Μερικές φορές οι άνθρωποι αγοράζουν ή πωλούν κατοικίες ενώ βρίσκονται σε άλλη πόλη για τον ένα ή τον άλλο λόγο. Ο ένας αλλάζει τον τόπο διαμονής του ως αποτέλεσμα της εισαγωγής σε νέα δουλειά, ο άλλος — λόγω γάμου ή εισαγωγής στο πανεπιστήμιο. Σε μια τέτοια κατάσταση, υπάρχει ανάγκη για εγγύηση. Για να αγοράσετε ένα διαμέρισμα χωρίς ιδιοκτήτη, χρειάζεστε πληρεξούσιο. Ο αγοραστής το εκδίδει σε άλλο πρόσωπο ή νομική εταιρεία για να πραγματοποιήσει μια συναλλαγή για δικό του λογαριασμό. Ποιοι είναι οι κίνδυνοι από την αγορά ακινήτων με πληρεξούσιο, θα εξετάσουμε λεπτομερέστερα.
Τι είναι το πληρεξούσιο για την αγορά ενός διαμερίσματος
Το πληρεξούσιο είναι ένα έγγραφο που δίνει στο επιλεγμένο πρόσωπο την εξουσία να ενεργεί για λογαριασμό του αγοραστή. Το πρόσωπο στο οποίο έχει εκδοθεί το πληρεξούσιο μπορεί:
- υπογράψτε έγγραφα για λογαριασμό του αγοραστή·
- αποφάσεις.
Η δυνατότητα σύναψης συμφωνίας μέσω αντιπροσώπου για την αγορά ενός διαμερίσματος κατοχυρώνεται στο άρθρο 182 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Μια συναλλαγή πραγματοποιείται από ένα άτομο για λογαριασμό άλλου. Ο αγοραστής που εκδίδει το έγγραφο συχνά αποκαλείται εκτελεστής ή εντολέας και ο αποδέκτης του γενικού πληρεξούσιου για την αγορά ενός διαμερίσματος ονομάζεται συχνά πληρεξούσιος ή αντιπρόσωπος.
Ενέργειες διαθέσιμες μέσω πληρεξούσιου
Για να εξετάσετε τους κινδύνους από την αγορά ενός διαμερίσματος με πληρεξούσιο, ξεκινούν με τα χαρακτηριστικά του ίδιου του εγγράφου. Στη Ρωσία, οι πολίτες προσπαθούν να εισαγάγουν όλες τις διαθέσιμες ενέργειες σε αυτό, και όχι απλώς να υπογράψουν μια σύμβαση πώλησης και να καταχωρήσουν μια συναλλαγή στο μητρώο. Ωστόσο, οι δικηγόροι συμβουλεύουν να εκδοθεί πληρεξούσιο για μία μόνο συγκεκριμένη ενέργεια και να αποφευχθεί η ασαφής διατύπωση. Για παράδειγμα, «συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο για αγορά ακινήτων» — οποιαδήποτε ενέργεια μπορεί να τοποθετηθεί σε αυτήν τη φράση.
Οι πιο δημοφιλείς ενέργειες για τις οποίες εκδίδεται πληρεξούσιο:
- Το δικαίωμα πώλησης ή αγοράς διαμερίσματος με τη μορφή υπογραφής συμφωνίας και πράξης αποδοχής και μεταβίβασης διαμερίσματος. Δεν αξίζει να μπείτε στο δικαίωμα λήψης χρημάτων, γιατί. Σήμερα είναι εύκολο να τα μεταφέρετε στην κάρτα του εμπόρου χρησιμοποιώντας ένα τραπεζικό έμβασμα ή ένα τερματικό πληρωμής.
- Το δικαίωμα εκπροσώπησης συμφερόντων. Εννοείται ότι ο πράκτορας διαπραγματεύεται μόνο, επιθεωρεί το διαμέρισμα, αλλά δεν υπογράφει τα έγγραφα — αυτό θα γίνει από τον αγοραστή σε προσωπική συνάντηση με τον πωλητή. Τέτοια πληρεξούσια για το δικαίωμα αγοράς ακινήτων χορηγούνται σε μεσίτες ή άλλους εκπροσώπους του αγοραστή.
- Το δικαίωμα υπογραφής της πράξης αποδοχής της μεταβίβασης του διαμερίσματος και παράδοσης των κλειδιών. Ένα τέτοιο πληρεξούσιο εκδίδεται εάν ο πωλητής και ο αγοραστής έχουν υπογράψει τα έγγραφα, αλλά λόγω συνθηκών, ο πωλητής θα εκκενώσει το διαμέρισμα όχι την ημέρα που υπογράφεται η συναλλαγή για το διαμέρισμα από πληρεξούσιο, αλλά σε μια εβδομάδα ή αργότερα. Επομένως, ο αγοραστής δεν περιμένει να εκκενωθεί το διαμέρισμα — δίνει στον πράκτορα το δικαίωμα να παραλάβει τα κλειδιά και να καταγράψει το γεγονός ότι ο πωλητής έχει εκκενώσει το ακίνητο.
Τύποι πληρεξουσίων
Οποιοδήποτε πληρεξούσιο υπάρχει μόνο εγγράφως. Πρέπει να υπογραφεί από τον διαχειριστή. Υπάρχουν ειδικές απαιτήσεις μόνο για λεπτομέρειες, διαφορετικά το κείμενο του εγγράφου δεν περιορίζεται από πρότυπα. Το πληρεξούσιο υπογράφεται από αυτόν που το εξέδωσε και εγγράφεται σε συμβολαιογράφο. Η τελευταία απαίτηση προβλέπεται από το άρθρο. 185.1 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας.
Ανάλογα με τις εξουσίες που έχει ο αντιπρόσωπος, το έγγραφο χωρίζεται σε:
- γενικό πληρεξούσιο?
- ειδικό πληρεξούσιο.
Το γενικό είναι ένα έγγραφο που επιτρέπει σε έναν πράκτορα να ενεργεί για λογαριασμό του εντολέα του σε μια σειρά ζητημάτων. Εκδίδεται ειδικό έντυπο για την παροχή εξουσιοδότησης για την εκτέλεση μιας συγκεκριμένης εργασίας.
Μόλις ολοκληρωθεί η εργασία, εξαφανίζεται η ανάγκη για πληρεξούσιο. Επομένως, στο πληρεξούσιο πρέπει να αναγράφεται η ημερομηνία λήξης. Εάν δεν προσδιορίζεται, τότε το έγγραφο ισχύει για ένα έτος από την ημερομηνία σύνταξης (άρθρο 186 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Το πληρεξούσιο παραμένει σε ισχύ μέχρι την ημερομηνία λήξης ή μέχρι τη στιγμή της ακύρωσης.
Διαδικασία έκδοσης πληρεξουσίου
Είναι επικίνδυνο να αγοράσετε ένα διαμέρισμα με πληρεξούσιο; Για τη μείωση των κινδύνων κατά την αγορά ακινήτων με πληρεξούσιο, συντάσσεται παρουσία συμβολαιογράφου. Εάν αυτό δεν γίνει, τότε δεν θα είναι δυνατή η εγγραφή της μεταβίβασης της κυριότητας σε κρατικούς φορείς. Αυτός που εκδίδει το πληρεξούσιο, μαζί με τον αντιπρόσωπο, προσέρχονται στον συμβολαιογράφο. Μαζί τους παίρνουν διαβατήρια και έγγραφα ιδιοκτησίας του εν λόγω ακινήτου.
Το κόστος έκδοσης πληρεξουσίου
Οι τιμές για την έκδοση πληρεξουσίου ρυθμίζονται σε επίπεδο ΟΤΑ. Το τελικό κόστος περιλαμβάνει κρατικό τέλος και πληρωμή συμβολαιογραφικών υπηρεσιών. Στη Μόσχα, ένα πληρεξούσιο για την αγορά ενός διαμερίσματος θα κοστίσει περίπου 2.000 ρούβλια, όπου τα 3/4 είναι ο κρατικός φόρος. Η ανάκληση του πληρεξούσιου είναι επίσης υπηρεσία επί πληρωμή. Τιμή στη Μόσχα — από 500 ρούβλια.
Ανάκληση πληρεξουσιότητας
Στο Διαδίκτυο, μπορείτε να βρείτε πολλά άρθρα στα οποία οι αγοραστές ακινήτων φοβούνται από απάτη εκ μέρους του πωλητή που εξέδωσε το πληρεξούσιο. Ο αγοραστής μεταφέρει τα χρήματα την ίδια ημέρα που ο πωλητής ανακαλεί την υπογραφή του. Έτσι, ο αγοραστής μένει χωρίς χρήματα, γιατί. ο πωλητής αναγνωρίζει τα έγγραφα που υπογράφει ο αντιπρόσωπος ως παράνομα.
Την 1η Ιανουαρίου 2017 τέθηκαν σε ισχύ αλλαγές σχετικά με τη νομοθεσία για τους συμβολαιογράφους. Εισάγονται για να ελαχιστοποιηθεί ο κίνδυνος αγοράς διαμερίσματος με πληρεξούσιο.
Τώρα η απόσυρση υπογραφής κατά την αγορά ενός διαμερίσματος μέσω πληρεξούσιου θα πρέπει να πραγματοποιείται με την ίδια μορφή με την έκδοσή του. Αν το πληρεξούσιο είναι συμβολαιογραφικό, τότε η άρνηση πρέπει να είναι και συμβολαιογραφική. Επιπλέον, η στιγμή της ακύρωσης της υπογραφής στη συναλλαγή με πληρεξούσιο για το διαμέρισμα συνδέθηκε με το γεγονός της ειδοποίησης του πράκτορα. Πρέπει να λάβει γραπτή ειδοποίηση (άρθρο 189 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).
Επιπλέον, οι πολίτες μπορούσαν να ελέγξουν την εγκυρότητα του πληρεξουσίου. Τέτοιες πληροφορίες περιέχονται στον ιστότοπο του Ομοσπονδιακού Συμβολαιογραφικού Επιμελητηρίου.
Τα μέτρα που ελήφθησαν έχουν κάνει πιο διαφανείς τις συναλλαγές για αγορά διαμερίσματος μέσω γενικής εξουσιοδότησης. Μια άλλη πηγή πληροφοριών σχετικά με τα πληρεξούσια είναι το Ενιαίο Πληροφοριακό Σύστημα Συμβολαιογράφου (UIS). Αφού ο πωλητής αποσύρει το συμβολαιογραφικό έγγραφο, ο συμβολαιογράφος καταχωρεί αυτήν την ενέργεια στο EIS. Κάθε ενδιαφερόμενος μπορεί να δει τις πληροφορίες στη βάση δεδομένων.
Κίνδυνοι που σχετίζονται με την αγορά ακινήτων μέσω αντιπροσώπου: εκτέλεση εγγράφων
Η αγορά ενός διαμερίσματος με γενικό πληρεξούσιο εγκυμονεί κινδύνους τόσο για τον αγοραστή όσο και για τον πωλητή. Η εμπιστοσύνη του πωλητή μπορεί να γίνει κατάχρηση. Επομένως, γι ‘αυτόν, τα κύρια μειονεκτήματα σχετίζονται με την προσωπικότητα του πράκτορα:
- Η ικανότητα του πράκτορα μπορεί να αμφισβητηθεί αργότερα. Έστω και μετά την υπογραφή των εγγράφων.
- Εάν ο αγοραστής συνάψει υποθήκη για να αγοράσει ένα ακίνητο, η τράπεζα μπορεί να απαιτήσει πληρεξούσιο για την αγορά ενός διαμερίσματος σε ειδικό έντυπο ή να απαγορεύσει την αγορά λόγω της αναξιοπιστίας του πωλητή.
- Ο πράκτορας μπορεί να καταχραστεί την εμπιστοσύνη και να αποδειχθεί απατεώνας.
Ως εκ τούτου, συνιστάται στους πωλητές να εμπιστεύονται την πώληση ενός διαμερίσματος σε τρίτους μόνο σε περίπτωση έκτακτης ανάγκης. Η αποφυγή ευθύνης για τις ενέργειες του πράκτορα δεν θα λειτουργήσει.
Οι κίνδυνοι από την αγορά ενός διαμερίσματος με πληρεξούσιο για τον αγοραστή
Ένα πλαστό πληρεξούσιο είναι ένας από τους κύριους κινδύνους αγοράς μέσω αντιπροσώπου μέχρι το 2017. Απαιτήστε ένα συμβολαιογραφικό έγγραφο και ελέγξτε το σε υπάρχουσες βάσεις δεδομένων. Έμμεσες ενδείξεις απάτης είναι το γεγονός ότι ο πράκτορας δεν παρέχει τις επαφές του ιδιοκτήτη ή ο αγοραστής δεν μπόρεσε να επαληθεύσει την ταυτότητα του ιδιοκτήτη.
Οι μαύροι μεσίτες είναι μια άλλη δυσκολία στην αγορά ενός διαμερίσματος με πληρεξούσιο. Τα πληρεξούσια που αποκτήθηκαν με δόλια είναι δημοφιλή σε αυτούς. Υπό το πρόσχημα της παροχής βοήθειας, ένας ηλικιωμένος αναγκάζεται να υπογράψει έγγραφα. Στη συνέχεια πουλούν το διαμέρισμα και αφήνουν τον αγοραστή να μηνύσει τον πραγματικό ιδιοκτήτη, ο οποίος δεν γνώριζε καν για τη συμφωνία. Για να μην πέσετε θύμα απατεώνων, αξίζει να ελέγξετε την ταυτότητα του ιδιοκτήτη του διαμερίσματος και να μην εμπλακείτε σε καταστάσεις όπου υπάρχει κίνδυνος να αναγνωριστεί ο ιδιοκτήτης ως νομικά ανίκανος στο δικαστήριο και η συμφωνία για αγορά ένα διαμέρισμα με πληρεξούσιο θα ακυρωθεί.
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της αγοράς ενός διαμερίσματος με πληρεξούσιο
Για να αποφασίσετε αν θα αγοράσετε ένα διαμέρισμα με πληρεξούσιο, πρέπει να λάβετε υπόψη τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα. Εφαρμόστε τα στη δική σας κατάσταση.
Το κύριο πλεονέκτημα είναι η εξοικονόμηση χρόνου. Τα μέρη της συναλλαγής δεν χρειάζεται να κάνουν τα πάντα μόνοι τους. Αρκεί να αφήσετε πίσω τα βασικά σημεία, και να αναθέσετε την υλοποίηση ενεργειών ρουτίνας σε κτηματομεσίτες ή σε αυτούς που θα ενεργήσουν για λογαριασμό σας μέσω αντιπροσώπου για την αγορά.
Άλλα πλεονεκτήματα:
- Η ταχύτητα με την οποία μπορεί να ολοκληρωθεί η απόκτηση ακινήτου με πληρεξούσιο. Πολλοί άνθρωποι δεν έχουν αρκετό χρόνο για να διαπραγματευτούν ανεξάρτητα με πιθανούς αγοραστές ή πωλητές, να πάνε να επιθεωρήσουν διαμερίσματα, να ελέγξουν τη νομική καθαρότητα των εγγράφων. Η δυνατότητα μετατόπισης ορισμένων από τις ενέργειες στον πράκτορα θα επιταχύνει την αγορά κατοικίας βάσει γενικού πληρεξούσιου.
- Ψυχολογική άνεση. Δεν είναι όλοι οι άνθρωποι πρόθυμοι να επιμείνουν στη δική τους τιμή ή στους δικούς τους όρους. Για αυτούς, η έκδοση συμβολαιογραφικού πληρεξούσιου για την αγορά ενός διαμερίσματος είναι ένας τρόπος να μεταφέρουν τις συζητήσεις και τις διαφορές σε άλλο άτομο.
- Απλότητα. Δεν υπάρχει τίποτα περίπλοκο στην έκδοση πληρεξουσίου.
Μειονεκτήματα:
- Υπέρβαση ορίου. Ας υποθέσουμε ότι ο αγοραστής σχεδίαζε να λάβει 10% έκπτωση στην τιμή, αλλά ο πράκτορας πείθει ότι το 5% είναι «ήδη καλό σε αυτήν την πόλη και σε αυτές τις συνθήκες». Όσοι δεν ξέρουν πώς να επιμείνουν μπορούν να κάνουν μια συμφωνία με λιγότερο ευνοϊκούς όρους.
- Ο κίνδυνος απάτης κατά την αγορά ενός διαμερίσματος με πληρεξούσιο. Το να εμπιστεύεσαι έναν ξένο είναι πάντα επικίνδυνο.
Όταν απαντάτε στο ερώτημα εάν είναι επικίνδυνο να αγοράσετε ένα διαμέρισμα με γενικό πληρεξούσιο, αξίζει να θυμάστε ότι οι κίνδυνοι σχετίζονται με την απρόσεκτη στάση του αγοραστή ή του πωλητή προς άλλα μέρη της συναλλαγής, την υπερβολική ευπιστία και την απρόσεκτη στάση για την επαλήθευση εγγράφων. Ελέγξτε την εγγραφή του πληρεξουσίου και τη νομική καθαρότητα της συναλλαγής, τότε δεν θα υποφέρετε από απάτη.
Διαβάστε το άρθρο στο περιοδικό της Kylie: https://qayli.com/journal/pokupka-kvartiry-po-doverennosti-riski-dlya-pokupatelya/