Συχνά στη σύγχρονη αγορά μπορείτε να βρείτε αγγελίες για την πώληση ακινήτων, ο ιδιοκτήτης των οποίων δεν είναι φυσικό πρόσωπο, αλλά εταιρεία ή οργανισμός. Στις περισσότερες περιπτώσεις, το γεγονός αυτό συνδέεται με την αυξανόμενη δημοτικότητα των επενδύσεων σε αυτού του είδους τα ακίνητα, αλλά μπορεί επίσης να συμβεί λόγω άλλων περιστάσεων που προβλέπονται από τη νομοθεσία.
Οι κίνδυνοι κατά την αγορά ακινήτων από μια νομική οντότητα είναι από πολλές απόψεις παρόμοιοι με αυτούς που αντιμετωπίζει ο αγοραστής κατά τη διάρκεια μιας κανονικής συναλλαγής πώλησης και αγοράς: αμφισβητήσιμη ιδιοκτησία, αβέβαιο νομικό καθεστώς του διαμερίσματος, προβλήματα με την έναρξη λειτουργίας ενός νέου κτιρίου, ανεπαρκής στέγαση ποιότητα και πολλά άλλα. Ωστόσο, παράλληλα με αυτό, υπάρχουν ορισμένοι κίνδυνοι που αφορούν μόνο τις συμβάσεις που συνάπτονται με έναν οργανισμό, δηλαδή με ένα νομικό πρόσωπο.
Χαρακτηριστικά της αγοράς ακινήτων από νομικό πρόσωπο
Ένα νομικό πρόσωπο έχει το δικαίωμα να αγοράσει ένα διαμέρισμα και να το πουλήσει σε οποιαδήποτε κατάλληλη στιγμή. Τα ακίνητα που ανήκουν στον οργανισμό γίνονται στην πραγματικότητα μέρος του ενεργητικού του, το οποίο ο οργανισμός μπορεί να διαθέσει κατά την κρίση του.
Επίσης, δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι η σύμβαση για την πώληση ενός διαμερίσματος από μια νομική οντότητα δεν μοιάζει με άμεσες συμφωνίες με μια εταιρεία ανάπτυξης, η οποία είναι επίσης ένα τέτοιο άτομο. Όταν πρόκειται για συμφωνία με έναν οργανισμό ή έναν επιχειρηματία, οι προγραμματιστές δεν συγκαταλέγονται μεταξύ αυτών των προσώπων, καθώς η διαδικασία αγοράς και πώλησης απευθείας από μια κατασκευαστική εταιρεία έχει εντελώς διαφορετική σειρά.
Όταν κάνετε μια συμφωνία με έναν προγραμματιστή, πριν το ακίνητο περάσει στην κατηγορία της δευτερογενούς αγοράς, συνάπτεται μόνο ένας τύπος σύμβασης — DDU. Σε διευθετήσεις με τρίτο μέρος, η συμφωνία μπορεί να λάβει τη μορφή σύμβασης πώλησης ή εκχώρησης αξιώσεων.
Και τέλος, η πιο σημαντική διαφορά μεταξύ της αγοράς ενός σπιτιού από νομική οντότητα είναι το γεγονός ότι ο πωλητής σε αυτήν την κατάσταση μπορεί να μην είναι ένα άτομο, αλλά ολόκληρος ο οργανισμός στο σύνολό του. Μόνο ο εξουσιοδοτημένος αντιπρόσωπός του, ειδικά προικισμένος με τέτοιες λειτουργίες, σύμφωνα με τη γενική, εταιρική απόφαση και το καταστατικό ενός συγκεκριμένου οργανισμού, έχει το δικαίωμα να υπογράψει τη σύμβαση.
Σε ποιες περιπτώσεις τα ακίνητα μπορούν να περιέλθουν στην ιδιοκτησία νομικού προσώπου;
Οι πιο συνηθισμένοι λόγοι για τους οποίους η ακίνητη περιουσία γίνεται επίσημη ιδιοκτησία μιας εταιρείας ή ενός μεμονωμένου επιχειρηματία είναι οι επενδύσεις, λιγότερο συχνά η αποξένωση ενός διαμερίσματος από μια τράπεζα σε σχέση με στεγαστικά χρέη. Και στις δύο περιπτώσεις, η κατοικία δεν παραμένει στην κυριότητα ενός νομικού προσώπου για μεγάλο χρονικό διάστημα και διατίθεται προς πώληση σε τιμές της αγοράς.
Επένδυση
Η αγορά ακινήτων από φυσικό πρόσωπο από νομικό πρόσωπο είναι ο κύριος απώτερος στόχος των επενδυτικών κεφαλαίων. Ταυτόχρονα, τα ίδια τα κεφάλαια δεν θεωρούνται νομικά πρόσωπα από το νόμο· στη συναλλαγή πώλησης και αγοράς, ειδικές εξουσιοδοτημένες, συχνά θυγατρικές, οργανισμοί ενεργούν για λογαριασμό τους.
Στην πράξη, μοιάζει με αυτό. Μια συγκεκριμένη εταιρεία συνάπτει σύμβαση συνεπένδυσης κατασκευής με τον κύριο του έργου, σύμφωνα με την οποία αναλαμβάνει να μεταβιβάσει στην ιδιοκτησία της τον συμφωνημένο αριθμό διαμερισμάτων στην υπό κατασκευή κατοικία. Σε μια τέτοια κατάσταση, το ερώτημα γίνεται εξαιρετικά βαρύ για τον μελλοντικό αγοραστή: τι είδους σύμβαση επιβεβαιώνει την ιδιοκτησία της επενδυτικής εταιρείας για αυτόν τον χώρο διαβίωσης;
Εάν το DDU εμφανίζεται ως το κύριο έγγραφο, τότε τέτοιες συναλλαγές πρέπει να καταχωρηθούν στο Rosreestr. Δεν είναι δύσκολο να παρακολουθήσετε αυτές τις πληροφορίες μόνοι σας, ωστόσο, οι πωλητές, κατά κανόνα, τις παρέχουν στην αρχή μεταξύ των κύριων εγγράφων. Εάν υπήρχε επενδυτική συμφωνία που δεν υπόκειται σε κρατική εγγραφή, μπορεί να οδηγήσει σε δυσάρεστες συνέπειες για τον αγοραστή σε περίπτωση διαφωνιών μεταξύ του προγραμματιστή και του επενδυτή.
Αμοιβαίος διακανονισμός για υπηρεσίες
Μια πολύ δημοφιλής πρακτική είναι όταν ο προγραμματιστής συνεννοείται με την ανάδοχο εταιρεία όχι με μεταφορά χρημάτων, αλλά με διαμερίσματα στο κτίριο όπου εργάζεται αυτός ο εργολάβος. Κατά κανόνα, για τέτοιους υπολογισμούς συνάπτεται συμφωνία συμμετοχής σε μετοχές.
Δεν είναι επικίνδυνο να αγοράσετε ένα διαμέρισμα από ένα τέτοιο νομικό πρόσωπο, επειδή για να ολοκληρωθεί η λειτουργία, τα μέρη συνάπτουν συμφωνία εκχώρησης — την εκχώρηση αξιώσεων.
Ανάληψη για χρέος
Μέχρι να εξοφληθεί το στεγαστικό χρέος, το διαμέρισμα είναι ενεχυρασμένο στην πιστώτρια τράπεζα και ο ιδιοκτήτης του είναι σημαντικά περιορισμένος σε δικαιώματα — δεν έχει το δικαίωμα να το πουλήσει, να το δωρίσει, να το κληροδοτήσει ή να το διαθέσει με οποιονδήποτε άλλο δραστικό τρόπο. Μερικές φορές ο οφειλέτης δεν είναι σε θέση να αποπληρώσει το δάνειο, οπότε η τράπεζα κατάσχει το ακίνητο ως αποζημίωση για την έκδοση κεφαλαίων δανείου.
Η περαιτέρω μοίρα τέτοιων κατοικιών είναι η πώληση σε δημοπρασία. Η αγορά ακινήτων σε δημοπρασία σημαίνει επίσης την αγορά ενός διαμερίσματος από έναν οργανισμό που είναι χρηματοπιστωτικό ίδρυμα. Ο κίνδυνος για τον αγοραστή στη δημοπρασία είναι ελάχιστος, αφού δεν αμφισβητείται ούτε το γεγονός της απόκτησης ακινήτου ούτε η δυνατότητα πραγματοποίησης συναλλαγών αυτού του είδους από την πλευρά της τράπεζας. Επιπλέον, υπάρχει η πιθανότητα να αγοράσετε ένα πολύ καλό διαμέρισμα για αρκετά λογικά χρήματα, μερικές φορές κάτω από την εκτιμώμενη αξία του.
Η μόνη απόχρωση που περιμένει τον αγοραστή κατά τη διάρκεια της δημοπρασίας είναι η ανάγκη συμμετοχής στη δημοπρασία, καθώς και η έγκαιρη παρακολούθηση τέτοιων προσφορών, ώστε να μην χάσετε μια κερδοφόρα επιλογή.
Οι αποχρώσεις μιας ασφαλούς αγοράς διαμερίσματος από νομικό πρόσωπο
Στην πρωτογενή αγορά
Μπορεί να υπάρχουν δύο τύποι συμφωνιών που χρησιμεύουν ως έγγραφα τίτλου για εταιρείες επενδύσεων: DDU ή επενδυτική συμφωνία. Εάν πραγματοποιήθηκε η πρώτη επιλογή, η συναλλαγή αγοράς θα εκτελεστεί βάσει συμφωνίας εκχώρησης. Αυτός είναι ο ασφαλέστερος τρόπος αγοράς ακινήτων από νομικό πρόσωπο στην πρωτογενή αγορά. Εάν ένας οργανισμός αγόρασε στέγη από μια κατασκευαστική εταιρεία στο πλαίσιο του DDU, αυτό σημαίνει ότι η συναλλαγή καταχωρήθηκε στη Rosreestr, επομένως το δικαίωμα ιδιοκτησίας του πωλητή δεν αμφισβητείται.
Σε περίπτωση επενδυτικής συμφωνίας ή οποιουδήποτε άλλου τύπου συμφωνίας με κατασκευαστική εταιρεία, υπάρχουν περισσότεροι κίνδυνοι. Το κύριο πρόβλημα είναι ότι εάν υπάρχουν διαφωνίες μεταξύ του κύριου του έργου και της επενδυτικής εταιρείας, μια τέτοια συμφωνία μπορεί να τερματιστεί, με αποτέλεσμα η τελευταία να χάσει το δικαίωμα διάθεσης της ακίνητης περιουσίας. Φυσικά, σε μια τέτοια περίπτωση, μπορείτε να υπολογίζετε στην επιτυχή ολοκλήρωση της συναλλαγής, αλλά χωρίς τη συμμετοχή ενός καλού δικηγόρου, αυτό μπορεί να είναι ένα συντριπτικό έργο.
Ωστόσο, αυτοί οι κίνδυνοι αφορούν μόνο τη στέγαση στην πρωτογενή αγορά. Όταν το διαμέρισμα περάσει στο καθεστώς του δευτερεύοντος, η ιδιοκτησία του καταχωρείται στο Rosreestr. Είναι πολύ εύκολο να παρακολουθήσετε το γεγονός της εγγραφής του — αρκεί να ζητήσετε μόνοι σας ένα απόσπασμα από το USRN και μετά την επιβεβαίωση των πληροφοριών που παρέχονται από τον πωλητή, μη διστάσετε να κάνετε μια συμφωνία.
Επιπλέον, όλοι οι κίνδυνοι που σχετίζονται με τη στέγαση υπό κατασκευή, που αγοράζεται απευθείας από τον κατασκευαστή, είναι επίσης σημαντικοί κατά τις συναλλαγές με επενδυτές. Η κατασκευή μπορεί να ανασταλεί ή ακόμα και να παγώσει εντελώς, το διαμέρισμα, σύμφωνα με τεχνικούς δείκτες, θα είναι διαφορετικό από το δηλωμένο και πολλά άλλα. Μία από τις προϋποθέσεις για την αγορά ημιτελών ακινήτων θα πρέπει να είναι ο ενδελεχής έλεγχος της κατασκευαστικής εταιρείας.
Στη δευτερογενή αγορά
Οι αποχρώσεις της αγοράς ενός διαμερίσματος από νομική οντότητα είναι οι ίδιες με τις φυσικές — κατά τις συναλλαγές στη δευτερογενή αγορά, ισχύουν παρόμοιοι κανόνες ασφαλείας. Το πιο σημαντικό από αυτά — ο πωλητής πρέπει να έχει αδιαμφισβήτητα δικαιώματα για τη σύναψη μιας συναλλαγής. Για αυτό, το ίδιο απόσπασμα από το USRN είναι κατάλληλο, αλλά υπάρχουν κάποιες άλλες λεπτές αποχρώσεις της απόκτησης στέγης από μια εταιρεία και όχι από ένα άτομο.
Το γεγονός είναι ότι κανένα μέλος του οργανισμού δεν μπορεί να αποφασίσει ανεξάρτητα για την πώληση μέρους του περιουσιακού στοιχείου — στην περίπτωση αυτή, ενός διαμερίσματος. Η πώληση ενός τέτοιου περιουσιακού στοιχείου, που υπερβαίνει ένα ορισμένο ποσό σε τιμή, πρέπει να συμφωνηθεί συλλογικά με τον τρόπο που προβλέπεται από το καταστατικό της εταιρείας. Επιπλέον, συναλλαγή μπορεί να συνάψει είτε ο γενικός διευθυντής είτε ένα πρόσωπο ειδικά εξουσιοδοτημένο για αυτό, που έχει εγγεγραμμένο πληρεξούσιο από τον διευθυντή. Χωρίς αυτά τα έγγραφα, η σύμβαση μπορεί να καταστεί άκυρη.
Όπως και στη διαδικασία αγοράς ενός σπιτιού από ένα άτομο, θα πρέπει να διαβάσετε προσεκτικά το ιστορικό του. Κατά την αναθεώρηση, πρέπει να δώσετε ιδιαίτερη προσοχή στη φύση της μεταβίβασης της ιδιοκτησίας, τη χρονική περίοδο, τους εγγεγραμμένους ενοικιαστές κ.λπ. Τα πιο ασφαλή από αυτή την άποψη είναι τα διαμερίσματα σε νέες πολυκατοικίες που πρόσφατα μετακόμισαν στις τάξεις των δευτερευουσών ακινήτων και δεν είχαν άλλους ιδιοκτήτες εκτός από τον πωλητή.
Είναι δυνατή η αγορά ενός διαμερίσματος από νομικό πρόσωπο με υποθήκη;
Σε περιπτώσεις όπου η κατοικία αγοράζεται από έναν οργανισμό ή έναν ιδιώτη επιχειρηματία, οι τράπεζες είναι λιγότερο πρόθυμες να συμφωνήσουν σε ένα στεγαστικό δάνειο. Κατά τις συναλλαγές με πρωτογενή ακίνητα, αυτή η συγκατάθεση μπορεί να ληφθεί μόνο εάν η πωλούσα εταιρεία είναι εταίρος αυτού του δανειστή.
Όταν ασχολείστε με δευτερεύοντα διαμερίσματα, μπορείτε να βασιστείτε στη βοήθεια μιας υποθήκης, αλλά θα χρειαστεί περισσότερος χρόνος από ό, τι όταν το αγοράζετε από ιδιώτη. Το γεγονός είναι ότι σε τέτοιες συμβάσεις πώλησης το πακέτο των απαραίτητων εγγράφων είναι πολύ μεγαλύτερο, καθώς περιλαμβάνει πρωτόκολλα, εξουσιοδοτήσεις και αποσπάσματα από τα χαρτιά του οργανισμού. Η τράπεζα πρέπει να ελέγξει την εγκυρότητά τους και αυτό απαιτεί μεγαλύτερο χρονικό διάστημα.
Πώς γίνονται οι αμοιβαίοι διακανονισμοί με πωλητές-νομικά πρόσωπα;
Η αγορά ακινήτου από εταιρεία, μεμονωμένο επιχειρηματία ή άλλο νομικό πρόσωπο πραγματοποιείται μόνο σε μη ταμειακή μορφή. Σε αντίθεση με τους αμοιβαίους διακανονισμούς μεταξύ ιδιωτών, όπου η πληρωμή με μετρητά παραμένει από τις πιο δημοφιλείς, σε περίπτωση συναλλαγής με εταιρεία, αυτή η μέθοδος δεν παρέχεται.
Η μέθοδος μεταφοράς κεφαλαίων καθιερώνεται στην αρχή των συμφωνιών και μπορεί να πραγματοποιηθεί με μεταφορά χρημάτων στον λογαριασμό της πωλήτριας εταιρείας ή άνοιγμα πιστωτικής επιστολής.
Κατά κανόνα, η μεταφορά στον λογαριασμό πραγματοποιείται πριν από την υπογραφή της σύμβασης αγοράς, ενώ η λήψη κεφαλαίων από την πιστωτική επιστολή είναι δυνατή όχι νωρίτερα από την εγγραφή του αγοραστή στην ιδιοκτησία του ακινήτου.
Τα έγγραφα που επιβεβαιώνουν το γεγονός της πληρωμής είναι επίσης διαφορετικά σε αυτές τις δύο μεθόδους. Κατά τη μεταφορά χρημάτων σε λογαριασμό, είναι τραπεζικές αποδείξεις για τη μεταφορά του απαιτούμενου ποσού από τον λογαριασμό του αγοραστή στον λογαριασμό του πωλητή. Οι αμοιβαίοι διακανονισμοί μέσω πιστωτικής επιστολής ελέγχονται από την τράπεζα σε όλα τα στάδια της εγγραφής της συναλλαγής.
Ποια έγγραφα πρέπει να ελεγχθούν;
Πριν προχωρήσουμε στα κύρια έγγραφα σχετικά με τη συναλλαγή αγοραπωλησίας, θα ήταν χρήσιμο να ενδιαφερθείτε για την εσωτερική δομή της εταιρείας πωλητή, το καταστατικό της. Οι νόμιμες ή εταιρικές διαδικασίες είναι ένα σύνολο ενεργειών που καθιστούν δυνατή τη νόμιμη αλλοτρίωση μέρους του περιουσιακού στοιχείου ενός οργανισμού. Με άλλα λόγια, εκτός από τα κύρια έγγραφα που επιβεβαιώνουν το δικαίωμα του πωλητή να διαθέτει περιουσιακά στοιχεία, πρέπει να υπάρχουν έγγραφα που να πιστοποιούν την εξουσία του να εκπροσωπεί το νομικό πρόσωπο σε μια τέτοια συναλλαγή.
Επιπλέον, θα πρέπει να ελέγχονται προσεκτικά οι ακόλουθες πληροφορίες:
- Πάρτε ένα φρέσκο απόσπασμα από το USRN. Θα παρέχει την ευκαιρία να μάθετε για το νομικό καθεστώς του διαμερίσματος, τον ιδιοκτήτη του ή το άτομο που έχει το δικαίωμα να διεκδικήσει. την παρουσία ή την απουσία βαρών.
- Δείτε τα έγγραφα τίτλου σε περιπτώσεις που πρόκειται για δευτερεύουσα στέγαση.
- Εξετάστε τη συμφωνία συμμετοχής στο μετοχικό κεφάλαιο εάν το αντικείμενο πώλησης είναι ακίνητο χωρίς άδεια εκμετάλλευσης στην πρωτογενή αγορά.
- Ζητήστε ένα απόσπασμα από το βιβλίο του σπιτιού. Περιέχει δεδομένα για όλους τους εγγεγραμμένους ενοίκους και τα άτομα που δικαιούνται να ζουν σε αυτόν τον χώρο διαβίωσης.
- Λάβετε απόσπασμα από το Ενιαίο Κρατικό Μητρώο Νομικών Προσώπων σχετικά με τον πωλητή. Θα δώσει την ευκαιρία να βεβαιωθείτε ότι είναι πραγματικά νομικό πρόσωπο, να μάθετε το όνομα και το επώνυμο του γενικού διευθυντή, τη νομική διεύθυνση και το εκτελεστικό όργανο.
- Ελέγξτε εάν η εταιρεία είναι κατηγορούμενη σε ανοιχτές δικαστικές διαδικασίες. Διαφορετικά, υπάρχει κίνδυνος να κατασχεθεί όλη η περιουσία της, συμπεριλαμβανομένης της κατοικίας. Μπορείτε να το κάνετε στον επίσημο ιστότοπο των δικαστικών επιμελητών.
- Βεβαιωθείτε ότι το νομικό πρόσωπο δεν είναι σε πτώχευση και δεν βρίσκεται σε διαδικασία εκκαθάρισης. Τέτοιες πληροφορίες μπορούν να ληφθούν στον ιστότοπο του ομοσπονδιακού πόρου.
- Μελετήστε το καταστατικό του οργανισμού ή τα συστατικά του έγγραφα. Μετά από αυτό, θα γίνει σαφές ποιος μπορεί να αποφασίσει αν θα πουλήσει ένα ακίνητο ή όχι και να είναι εκπρόσωπος σε αυτό το θέμα. Για παράδειγμα, για την JSC και την LLC, η διαδικασία διορισμού εκτελεστικού οργάνου θα είναι διαφορετική.
- Δείτε το πρωτόκολλο των ιδρυτών ή μετόχων για την πώληση μεγάλου περιουσιακού στοιχείου — ακίνητης περιουσίας. Εάν, σύμφωνα με το καταστατικό της εταιρείας, το διαμέρισμα δεν ανήκει σε αυτό το είδος περιουσιακού στοιχείου, πρέπει επίσης να τεκμηριωθεί.
- Ζητήστε πληρεξούσιο εκπρόσωπο. Θα πρέπει να περιέχει: την περίοδο ισχύος από ποιον εκδόθηκε, το επακριβώς υποδεικνυόμενο πεδίο αρμοδιοτήτων για μια τέτοια πράξη.
Κατά την αγορά ενός μεταχειρισμένου διαμερίσματος, ενδέχεται να απαιτούνται πρόσθετα δεδομένα για την ασφαλή και απρόσκοπτη ολοκλήρωση της συναλλαγής. Αυτά περιλαμβάνουν:
- Λεπτομερές απόσπασμα από το USRN. Σας επιτρέπει να εντοπίσετε όλες τις μεταβάσεις και τη φύση της ιδιοκτησίας, το χρονοδιάγραμμα της αλλαγής ιδιοκτησίας, τις δικαστικές αποφάσεις σχετικά με το διαμέρισμα, εάν έχουν λάβει χώρα στο παρελθόν.
- Αρχειακό απόσπασμα από το βιβλίο του σπιτιού. Απαιτείται εκτεταμένο απόσπασμα για να ενημερωθείτε για όλους τους εγγεγραμμένους ενοίκους που κάποτε διέμεναν στο διαμέρισμα, καθώς και για τα άτομα που δικαιούνταν μερίδιο σε αυτό.
- Βεβαίωση μη οφειλής για πληρωμή στέγασης και κοινόχρηστων υπηρεσιών.
- Έγγραφο νομιμοποίησης για ανάπλαση. Εάν δεν υπάρχει τέτοιο έγγραφο, αλλά ο αγοραστής έχει αμφιβολίες για αυτού του είδους την παρέμβαση, πρέπει να ζητήσετε μια κάτοψη του σπιτιού, η οποία θα επιβεβαιώσει ή θα διαψεύσει τις αμφιβολίες.
- Η συγκατάθεση του δανειστή για την πώληση. Αυτό ισχύει για περιπτώσεις όπου η στέγαση έχει ενεχυριαστεί σε τράπεζα ή άλλο χρηματοπιστωτικό ίδρυμα.
Οι κύριοι κίνδυνοι από την αγορά ενός διαμερίσματος από νομικό πρόσωπο
Η αγορά ακινήτων συνδέεται σχεδόν πάντα με ορισμένους κινδύνους, ο βαθμός των οποίων εξαρτάται από πολλά στοιχεία. Τόσο οι απρόβλεπτες συνθήκες για τα μέρη όσο και οι εσκεμμένες δόλιες ενέργειες μπορούν να αποτρέψουν τη σύναψη μιας συναλλαγής ή να οδηγήσουν στην επακόλουθη ακύρωσή της.
Οι κίνδυνοι κατά την αγορά διαμερίσματος από νομική οντότητα έχουν τα δικά τους χαρακτηριστικά, με βάση το νομικό καθεστώς του πωλητή, τις εξουσίες του εκπροσώπου του, την κατασκευή σε εξέλιξη και τη σύγχυση στα έγγραφα που σχετίζονται με διαμερίσματα σε ένα ημιτελές κτίριο.
Ψεύτικα Έγγραφα
Τόσο ο ίδιος ο διευθυντής όσο και ένας απλός υπάλληλος του οργανισμού μπορούν να πλαστογραφήσουν πληρεξούσιο ή πρακτικά της συνεδρίασης των ιδρυτών. Το κύριο πρόβλημα είναι ότι η πώληση ακινήτων για λογαριασμό της εταιρείας απαιτεί τη συναίνεση όλων, ανεξαιρέτως, των ιδρυτών ή άλλων προσώπων που είναι εξουσιοδοτημένα να επιλύουν τέτοια ζητήματα. Για το σκοπό αυτό πραγματοποιούνται έκτακτες συνεδριάσεις, τα αποτελέσματα των οποίων καταγράφονται στα πρακτικά.
Εάν δεν έχει επιτευχθεί συμφωνία για την πώληση ενός περιουσιακού στοιχείου σύμφωνα με το καταστατικό της εταιρείας, δεν μπορεί να πωληθεί. Ωστόσο, για την απόκτηση αποκλειστικού οφέλους, ο διευθυντής μπορεί να συντάξει, καθώς και να πιστοποιήσει με σφραγίδα και υπογραφή, πρωτόκολλο και πληρεξούσιο. Λίγο καιρό μετά τη σύναψη της σύμβασης, ο αγοραστής θα περιμένει μια αγωγή για να κηρύξει μια τέτοια συναλλαγή άκυρη. Στην καλύτερη περίπτωση, η σύμβαση απλώς θα τερματιστεί, αλλά συχνά το μέρος που επηρεάζεται σε αυτήν την κατάσταση δεν μπορεί ποτέ να επιστρέψει τα χρήματά του.
Μια άλλη απάτη περιλαμβάνει εταιρική στέγαση που παρέχει ο οργανισμός σε ορισμένους από τους υπαλλήλους του. Αυτοί οι άνθρωποι λαμβάνουν στα χέρια τους έγγραφα που πιστοποιούν το δικαίωμά τους να ζουν στην καθορισμένη διεύθυνση, μετά την οποία πλαστογραφούν τα χαρτιά που λείπουν προς πώληση, συμπεριλαμβανομένης της εξουσιοδότησης για λογαριασμό της εταιρείας και των ιδρυτών της.
Μια τέτοια συναλλαγή, που γίνεται με κατάφωρες παραβιάσεις του νόμου, είναι εγγυημένη ότι θα κηρυχθεί άκυρη. Δεν είναι επίσης μυστικό ότι μετά την αποκάλυψη της αλήθειας, μπορεί να μην βρεθούν τέτοιοι πωλητές, αλλά μαζί να βγάλετε τα χρήματά σας.
Ο μόνος τρόπος για να προστατευθείτε πλήρως από πλαστά πρωτόκολλα και εξουσιοδοτήσεις είναι να επισκεφθείτε προσωπικά τη συνάντηση των ιδρυτών και να είστε παρόντες όταν λάβουν μια απόφαση και συντάξουν τα απαραίτητα έγγραφα.
Υποτιμημένο ή υπερτιμημένο
Ένας σοβαρός λόγος για να είστε επιφυλακτικοί κατά την αγορά κατοικίας από νομικό πρόσωπο είναι η τιμή, η οποία σαφώς δεν αντιστοιχεί στη μέση τιμή αγοράς για ένα τέτοιο διαμέρισμα. Μπορεί να υποτιμηθεί σημαντικά και να υπερεκτιμηθεί, αλλά σε κάθε περίπτωση, οι αισθητές διακυμάνσεις των τιμών δεν μιλούν υπέρ της ακεραιότητας του πωλητή.
Μια σημαντικά μειωμένη αξία μπορεί να είναι ένας τρόπος μείωσης του φόρου εισοδήματος που καταβάλλεται μετά την πώληση, αλλά μπορεί επίσης να περιέχει πιο επικίνδυνες παγίδες. Ο πωλητής εξηγεί στον αγοραστή ότι η τιμή είναι πολύ χαμηλή ως προσπάθεια φοροδιαφυγής και προσφέρεται να μεταφέρει το μέρος των κεφαλαίων που λείπει στο πραγματικό κόστος σε μετρητά. Με την πρώτη ματιά, αυτό δεν πρέπει να αφορά κανέναν εκτός από την εφορία, αλλά στην πραγματικότητα, όλα δεν είναι τόσο ρόδινα.
Μετά από σύντομο χρονικό διάστημα, ο αγοραστής λαμβάνει αγωγή στο δικαστήριο. Η ουσία της δήλωσης από την πλευρά της εταιρείας είναι ότι υποστηρίζει ότι η σύμβαση συντάχθηκε λανθασμένα, υποδεικνύοντας λάθος τιμή. Αντικείμενο της αξίωσης είναι μια πρόσθετη πληρωμή από τον αγοραστή ή η αναγνώριση της σύμβασης ως άκυρης.
Όχι λιγότερο επικίνδυνη κατάσταση με σκόπιμη αύξηση των τιμών. Στον αγοραστή μπορούν να δοθούν πολλές διαφορετικές εξηγήσεις γιατί μια τέτοια πράξη είναι επωφελής για την εταιρεία και να συνάψει προφορική συμφωνία μαζί του για να πληρώσει την πραγματική αγοραία αξία του διαμερίσματος. Τα έγγραφα δείχνουν εντελώς διαφορετική τιμή ακινήτων. Δεν αποτελεί έκπληξη το γεγονός ότι σύντομα ο αγοραστής αντιμετωπίζει ξανά μια αγωγή, σύμφωνα με την οποία δεν πλήρωσε μέχρι τέλους ολόκληρο το ποσό που είχε καταγραφεί στα χαρτιά.
Με την πρώτη ματιά, υπάρχει μια ανεπιθύμητη, αλλά ακόμα ανώδυνη διέξοδος από αυτές τις δύο καταστάσεις — να τερματίσετε τη συναλλαγή και να επιστρέψετε τα χρήματά σας. Ωστόσο, σε αυτό το στάδιο εμφανίζεται συχνότερα ένας άλλος παράγοντας — η εταιρεία βρίσκεται σε διαδικασία εκκαθάρισης ή κήρυξης πτώχευσης. Η πώληση ακινήτων κατά τη διάρκεια αυτής της διαδικασίας εγγυάται πραγματικά κέρδη σε δόλιες αγοραστές — όταν ακυρώνουν τη σύμβαση, δηλώνουν ευθαρσώς ότι οι χρεοκοπημένοι δεν θα μπορούν να επιστρέψουν τα χρήματα.
Δυστυχώς, υπάρχει μόνο ένας τρόπος για να ασφαλιστείτε έναντι αυτού του είδους απάτης — να είστε εξαιρετικά προσεκτικοί στις παραμικρές λεπτομέρειες και να ελέγξετε τον οργανισμό για όλους τους πιθανούς πόρους πτωχευτών ή δικαστικών επιμελητών. Με υπογεγραμμένο συμβόλαιο σε τέτοιες συνθήκες, είναι σχεδόν αδύνατο να γυρίσεις την υπόθεση υπέρ σου.
Φανταστική οργάνωση
Οι απατεώνες μπορούν είτε απλώς να πλαστογραφήσουν έγγραφα είτε να εγγράψουν νόμιμα μια νομική οντότητα με έναν μοναδικό σκοπό — να εξαπατήσουν τους αφελείς αγοραστές. Τις περισσότερες φορές, ένας τέτοιος οργανισμός αντιγράφει σχεδόν πλήρως το όνομα μιας γνωστής κατασκευαστικής εταιρείας με καλό ιστορικό και άψογη φήμη.
Οι εισβολείς μπορούν ακόμη και να δημιουργήσουν έναν ξεχωριστό ιστότοπο αντιγράφοντας πλήρως πληροφορίες, συμπεριλαμβανομένων των αδειών και μιας δήλωσης έργου, από τον επίσημο ιστότοπο του προγραμματιστή.
Κατά κανόνα, το εγκληματικό σχέδιο έχει το ίδιο σενάριο. Η υπό κατασκευή κατοικία προσφέρει πολλές επιλογές για διαμερίσματα σε πολύ ανταγωνιστικές τιμές. Οι έμποροι μπορούν να εξηγήσουν μια τέτοια μείωση της αξίας για διάφορους λόγους: από την κατοχή μετοχών έως την ίδια μείωση των φόρων. Ωστόσο, επισημαίνεται ότι ο αριθμός αυτών των διαφημιστικών διαμερισμάτων είναι περιορισμένος και πρέπει να γίνει κράτηση εκ των προτέρων πριν από την αγορά. Αυτή η κράτηση πληρώνεται και μπορεί να φτάσει το 50% της αγοραίας αξίας της κατοικίας.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι απατεώνες μπορεί να χρησιμοποιήσουν πλαστά έγγραφα για να συστηθούν ως θυγατρική του προγραμματιστή και να ισχυριστούν ότι ενεργούν για λογαριασμό του. Αφού λάβουν τα χρήματα, οι εγκληματίες εξαφανίζονται προς άγνωστη κατεύθυνση και οι αγοραστές αναγκάζονται να επικοινωνήσουν με το κεντρικό γραφείο της κατασκευαστικής εταιρείας. Φυσικά, δεν τίθεται θέμα αποζημίωσης για ζημιά σε μια τέτοια κατάσταση. Τα επηρεαζόμενα μέρη είναι και οι αγοραστές και ο προγραμματιστής: ο πρώτος χάνει χρήματα και ο δεύτερος αμαυρώνεται η φήμη.
Κίνδυνοι και απάτες με νέα κτίρια
Κατά την αγορά κατοικίας σε μια κατοικία υπό κατασκευή, δεν έχει σημασία αν προέρχεται από προγραμματιστή, επενδυτή ή άλλη νομική οντότητα βάσει σύμβασης εκχώρησης, ο αγοραστής αντιμετωπίζει πολλούς κινδύνους, από ανωτέρα βία έως απάτη από την κατασκευαστική εταιρεία.
Η κατασκευή ενός σπιτιού μπορεί να καθυστερήσει ή να ανασταλεί, αλλά εάν αυτό συνέβη τυχαία, οι κάτοχοι τόκων εξακολουθούν να έχουν τη δυνατότητα να λάβουν αποζημίωση και να επιστρέψουν το σύνολο ή το μεγαλύτερο μέρος των κεφαλαίων τους. Η κατάσταση είναι πολύ χειρότερη όταν υπάρχουν στοιχεία για εγκληματικές πράξεις.
Ένα από αυτά μπορεί να είναι πλαστογραφία εγγράφων, ως αποτέλεσμα του οποίου ένα άτομο αποκτά ένα διαμέρισμα με ορισμένα τεχνικά χαρακτηριστικά και στο τέλος λαμβάνει ένα εντελώς διαφορετικό και ακόμη και η διεύθυνση μπορεί να μην ταιριάζει. Ομοίως, απάτες πραγματοποιούνται με ενυπόθηκα διαμερίσματα, όπου υπάρχει συνωμοσία μεταξύ του προγραμματιστή και της εταιρείας μπροστά και η παρουσία επιβάρυνσης στον χώρο διαβίωσης κρύβεται προσεκτικά από τον αγοραστή.
Δεν είναι ασυνήθιστο η πώληση του ίδιου διαμερίσματος σε πολλούς αγοραστές βάσει συμφωνίας εκχώρησης ή ακόμη και DDU του ίδιου διαμερίσματος. Νόμιμος ιδιοκτήτης γίνεται αυτός που κατέγραψε πρώτος το δικαίωμα ιδιοκτησίας στο κρατικό μητρώο. Άλλοι θα αφεθούν να ξεπεράσουν τα κατώφλια των δικαστηρίων σε μια προσπάθεια να επιστρέψουν τα χρήματα που κέρδισαν με κόπο.
Εάν η πώληση διαμερισμάτων πραγματοποιείται από τον επίσημο αντιπρόσωπο του προγραμματιστή — οικιστικό συνεταιρισμό ή άλλη εταιρεία — και αυτός ο εκπρόσωπος κηρυχθεί σε πτώχευση, η κατασκευαστική εταιρεία δεν φέρει καμία ευθύνη, καθώς δεν αλληλεπιδρούσε άμεσα με τους αγοραστές. Σε περίπτωση πτώχευσης οποιουδήποτε οργανισμού πωλητή, είναι σχεδόν αδύνατο να επιστραφούν τα χρήματα που καταβλήθηκαν, καθώς δεν ήταν αποθηκευμένα σε ειδικούς προστατευμένους μεσεγγυητικούς λογαριασμούς.
Πώς να αποφύγετε τους κινδύνους;
Η πρώτη προϋπόθεση για την ασφαλή ολοκλήρωση μιας συναλλαγής αγοραπωλησίας είναι οι πληρέστερες πληροφορίες για το νομικό πρόσωπο που ενεργεί ως πωλητής. Είναι απαραίτητο να βεβαιωθείτε όχι μόνο για το ίδιο το γεγονός της ύπαρξής της, αλλά και για το δικαίωμα διεξαγωγής τέτοιων πράξεων με δικά της περιουσιακά στοιχεία, με τη συγκατάθεση όλων των ιδρυτών να πουλήσουν ακίνητα.
Είναι απαραίτητο να παρακολουθείται προσεκτικά ότι μόνο ένα συγκεκριμένο αντικείμενο πώλησης, για το οποίο έχει συναφθεί η σύμβαση, εμφανίζεται στα πρωτόκολλα και τα πληρεξούσια. Διαφορετικά, αυτό είναι αντίθετο με το καταστατικό οποιασδήποτε εταιρείας, αν και κατ’ αρχήν επιτρέπεται από το νόμο.
Θα πρέπει επίσης να δώσετε προσοχή στην ηγεσία του οργανισμού. Εάν σε σύντομο χρονικό διάστημα άλλαξε πολύ συχνά, αυτό δεν είναι πολύ καλό σημάδι και στις περισσότερες περιπτώσεις υποδηλώνει την όχι απολύτως ευσυνείδητη δραστηριότητα μιας τέτοιας νομικής οντότητας.
Ένα σημαντικό σημείο είναι πόσο καιρό πριν ο πωλητής απέκτησε την κυριότητα του ακινήτου. Είναι επιθυμητό αυτή η περίοδος να είναι τουλάχιστον τρία χρόνια. Το γεγονός είναι ότι σε περίπτωση πτώχευσης της εταιρείας, οι πιστωτές μπορούν να υποβάλουν αγωγή στο δικαστήριο για να αναγνωρίσουν τη συναλλαγή με ένα τέτοιο ακίνητο ως άκυρη.
Η ίδια η πιθανότητα πτώχευσης ενός νομικού προσώπου θα πρέπει να αποκλειστεί στο στάδιο των προκαταρκτικών διαπραγματεύσεων. Εάν το όνομά του εμφανίζεται σε κάποιον από τους πόρους, είναι καλύτερο να αρνηθείτε να αγοράσετε ένα τέτοιο διαμέρισμα, για να μην μείνετε με τίποτα.
Είναι σημαντικό να θυμάστε ότι η πληρωμή βάσει συμφωνίας με οποιονδήποτε οργανισμό πραγματοποιείται μόνο με τραπεζική μεταφορά. Η προσφορά για κατάθεση μέρους των κεφαλαίων σε μετρητά, ανεξάρτητα από το πόσο κίνητρο είναι, μιλά για κρυφά κίνητρα του πωλητή, τα οποία δεν είναι πάντα ωφέλιμα για τον αγοραστή.
Η άρνηση παροχής πληροφοριών που δεν αποτελούν εμπορικό μυστικό είναι επίσης ένας λόγος για να αναζητήσετε άλλες επιλογές ακινήτων.
Η μέγιστη προσοχή και προσοχή μπορεί να εγγυηθεί την επιτυχία της συναλλαγής.
Διαβάστε ένα άρθρο στο περιοδικό της Kylie: https://qayli.com/journal/pokupka-kvartiry-u-yuridicheskogo-lica-riski-pokupatelya-i-osobennosti-sdelki/