διαχειριστή, αναγνώριση του ως ανίκανου ή αγνοούμενου.
Πώληση ακινήτου με γενικό πληρεξούσιο
Ένα γενικό πληρεξούσιο συνεπάγεται ένα ευρύτερο φάσμα εξουσιών που ανατίθενται σε έναν διαχειριστή. Η πώληση ενός διαμερίσματος με γενικό πληρεξούσιο από τον ιδιοκτήτη είναι μόνο μία από τις δυνατότητες που παρέχει αυτού του είδους το πληρεξούσιο. Στην πραγματικότητα, με τη βοήθειά του, ένας εκπρόσωπος μπορεί να συνάψει οποιεσδήποτε συναλλαγές και να διεξάγει νομικές συναλλαγές σχετικά με ακίνητα, με εξαίρεση τις δωρεές και τις διαθήκες.
Παλαιότερα, βάσει νόμου, η ισχύς ενός γενικού πληρεξουσίου δεν μπορούσε να υπερβαίνει τα τρία χρόνια. Τώρα στο συμβόλαιο μπορείτε να καθορίσετε οποιαδήποτε στιγμή θα ισχύει. Ένα σημαντικό σημείο: εάν δεν προβλεπόταν μια τέτοια περίοδος στη συμφωνία, το πληρεξούσιο θεωρείται αυτόματα ότι εκδόθηκε για ένα έτος.
Ποιος είναι ο κίνδυνος πώλησης διαμερίσματος με πληρεξούσιο;
Οι κίνδυνοι του αγοραστή όταν πωλεί ένα διαμέρισμα με πληρεξούσιο οφείλονται, πρώτα απ ‘όλα, στο γεγονός ότι ο πληρεξούσιος δεν είναι τελικά ο ιδιοκτήτης. Τα παρακάτω είναι τα πιο επικίνδυνα:
Απομίμηση
Πρόκειται για ένα είδος απάτης κατά την οποία ο εισβολέας νοικιάζει ένα διαμέρισμα από τον ιδιοκτήτη και στη συνέχεια, χρησιμοποιώντας αντίγραφα των εγγράφων του, κάνει ένα ψεύτικο πληρεξούσιο. Η απάτη έχει σχεδιαστεί για πολύ αφελείς και απρόσεκτους αγοραστές.
Είναι πολύ εύκολο να επαληθευτεί η αυθεντικότητα ενός τέτοιου πληρεξούσιου — οι απατεώνες κάνουν ό,τι καλύτερο μπορούν για να αποτρέψουν τη συνάντηση με τον ιδιοκτήτη, επικαλούμενοι την απουσία του και τον επείγοντα χαρακτήρα της πώλησης. Επιπλέον, συμφωνούν να πληρώσουν μόνο με μετρητά, γιατί δεν θέλουν να διαφημίσουν τραπεζικά και προσωπικά δεδομένα.
Δόλια πληρεξούσιο
Η σύναψη σύμβασης για την πώληση ακίνητης περιουσίας με πληρεξούσιο που αποκτήθηκε με δόλια μέσα για τον αγοραστή είναι γεμάτη με απώλεια χρημάτων.
Υπό το πρόσχημα της επεξεργασίας διαφόρων εγγράφων σχετικά με ακίνητα, για παράδειγμα, κληρονομιά ή ιδιωτικοποίηση, οι απατεώνες δίνουν στους απρόσεκτους ιδιοκτήτες εξουσιοδότηση για υπογραφή, η οποία περιέχει τα δεδομένα τους. Συνήθως τα θύματα τέτοιων απατών είναι ηλικιωμένοι που δεν είναι ιδιαίτερα έμπειροι σε νομικές περιπλοκές. Τότε ένα τέτοιο πληρεξούσιο βεβαιώνεται από συμβολαιογράφο «του» και αποκτά ουσιαστικά νομική ισχύ.
Μετά την πώληση, οι νόμιμοι ιδιοκτήτες αναγκάζονται να προσφύγουν στα δικαστήρια. Εάν εκεί αποδειχθεί το γεγονός της απάτης, η κατοικία θα επιστραφεί στον ιδιοκτήτη και οι αγοραστές δεν θα έχουν άλλη επιλογή από το να αναζητήσουν απατεώνες μαζί με την αστυνομία για να επιστρέψουν τα χρήματα.
Ανίκανος ιδιοκτήτης
Ένα άτομο που είναι προφανώς ανίκανο δεν μπορεί να διαθέτει πλήρως την περιουσία του. Σε αυτήν την κατάσταση, μιλάμε για περιπτώσεις όπου ο εντολέας ήταν ικανός κατά την υπογραφή του πληρεξουσίου, αλλά σύντομα, λόγω ασθένειας ή για άλλους λόγους, έχασε την ευκαιρία να γνωρίζει πλήρως τις πράξεις του.
Το δικαστήριο σε αυτήν την περίπτωση θα πρέπει να καταλάβει εάν υπάρχει κάποια απάτη από την πλευρά του ιδιοκτήτη. Εάν αποδειχθεί ότι κατά τη στιγμή της υπογραφής ήταν πράγματι εν μέρει ανίκανος, η συναλλαγή μπορεί να ακυρωθεί, η κατοικία να επιστραφεί στον ιδιοκτήτη και ο συμβολαιογράφος να τιμωρηθεί για την εγγραφή τέτοιου πληρεξουσίου.
Υπάρχει μόνο ένας τρόπος για να προστατευτείτε από έναν τέτοιο κίνδυνο — κατά τη διάρκεια της ολοκλήρωσης του PrEP μέσω πληρεξούσιου, ζητήστε από τον πωλητή πιστοποιητικό από το νευροψυχιατρικό ιατρείο για δικαιοπρακτική ικανότητα.
Ανακλήθηκε το πληρεξούσιο
Ένα ληγμένο πληρεξούσιο εμφανίζεται συχνά σε υποθέσεις απάτης. Ωστόσο, αυτό δεν σημαίνει ότι οι συναλλαγές με μη έγκυρο πληρεξούσιο μπορούν να συμβούν μόνο σε απάτες — μερικές φορές αυτό συμβαίνει λόγω άγνοιας του ίδιου του εκπροσώπου.
Γεγονός είναι ότι ο ιδιοκτήτης του σπιτιού μπορεί να ανακαλέσει το πληρεξούσιο ανά πάσα στιγμή. Η παρουσία αντιπροσώπου δεν είναι απαραίτητη για αυτό, επομένως ο «εκπρόσωπος συμφερόντων» μπορεί να μην γνωρίζει ότι έχει χάσει την εξουσία του. Παρόλο που τέτοιες καταστάσεις είναι σπάνιες, αφήνουν αρνητική εντύπωση.
Εάν, μετά τη σύναψη της συμφωνίας αγοραπωλησίας, προκύψει ότι ο ιδιοκτήτης είχε προηγουμένως αλλάξει γνώμη σχετικά με την πώληση κατοικίας και ως εκ τούτου είχε ανακαλέσει το πληρεξούσιο, η συναλλαγή θα ακυρωθεί. Ευτυχώς, αν αυτό συμβεί λόγω παρεξήγησης, ο αγοραστής δεν χάνει τίποτα παρά μόνο χρόνο και νεύρα.
Κίνδυνοι για τον πωλητή κατά την πώληση μέσω αντιπροσώπου
Ο κύριος κίνδυνος για τον πωλητή είναι η πιθανότητα ο διαχειριστής να αποδειχθεί απατεώνας ή να εκτελέσει παράνομες ενέργειες σχετικά με το διαμέρισμα, ασυνεπείς με τον ιδιοκτήτη. Για το λόγο αυτό, οι ειδικοί συμβουλεύουν να επιλέγουν τους πλησιέστερους συγγενείς ως νόμιμους εκπροσώπους τους και αυτούς που ο ιδιοκτήτης του σπιτιού εμπιστεύεται άνευ όρων.
Ο δεύτερος κίνδυνος είναι ο συμβιβασμός προσωπικών εγγράφων και εγγράφων τίτλου. Αν αντίγραφα του διαβατηρίου ή του πιστοποιητικού ιδιοκτησίας του ιδιοκτήτη πέσουν σε λάθος χέρια, με τη δέουσα επιδεξιότητα, μπορούν να τα χρησιμοποιήσουν για να δημιουργήσουν ένα πλαστό πληρεξούσιο που δεν μπορεί να διακριθεί από το πραγματικό. Αυτό είναι ιδιαίτερα επικίνδυνο όταν υπάρχει μια ολόκληρη εγκληματική ομάδα, η οποία περιλαμβάνει συμβολαιογράφο. Με τη διαβεβαίωσή του, το πληρεξούσιο θα είναι όντως νόμιμο μέχρι το δικαστήριο να διαψεύσει αυτό το γεγονός.
Ο τρίτος κίνδυνος είναι η πιθανή ανικανότητα ή έλλειψη επαγγελματισμού ενός έμπιστου προσώπου. Ένα άτομο που δεν γνωρίζει τον εαυτό του μπορεί να διαπράξει μια σειρά από ανεπαρκείς ενέργειες που θα έχουν αρνητικές συνέπειες κυρίως για τον ιδιοκτήτη. Μια μελλοντική συμφωνία μπορεί επίσης να υποφέρει λόγω ακατάλληλων ενεργειών — από την απώλεια οικονομικών οφελών έως άλλες, μερικές φορές καταστροφικές συνέπειες.
Σύνταξη σύμβασης πώλησης με αντιπρόσωπο
Τυχόν συμβάσεις που οδηγούν σε αλλαγή ιδιοκτησίας κατοικίας πρέπει να καταχωρούνται σε συμβολαιογράφο. Με αντιπρόσωπο, μπορείτε να πουλήσετε ένα δωρεά ή κληρονομικό διαμέρισμα, καθώς και να το αγοράσετε με υποθήκη. Στην τελευταία περίπτωση, ο αγοραστής είναι σχεδόν εγγυημένος ότι θα προστατεύεται από πιθανά προβλήματα, καθώς η υπηρεσία ασφαλείας της τράπεζας ελέγχει προσεκτικά τη νομιμότητα του πληρεξουσίου.
Ο έφορος πληρεξουσίου για συναλλαγή αγοραπωλησίας διαμερίσματος, ο οποίος είναι συμβολαιογράφος ή δικηγόρος, πρέπει να παρέχει τα ακόλουθα στοιχεία:
- δεδομένα για τον κύριο και το εξουσιοδοτημένο πρόσωπο (πρωτότυπα διαβατήρια)
- η περίοδος ισχύος του πληρεξουσίου, η οποία θα υπολογίζεται από τη στιγμή της εκτέλεσής του·
- τα δικαιώματα ενός διαχειριστή σχετικά με ενέργειες με ακίνητη περιουσία·
- κατάλογος συναλλαγών που μπορεί να συνάψει ένας εκπρόσωπος για ατομική στέγαση ή ολόκληρη την περιουσία του ιδιοκτήτη.
Η διαδικασία για τη σύναψη συναλλαγών μέσω αντιπροσώπου δεν διαφέρει από τις συνήθεις συμβάσεις. Το κύριο πακέτο εγγράφων που απαιτούνται για μια συναλλαγή αγοραπωλησίας παραμένει αμετάβλητο: έγγραφα τίτλου, δελτία ταυτότητας. Ένα επιπλέον έγγραφο που εμφανίζεται σε αυτή την περίπτωση είναι το ίδιο το πληρεξούσιο.
Πώς να αποφύγετε τους κινδύνους κατά τις συναλλαγές μέσω πληρεξούσιου;
Η πρώτη και πιο σημαντική προϋπόθεση για μια επιτυχημένη και ασφαλή συναλλαγή είναι η δυνατότητα προσωπικής επικοινωνίας με τον ιδιοκτήτη. Με αυτό εννοείται μια συνάντηση και όχι μια συνομιλία στο τηλέφωνο ή μέσω μηνυμάτων.
Επιπλέον, είναι επιθυμητό να ληφθούν ορισμένες πρόσθετες ενέργειες:
- μάθετε για την ακριβή περίοδο ισχύος του πληρεξουσίου, φροντίστε να δώσετε προσοχή στην ημερομηνία έκδοσής του.
- διευκρινίστε πληροφορίες σχετικά με τον συμβολαιογράφο που επικύρωσε αυτό το πληρεξούσιο — αυτό μπορεί να γίνει στον ιστότοπο του συμβολαιογραφικού επιμελητηρίου ή επικοινωνώντας απευθείας με τον συμβολαιογράφο, ζητήστε του επιβεβαίωση.
- κατά την εκτέλεση της συναλλαγής, συνιστάται να συνδέσετε έναν έμπειρο μεσίτη ή δικηγόρο που μπορεί να ελέγξει το ακίνητο για νομική καθαρότητα: πόσοι κάτοικοι είναι εγγεγραμμένοι σε αυτό και πόσο χρονών είναι, εάν ο ιδιοκτήτης είναι ικανός, εάν το διαμέρισμα είναι από κοινού ιδιοκτησία?
- εάν δεν υπάρχει ευκαιρία να συναντηθείτε με τον ιδιοκτήτη, συνιστάται να επικοινωνήσετε μαζί του μέσω σύνδεσης βίντεο.
Είναι επίσης απαραίτητο να επαληθεύσετε προσεκτικά τις πληροφορίες που περιέχονται σε όλα τα έγγραφα που εμπλέκονται στη συναλλαγή.
Μπορείτε να διαβάσετε το άρθρο στο περιοδικό της Kylie: https://qayli.com/journal/pokupka-i-prodaja-nedvijimosti-po-doverennosti-kak-izbejat-riskov/