Η ζήτηση των Ρώσων για αγορά διαμερισμάτων με υποθήκη μειώθηκε πρόσφατα και το μερίδιο των δανειακών συμβάσεων που έχουν συναφθεί στην πρωτογενή αγορά παραμένει χαμηλό. Ταυτόχρονα, στο πλαίσιο του αυξανόμενου αριθμού αρνήσεων από διαμερίσματα που έχουν ήδη ληφθεί με υποθήκη, ο όγκος των πωλήσεων ενυπόθηκων ακινήτων αυξάνεται. Ποιοι κίνδυνοι προκύπτουν για έναν νέο ιδιοκτήτη όταν αγοράζει ένα διαμέρισμα από μια τράπεζα και αν αξίζει να αγοράσει ένα σπίτι με βάρος, θα εξετάσουμε λεπτομερέστερα.
Κανονιστική βάση
Τον Φεβρουάριο του 2020, το σχέδιο νόμου αριθ. 907072-7 καταχωρήθηκε στην Κρατική Δούμα. Αφορά τροποποιήσεις στον ομοσπονδιακό νόμο αριθ. 102-FZ «Περί υποθήκης». Οι συγγραφείς πρότειναν την προστασία των συμφερόντων των δανειοληπτών σε μια κατάσταση όπου ένα άτομο:
- δεν μπορεί να αποπληρώσει το δάνειο.
- αναγκάστηκε να αρνηθεί να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις.
Από τις αρχές του 2022, το έγγραφο βρίσκεται στο στάδιο της έγκρισης σε δεύτερη ανάγνωση. Εάν το έγγραφο γίνει αποδεκτό, τότε θα επιτραπεί στους Ρώσους να πουλήσουν μόνοι τους υποθηκευμένα ακίνητα προκειμένου να εκπληρώσουν τις υποχρεώσεις τους προς την τράπεζα. Αυτό το νέο δικαίωμα θα αυξήσει τους κινδύνους για τον αγοραστή όταν αγοράζει ένα διαμέρισμα που είναι ενέχυρο στην τράπεζα.
Τι να κάνετε εάν δεν μπορείτε να πληρώσετε το στεγαστικό σας
Το 2022, σύμφωνα με τους ισχύοντες κανόνες, προκειμένου να πουλήσει ένα διαμέρισμα που λειτουργεί ως ενέχυρο, ο ιδιοκτήτης μπορεί:
- Εξόφληση του δανείου πρόωρα. Σε αυτή την περίπτωση, το βάρος αφαιρείται από το διαμέρισμα. Τότε η πώληση δεν θα διαφέρει από την πώληση της δευτερογενούς αγοράς. Αντίστοιχα, οι κίνδυνοι από την αγορά ενός ενυπόθηκου διαμερίσματος εξισώνονται με τους συνήθεις κινδύνους που προκύπτουν από την αγοραπωλησία κατοικιών.
- Πώληση με υποθήκη. Αυτή η μέθοδος αγοράς ενυπόθηκων κατοικιών από τράπεζα επιτρέπεται από τον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας από το 2015. Συνάπτεται σύμβαση πώλησης, σύμφωνα με την οποία ο αγοραστής καταβάλλει προκαταβολή. Ο πωλητής αποπληρώνει το χρέος προς την τράπεζα με αυτά τα χρήματα, μετά την οποία η κατοικία επανεγγραφεί στον νέο ιδιοκτήτη. Για να αποκλειστεί η απάτη, ο πωλητής πρέπει να λάβει άδεια από την τράπεζα για την πώληση. Από τον αγοραστή, τα χρήματα θα μεταφερθούν απευθείας στους τραπεζικούς λογαριασμούς και όχι στον πωλητή. Οι κίνδυνοι από την αγορά τέτοιων ασφαλειών ακινήτων από τράπεζα είναι ελάχιστοι.
- Αναχρηματοδοτήστε μια υποθήκη ή πουλήστε ένα διαμέρισμα με χρέος. Ο δανειολήπτης συμφωνεί με την τράπεζα ότι βρίσκει έναν αγοραστή που συμφωνεί να εγγράψει εκ νέου την υποθήκη για τον εαυτό του. Για παράδειγμα, μια νεαρή οικογένεια προσφέρεται να μεταβιβάσει την αγορά σε γονείς που έχουν πιο σταθερό εισόδημα. Σε περίπτωση αναχρηματοδότησης, η τράπεζα μπορεί να αναθεωρήσει τους όρους του δανείου, ανάλογα με το επίπεδο φερεγγυότητας του νέου δανειολήπτη.
Πώς πουλάει μια τράπεζα ακίνητα και υπάρχουν κίνδυνοι κατά την αγορά
Το στεγαστικό διαμέρισμα, το οποίο ο δανειολήπτης δεν μπορούσε να πληρώσει, θα βγει σε πλειστηριασμό από την τράπεζα. Η πληρωμή για τη διοργάνωση της δημοπρασίας είναι ευθύνη του δανειολήπτη. Είναι περίπου το 3% του κόστους στέγασης.
Οι κανόνες για τη διεξαγωγή πλειστηριασμών καθορίζονται από τον ομοσπονδιακό νόμο αριθ. 102-FZ της 16ης Ιουλίου 1998 «Περί υποθήκης». Διοργανώνεται δημοπρασία προς πώληση. Πραγματοποιείται στην ίδια πόλη όπου βρίσκεται το ενυπόθηκο διαμέρισμα.
Κανόνες διεξαγωγής:
- 10 ημέρες πριν από τη δημοπρασία, η τράπεζα δημοσιεύει ανακοίνωση στον τοπικό τύπο και στην ιστοσελίδα του οίκου δημοπρασιών.
- Στη δημοπρασία επιτρέπεται η συμμετοχή φυσικών και νομικών προσώπων. Οι υποψήφιοι πλειοδότες πρέπει να εγγραφούν στον ιστότοπο του δημοπράτη. Στην αίτηση επισυνάπτεται έγγραφο ταυτότητας του αιτούντος. Εάν ένα παντρεμένο ζευγάρι σχεδιάζει να αγοράσει ένα διαμέρισμα, τότε πρέπει να επισυνάψετε τη γραπτή συγκατάθεση του δεύτερου συζύγου για συμμετοχή στη δημοπρασία.
- Στη συνέχεια ο πλειοδότης κάνει μια κατάθεση.
- Στην ανακοινωθείσα τιμή της παρτίδας, οι συμμετέχοντες υπέβαλαν τις προτάσεις τους για την τιμή. Νικητής είναι αυτός που προσφέρει τις περισσότερες προσφορές.
Μετά τον πλειστηριασμό, η τράπεζα συνάπτει σύμβαση για την πώληση ενός διαμερίσματος με τον νικητή. Το ποσό της κατάθεσης που καταβλήθηκε θα πιστωθεί σε αυτόν ως πληρωμή για την αγορά. Οι υπόλοιπες καταθέσεις των συμμετεχόντων επιστρέφονται εντός 5 ημερών από τη δημοπρασία.
Τιμή διαμερίσματος
Ο νόμος δεν θεσπίζει κανόνες για τον καθορισμό της τιμής κατά την πώληση υποθηκευμένων διαμερισμάτων.
Μερικές φορές οι τράπεζες μειώνουν την τιμή κατά 10-15% από την αρχική, αλλά αυτό δεν είναι απαραίτητο. Μερικά από τα διαμερίσματα αγοράζονται στο στάδιο της κατασκευής. Ο προγραμματιστής μειώνει επίσης την τιμή πώλησης κατά 15-20% για να προσελκύσει χρήματα από τους επενδυτές. Μόλις τελειώσει η κατασκευή, τα διαμερίσματα αυξάνονται σε τιμή. Εάν η τράπεζα δεν μειώσει το κόστος, τότε συμπίπτει με την τιμή των διαμερισμάτων που είναι προς πώληση μετά τη θέση σε λειτουργία της κατοικίας, και χάνει το ανταγωνιστικό της πλεονέκτημα.
Κατά συνέπεια, κατά τον καθορισμό του κόστους, η τράπεζα λαμβάνει υπόψη πόσο είναι ρεαλιστικό να πουλήσει μια συγκεκριμένη κατοικία. Στην τιμή θα περιλαμβάνονται επίσης οι κυρώσεις που επιβλήθηκαν όταν ο δανειολήπτης δεν εξόφλησε έγκαιρα το χρέος και το κόστος διοργάνωσης της δημοπρασίας.
Εάν το διαμέρισμα βγει σε πλειστηριασμό με δικαστική απόφαση, τότε το δικαστήριο μπορεί να καθορίσει την τιμή προσδιορίζοντας το αρχικό κόστος της παρτίδας. Για να γίνει αυτό, το δικαστήριο λαμβάνει τη γνώμη μιας ειδικής επιτροπής εμπειρογνωμόνων.
Κίνδυνοι από την αγορά ενός διαμερίσματος με υποθήκη
Οι κίνδυνοι του αγοραστή όταν αγοράζει ένα διαμέρισμα από τράπεζα μέσω δημοπρασίας αξιολογούνται διαφορετικά από διαφορετικές πηγές. Θεωρητικά, είναι ελάχιστες.
Για να τεθεί το ακίνητο σε πλειστηριασμό, η τράπεζα λαμβάνει τη γραπτή συγκατάθεση του δανειολήπτη. Το αποτέλεσμα της πώλησης μπορεί να αμφισβητηθεί εντός 3 ετών από τη δημοπρασία. Επειδή όμως η τράπεζα έχει γραπτή συγκατάθεση, δεν αξίζει να φοβόμαστε ότι η αγορά ενός υποθηκευμένου διαμερίσματος θα ακυρωθεί από το δικαστήριο και θα πάει στον πρώτο ιδιοκτήτη. Για να κερδίσει τη διαφορά, ο πρώην ιδιοκτήτης θα πρέπει να αποδείξει ότι η συγκατάθεσή του ελήφθη υπό πίεση. Επομένως, η επιλεγμένη μέθοδος πώλησης ενυπόθηκων ακινήτων δεν εγκυμονεί πρόσθετους κινδύνους κατά την αγορά.
Η ζώνη κινδύνου, σύμφωνα με τους δικηγόρους, δεν είναι πλειστηριασμός, αλλά μια άλλη κατάσταση. Σύμφωνα με τα έγγραφα, ιδιοκτήτης του ενυπόθηκου διαμερίσματος είναι αυτός που έβγαλε υποθήκη από τράπεζα για να το αγοράσει. Αφού ο νέος αγοραστής πληρώσει ολόκληρο το ποσό αντί του δανειολήπτη, η τράπεζα αφαιρεί το βάρος. Στο σημείο αυτό, το διαμέρισμα θα είναι στην κυριότητα του παλιού ιδιοκτήτη-οφειλέτη, εντελώς απαλλαγμένο από βάρη. Τώρα τίποτα δεν εμποδίζει τον ιδιοκτήτη να αλλάξει γνώμη σχετικά με τη μεταπώληση νόμιμα καθαρών ακινήτων.
Ο αγοραστής που πλήρωσε για το διαμέρισμα θα πρέπει να εκδιώξει τον αδίστακτο πωλητή μέσω των δικαστηρίων για μεγάλο χρονικό διάστημα. Σε αυτό το διάστημα, μπορεί να εγγράψει ένα ανήλικο παιδί ή ένα άτομο με αναπηρία στο διαμέρισμα, γεγονός που θα περιπλέξει τη διαδικασία της έξωσής του. Αυτός είναι ένας κίνδυνος που πραγματικά πρέπει να είστε προσεκτικοί όταν αγοράζετε ένα διαμέρισμα που είναι υποθηκευμένο.
Επομένως, δεν είναι επιθυμητό να αγοράσετε ένα διαμέρισμα εκτός της διαδικασίας υποβολής προσφορών. Ή θα πρέπει να γίνει με την υποστήριξη ενός δικηγόρου με εμπειρία στην ακίνητη περιουσία για να αποφευχθεί μια τέτοια δυσάρεστη κατάσταση. Ο ασφαλής τρόπος είναι η επανεγγραφή του ενυπόθηκου δανειστή. Αρχικά, η σύμβαση υποθήκης επαναδιαπραγματεύεται για έναν νέο αγοραστή και στη συνέχεια πληρώνει το κόστος του διαμερίσματος στην τράπεζα.
Αγορά ενυπόθηκου διαμερίσματος από ιδιώτη
Ο αγοραστής θα πρέπει να διευκρινίσει ανεξάρτητα εάν υπάρχει βάρος στο ακίνητο που σας αρέσει.
Ο ομοσπονδιακός νόμος αριθ. 218 της 13ης Ιουλίου 2015 λέει ότι το μόνο έγγραφο που υποδεικνύει την ιδιοκτησία είναι ένα απόσπασμα από το Ενοποιημένο Μητρώο (EGRN). Οποιοσδήποτε μπορεί να το λάβει. Δεν χρειάζεται να είστε ο ιδιοκτήτης ή να αποδείξετε ότι έχετε το δικαίωμα να ζητήσετε δήλωση για να το κάνετε αυτό.
Το απόσπασμα θα αναφέρει εάν υπάρχει βάρος υπό μορφή υποθήκης ή δικαστικής απόφασης. Αυτό αναφέρεται στην τρίτη παράγραφο.
Αξίζει να σημειωθεί ότι, αν και η εγκυρότητα του εκχυλίσματος δεν είναι περιορισμένη, η «φρεσκάδα» του είναι σημαντική για τον αγοραστή. Σήμερα, το διαμέρισμα δεν έχει βάρος και ο πωλητής έλαβε απόσπασμα. Και αύριο προέκυψε, αλλά δεν θα αποτυπωθεί στη χθεσινή δήλωση. Επομένως, είναι σημαντικό να ζητήσετε ανεξάρτητα ένα έγγραφο από τη Rosreestr.
Εκτός από το βάρος, λάβετε επίσης υπόψη ότι:
- Στο διαμέρισμα μπορούν να εγγραφούν ανήλικα παιδιά ή άτομα με ειδικές ανάγκες. Δεν υπάρχουν τέτοιες πληροφορίες στη δήλωση USRN και πρέπει να διευκρινιστούν μέσω άλλων καναλιών.
- Ο πωλητής μπορεί να έχει ένα διαμέρισμα σε κοινή ιδιοκτησία με τη γυναίκα και τα παιδιά του. Τότε απαιτείται η έγγραφη συγκατάθεση των άλλων ιδιοκτητών για την πώληση. Σε αντίθετη περίπτωση, οι ενδιαφερόμενοι θα μπορούν να αμφισβητήσουν την πώληση δικαστικά. Ως εκ τούτου, θα πρέπει να απαιτείται γραπτή συγκατάθεση για την πώληση από τον πωλητή της ακίνητης περιουσίας που αγοράστηκε σε γάμο.
Κίνδυνοι προκύπτουν κατά την απόκτηση οποιασδήποτε ακίνητης περιουσίας, όχι μόνο εξασφαλίσεων. Ο έλεγχος της νομικής καθαρότητας της συναλλαγής ελαχιστοποιεί τα προβλήματα που θα έχει ο αγοραστής σε περίπτωση ανεντιμότητας του πωλητή. Επίσης, οι αγοραστές που σχεδιάζουν να αγοράσουν ένα ενυπόθηκο διαμέρισμα πρέπει να βεβαιωθούν ότι όλες οι συμφωνίες είναι γραπτές. Και η συναλλαγή, εάν είναι απαραίτητο, καταχωρείται σε συμβολαιογράφο.
Διαβάστε ένα άρθρο στο περιοδικό της Kylie: https://qayli.com/journal/pokupka-zalogovoy-kvartiry-u-banka-riski-dlya-pokupatelya/